觀點指數物流倉儲行業是最近幾年的熱門賽道，在過去一年則涌現了相當多的大體量收購動作，無論是對整個對于企業還是對以及市場上一些大體量項目和資產包而言，機會層出不窮，的同時競爭也愈發激烈，行業“內卷”程度在不斷加深。

回顧2021年，物流行業的一二級市場交易都相當活躍，出現大大小小的物流資產包收購轉讓，甚至有外資把某一線城市資產包“卷”到5%以下的資本化率。

從海外的經驗看，倉儲物流資產一直擁有較好的金融屬性，經營模式清晰確定、現金流穩定，是較適宜進行資產證券化的資產類別種類。但在2021年前，國內的物理倉儲資產僅有進行CMBS和類REITS等債權型的產品發行。

不過這種現象在2021年有所改變，順豐房托REIT在香港完成募集上市。而在內地，中金普洛斯REIT和紅土創新鹽田港REIT作為內地首批公募REITs也在5月31日正式向公眾投資者發售。

其中公募REITs的退出對于提升增加物流資產的流動性是一個重大利好，但也有一定的疑慮，就是鎖定期對于基金投資機構的限制。

另外，觀點指數注意到，各大物流倉儲投資機構都在重新定義自己，希望把自身更多往物流供應鏈一體化上傾斜靠，去地產化意向的意思是明確的。

如普洛斯定位自己為全球領先的專注于供應鏈、大數據及新能源領域新型基礎設施的產業服務與投資管理公司。

而萬緯物流在10月調整架構，在logo中去掉了properties的字樣，表示業務也不僅限于物流地產，更延伸到倉配一體化服務、供應鏈服務，同時也不斷加碼發展科技能力也不斷加碼，用智慧園區與算法能力提升客戶供應鏈效能。

就連傳統重資產的寶灣物流，也希望在母公司南山集團的整合下，成為提供一體化供應鏈物流服務的企業。

重新定義企業定位也側面體現反映了一個現實，就是傳統的物流倉儲企業在拿一級倉儲用地時愈發困難，在重要節點地區被京東、順豐等產業方擠出競爭序列，改變迫在眉睫。

市場的日新月異對倉儲物流提出了更高的要求。調查顯示，電商銷售所需的物流面積是傳統線下零售的三倍以上。另外，在中國經濟轉型和消費升級產業背景下，租戶也更為多元化。對于倉儲物流行業來說，這既是一個挑戰，也是一個機遇。

在發展的風口之上，中國物流資產成為國內外投資者共同關注的重點，市場競爭將更為激烈。在強強比拼之中，企業如何才能突圍而出？

為此，觀點指數研究院將通過長期對行業進行跟蹤研究與數據分析，綜合各項指標研究體系如運營、管理、品牌、創新表現等，發布"卓越指數·2022物流發展商運營卓越表現"研究成果，盤點過去一年在物流基礎設施開發、運營領域表現卓越的企業，為物流供應鏈的發展樹立榜樣并提供借鑒經驗，把脈行業風向與前景。

同時，3月，觀點機構將舉辦2022觀點年度論壇，聚焦房地產開發、產業園區、物流、零售新商業、物業服務乃至城市智慧服務等行業的發展，與各細分領域的領導嘉賓一起為行業貢獻出真知灼見，推動行業健康可持續發展。

關鍵詞： 內卷加速下的物流設施投資賽道