【編者按】忽如一夜春風來，2022年開年，中央、地方樓市暖風勁吹，“暖”字當頭。地方松綁信號頻發，企業端融資供應開閘。樓市是否能企穩回升？焦點財經將從城市篇、市場篇、企業篇三大維度，直擊樓市橫切面。

作者 | 劉瑩

出品|焦點財經

熬過了一月份的銷售融資寒冬后，房地產市場開始呈現暖意。

據焦點研究院統計，今年2月，全國29個重點城市整體成交1077萬平方米，環比下降32%，同比下降36%。盡管仍呈下降態勢，但這已比一月時37%及46%的環、同比降幅，各收窄了5個百分點及10個百分點。

成交止跌趨穩

貝殼研究院的統計結果與此類似。今年前2個月，貝殼重點監測的66個城市成交面積為2907萬平方米，同比下降39%，降幅有所收窄，結束了連續12個月的同比增速下行趨勢，逐漸止跌趨穩。

在對全國50個重點城市新房業務相關經紀人的信心調研中，貝殼研究院發現，超6成城市對新房銷售量的增長表現出信心，5成以上城市表現出對新房價格企穩（平穩+上漲）的信心。此外，消費者的購房信心也在逐漸恢復。

相對寬松的信貸環境和調控政策，是推動市場回穩和購房信心恢復的主因，貝殼研究院稱。信貸方面，其所監測的103個城市主流首套、二套房房貸利率均環比下降了9個基點，平均放款周期則環比縮短了12天至38天。

政策調控方面，截至2月25日，全國至少已有14個省份30個城市發布了“穩樓市”新政，從“購房補貼”、“調整首付比例”、“降低利率”等多方面激發購房需求。

在貝殼研究院看來，當前房地產“三穩”目標并未動搖，合理的改善型需求也將得到滿足，新房市場的筑底過程將在不久完成，上半年城市調控政策仍將保持適度放松。

中信證券也表達出了對房地產市場未來發展的樂觀態度。其預計，各地在住房需求支持方面還會有新的加碼動作出臺，2022年3月或是房地產市場銷售的底部，基本面將在2022年2季度之后逆轉。

分城市來看，一線中，上海新房成交活躍；二線中，成都、南京等也保持了新房簽約量的同比平穩或增長?！案喑鞘蓄A計會在3、4月新房銷量筑底后回升”，貝殼研究院稱。

上海之所以能在新房成交上領跑一線城市，原因有三。其一，受去年11月落戶政策調整、人才購房需求增加影響；其二，受近期政策適度調整，市場預期平穩恢復影響；其三，上海放出的2022年首批集中供地信息中不乏優質地塊，這在吸引房企廣泛關注的同時，也增加了消費者對新房市場的關注。

房價止跌轉漲

從房價走勢上也可窺見房地產市場的向好發展之態。據中指院統計，今年2月，全國百城新建住宅平均價格為16184元/平方米，環比止跌轉漲，漲幅為0.03%。而在1月時，百城新建住宅平均價格還是環比下跌狀態，跌幅為0.01%。

同比來看，全國百城新建住宅平均價格也呈上漲狀態，2月份的漲幅為1.89%。其中，一線城市同比上漲1.98%，二線城市上漲1.93%，三四線代表城市上漲1.68%。

二手房市場也正慢慢走出寒冬。據中指院統計，2月百城二手住宅均價為16009元/平方米，環比止跌轉漲，漲幅為0.14%。全國來看，54個城市價格環比上漲，上漲城市數量環比1月增加20個。

同比來看，二手住宅均價的漲幅則達到了2.72%。其中，一線城市同比上漲5.07%，二線城市上漲2.61%，三四線代表城市上漲2%。長三角城市群中的杭州、上海等帶動二手房市場進一步恢復，環比繼續上漲，且漲幅有所擴大。

盡管全國土地市場目前仍呈現“一線上漲、二線下降、三四線持平”的分化狀態，但平均溢價率已環比升至4.1%。受北京土地市場成交走熱驅動，一線城市的土地成交溢價率要再高一些，為4.5%。

土地流拍現象緩解

不止于此，去年下半年以來，土地市場上的地塊流拍現象也有緩解。克而瑞統計顯示，2月全國土地市場的流拍率已降至14%，且多集中于湖州、溫州、臺州、金華、湛江、麗水等樓市表現本就不佳的三四線城市。從區域上看，流拍地塊更是多位于遠郊區縣。

一線城市土地市場“回溫”最快。據統計，截止2月24日，一線城市的土地成交總量環比大漲89%至178萬平方米；土地成交金額更是環比大漲595%，達到了493億元。不過，該兩項數據相比去年同期，仍處于下降狀態，同比降幅分別達55%和32%。

“2月份向來是成交淡季，也是集中供地的‘低谷期’，考慮到3月份本就是傳統的土地市場恢復期，加之本月上海、合肥、福州、青島相繼發布2022年第一批商品住宅用地出讓公告，重點城市集中土拍逐漸步入正軌，預計3月土地成交規模將穩步提升”，機構分析。

值得注意的是，首輪土地集中出讓公告顯示，上海、福州等城市的部分地塊新房銷售均價均有提升。以福州為例，宗地2022-01、2022-05的銷售指導均價為45000元/平方米，較此前集中成交地塊限價明顯上漲。上海多宗去年中止出讓的地塊，今年重新上架后，房地聯動價也有不同程度的上漲。業內認為，此舉增加了房企的利潤空間，有助于提升企業的參拍積極性，也為后續土拍回溫埋下了伏筆。

不過，當前不少房企所面臨的資金壓力仍不可忽視。2月19日，陽光城就在《關于深圳證券交易所對公司關注函的回復公告》中提到，“銷售規模的下降直接導致了公司的回款規模不及預期，從源頭端影響了公司現金回流。由于預售資金監管等原因，使得資金沉淀在項目公司層面，預售資金和信用債期限嚴重錯配，難以抵消融資凈流出，信用債集中到期直接導致了公司面臨巨大的流動性壓力”。

機構認為，若市場行情持續冷淡下去，將對所有企業造成致命打擊，因此需求端的提振和適當政策調整已是當務之急。一方面，可調整既有限購限貸政策，降低購房難度和成本；比如，適度調整社保年限；進行戶籍制度改革，降低落戶難度，且不再將戶籍作為居民購房的硬約束；同時放松購房對于婚姻狀態的要求。

另一方面，需求端的刺激政策還可適當調整“LPR+xBP”或“xLPR”利率組合，降低購房利率水平。此外，還可調房屋認定標準、降低獲得購房資格的難度；調整按揭貸款額度、降低購房的資金壓力等。

關鍵詞： 交易企穩房價止跌 樓市釋放回暖信號