焦點財經(jīng)訊 4月12日，“2022觀點物業(yè)大會”在廣州舉行。受地產(chǎn)行業(yè)信用風險波及和影響后，物企間的競爭格局在不斷演化，物企的經(jīng)營獨立性面臨著考驗，如何往更深、更廣的維度發(fā)展和飛躍，成為本次會議的討論重點，焦點財經(jīng)一線直擊。

潮起之時，政策筑基與資本助推，走向高速發(fā)展和擴張。新的一年，隨著行業(yè)逐漸步入新的階段，未來還有哪些想象和賽道？12日上午，第一場主題討論會圍繞“沖破藩籬”主題展開，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉擔任主持，旭輝永升服務集團有限公司董事兼總裁周洪斌，新城悅服務集團首席戰(zhàn)略官尤建峰，越秀服務集團執(zhí)行董事兼常務副總裁、越秀物業(yè)總經(jīng)理毛良敏，建業(yè)物業(yè)副總經(jīng)理付秋生進行了討論。

物企無需為股價一時漲跌“焦慮”

物企在過去幾年發(fā)展良好，現(xiàn)在則面臨一定困境，2021年港股51家物管公司，77家股價在下跌，業(yè)內(nèi)人士如何看待這個現(xiàn)象？

新城悅服務集團首席戰(zhàn)略官尤建峰表示，2021年下半年開始，很多上市物業(yè)公司的股價有非常明顯的下降，包括新城悅服務。他認為有四點原因，一是開發(fā)商面臨現(xiàn)金流危機，特別是民營背景的開發(fā)商物業(yè)公司，導致資本市場對物業(yè)公司的發(fā)展有一些顧慮；二是由于物業(yè)公司是地產(chǎn)開發(fā)商子公司的，開發(fā)商在自己出售項目無望的情況下也在低價出售自己的物業(yè)公司，造成了資本市場對物業(yè)公司信心進一步的打擊。

三是對于像新城悅在內(nèi)一些經(jīng)營比較穩(wěn)健的公司，2021年下半年新城悅房地產(chǎn)板塊也停止了拿地，雖然沒有產(chǎn)生大的危機，但是未來增長前景可能沒那么樂觀，對應到資本市場，對于物業(yè)公司的估值會受到一定的影響；最后則是由于整個地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性的風險，資本市場對于房地產(chǎn)及其房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生了一個比較大的負面情緒，導致對所有物業(yè)公司股價非常大幅的打折。

旭輝永升服務集團有限公司董事兼總裁周洪斌分享了自己的觀點，他認為資本市場有漲有跌，投資人和企業(yè)家要保持平穩(wěn)的心態(tài)。當初物業(yè)行業(yè)上市有高估值，原因在于物業(yè)行業(yè)是存量+增長的市場，不受經(jīng)濟波動的影響，而且物業(yè)行業(yè)是輕資產(chǎn)，好的物業(yè)公司現(xiàn)金流豐富，還有政策扶持。

周洪斌判斷物業(yè)行業(yè)今年會有一定的回歸，這個時候就看價值本身的估值。物業(yè)行業(yè)大的邏輯沒有變，資本市場第一要看增長，在增長的前提下再看有沒有質(zhì)量，第二個看利潤，第三個看現(xiàn)金流。他表示，作為上市企業(yè)無須為了股價一時的漲跌做什么準備和思考，關(guān)鍵要做一個可以長期發(fā)展的，服務行業(yè)預期的戰(zhàn)略，堅持長期主義，腳踏實地用專業(yè)匠心去兌現(xiàn)每一個承諾，保持適度的分紅回報、價值評估，股價交給投資人去做，他認為這是一個健康發(fā)展的正道。

社區(qū)增值服務是物企第二增長曲線

物管行業(yè)被社會與投資機構(gòu)看好，然而現(xiàn)實中的物管企業(yè)卻存在產(chǎn)出慢與非高收入的矛盾。業(yè)內(nèi)人士如何看待物管公司的價值和地位，又是如何規(guī)劃、支持、考核發(fā)展？

越秀服務集團執(zhí)行董事兼常務副總裁、越秀物業(yè)總經(jīng)理毛良敏表示，物管行業(yè)有著幾個價值。第一個是專業(yè)產(chǎn)生的服務價值，第二個是通過專業(yè)管理帶來不動產(chǎn)價值的保值和增值。好的物業(yè)管理在房子未來五年、十年，甚至二十年之后給社區(qū)帶來不一樣的價值；第三個是在一些重大事故的處置過程中的價值體現(xiàn)，如臺風、暴雨等；第四個是基層社會治理過程中，物業(yè)管理行業(yè)體現(xiàn)了很多的社會責任和價值，比如疫情期間，可以看到有物業(yè)管理服務的小區(qū)和沒有物業(yè)管理服務的小區(qū)完全不一樣。

毛良敏介紹了越秀的“1+4+4+5”的核心戰(zhàn)略，即“1”是以長期主義堅持做好服務品質(zhì)，聚焦4個核心業(yè)態(tài)，住宅、商業(yè)、TOD和城市服務。做好4大核心業(yè)務，以及5個核心能力的建設(shè)。

物企最值得把握的業(yè)務機遇是什么？付秋生認為，不管處于什么樣的時代，身處服務行業(yè)，只有從客戶出發(fā)才能更好的獲得更大的發(fā)展機遇。

企業(yè)目前最大的或者最值得把握的業(yè)務機遇，就是社區(qū)增值服務領(lǐng)域。建業(yè)物業(yè)副總經(jīng)理付秋生談了三個角度。從信任度的角度來講，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務可以獲取業(yè)主黏性和忠誠度，這也是挖掘增值增殖服務價值和實現(xiàn)品牌溢價的切入口；從政策角度來講，政府不斷推出社區(qū)便民服務，發(fā)展社區(qū)商業(yè)，解決物流配套支持，希望通過刺激消費帶來經(jīng)濟的增長；從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，新的語境下都在尋找企業(yè)的第二增長曲線，社區(qū)增值服務正在成為新的增長點。

付秋生表示，如果想在社區(qū)增值領(lǐng)域獲得更加的機遇，必須做到的第一點是，具有高度整合公司內(nèi)部外部、企業(yè)上下游優(yōu)質(zhì)資源的能力；第二是圍繞業(yè)主需求打造差異化、特色化的王牌服務產(chǎn)品；第三萬變不離其宗，就是基礎(chǔ)服務是根本。持續(xù)通過扎實的基礎(chǔ)服務不斷提高業(yè)主對企業(yè)品牌的信任度，進而降低交易成本，提高交易的效率。

物企要降低對母公司的依賴

物企與母公司之間是什么關(guān)系，物企如何更好的自足、健康、可持續(xù)的發(fā)展？尤建峰以新城悅為例，目前他們正在不斷降低對新城控股業(yè)務關(guān)聯(lián)的占比，目前下降到20%左右。他表示，物管企業(yè)要有長遠的視角，努力提高整體的運營質(zhì)量，不斷提高自己獨立市場競爭的能力，在客戶滿意的基礎(chǔ)上豐富服務，在同一個客戶身上能夠挖掘更多的價值。

物企如何做好長期主義？周洪斌認為，要回到本心，他們團隊堅持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的思路，堅持平臺+生態(tài)的策略，堅持五年十倍的戰(zhàn)略，堅持四輪驅(qū)動的策略，堅持以客戶為中心，堅持依靠不依賴，大股東可以依靠，不能依賴，堅持有所為，有所不為，堅持以員工利益第一原則，堅持做難而正確的事情，從而去構(gòu)建生態(tài)。為了應對2025年以后行業(yè)新形勢發(fā)展對能力的要求，去年他們高管換了60多個。

毛良敏以越秀為例，分享了實現(xiàn)增效的幾個創(chuàng)新方式。一個是機制創(chuàng)新，嘗試讓一線最小的單元激發(fā)他們的經(jīng)營活力和服務熱情；二個是薪酬體系的創(chuàng)新，三是服務方式的創(chuàng)新，做到所有服務在線，所有管理動作在線，所有客戶行為在線；四是供應鏈管理創(chuàng)新；五是商業(yè)服務創(chuàng)新，如大量引入和使用FM理念，關(guān)注寫字樓里面使用者的健康，工作人員的高效，還有整棟樓怎么樣更高效綠色，提供更好的服務。

付秋生分享了建業(yè)的創(chuàng)新與改革，首先要回歸物業(yè)企業(yè)本身的本質(zhì)，實現(xiàn)角色的轉(zhuǎn)化，其次是強化法律意識，對合規(guī)性有明確的認知。最后他特別提到，希望更多的媒體能站在專業(yè)的角度去采訪、分析物業(yè)服務領(lǐng)域的一些糾紛案件，客觀地來運用法律條款界定彼此的一些行為，推動整個物業(yè)行業(yè)良性的發(fā)展，讓業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系更加融洽。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)公司 資本市場 增值服務