觀點網 合理的會容易被滿足，房企融資亦然。
2月14日，萬科企業股份有限公司發布2022年度第二期中期票據申購說明。本期債務融資工具的發行規模為人民幣30億元，期限3年，最低申購區間為2.50%，上市日期為2月17日。
除此之外，在上月，萬科同樣發行了一筆低于3%利率的中票。1月27日，同樣為用于商品房項目建設，萬科發行了2022年首期30億元中期票據，發行利率2.95%/年。對比2021年9月份發行相同期限一般中期票據利率則為3.08%。
值得關注的是，上述利率區間，遠低于萬科2021年上半年財報披露的綜合融資成本4.27%。
而這并不是個例。2022年1月以來，房企境內融資環境繼續得到改善，高資質房企發債利率總體較前期有所下降，但多用于項目建設及并購。
例如中海1月12日發行18億元中期票據，最低票面利率2.88%，用于項目建設和歸還項目貸款。招商蛇口1月24日完成發行的全國首個并購中期票據，規模12.9億元，最低利率2.89%。
業內分析人士就目前形勢表示，房企的合理資金需求得到滿足，融資利率水平也在不斷走低。但市場信心尚未全面修復，房企境內融資依舊呈現疲軟態勢。
票據發行
2月14日，萬科企業股份有限公司發布2022年度第二期中期票據申購說明。本期債務融資工具的發行規模為人民幣30億元，期限3年，申購區間為2.50%-3.50%。
公告顯示，發行人本次30億元中期票據計劃首期一次性發行，申購期間為2月14日至2月15日，上市日期為2月17日，擬全部用于商品房項目建設。
觀點新媒體翻閱公告獲悉，具體的募集資金用于2項項目開發建設。包括山東濟南的萬科雪山二期A13地塊建設項目（2021年-2025年）以及遼寧沈陽的沈陽渾南新都心一期分期項目（2021年-2027年），預計總投資金額分別為22.5億元、50.7億元，本次擬使用募集資金皆為15億元。
同樣的，根據1月27日萬科公布的2022年度第一期中期票據募集說明書，彼時30億元同樣計劃用于商品房項目建設。
該期募資對象主要包括重慶市永川萬科城一期、二期以及佛山金域半島一期、萬科雪山二期A6地塊建設項目、萬科雪山二期A8地塊建設項目等5個住宅項目建設開發。
其中，重慶市永川萬科城二期項目位于重慶市，項目規劃為住宅。項目預計總投資24.60億元，截至2021年9月末已投入資金合計7.64億元，擬使用募集資金12億元。據悉，該項目于2019年開工，預計2024年竣工，截至2021年12月，該項目已經開盤預售。
“發債用途不是為了償還舊債，而是用于商品房項目建設，充分說明房企的融資和項目開工等緊密結合。”一位業內人士認為，萬科此次中期票據發行金額也較為充裕，利率成本相對較低。還表示，類似融資明確投向項目建設，客觀上說明部分房企相對從容，能夠較好獲得資金支持，也更好促進地產新開工業務。
截至萬科第二期中期票據募集說明書簽署之日，發行人待償還境外債券45.74億美元及19.5億元人民幣，待償還境內債券414.23億元人民幣。截至2018-2020年末，萬科總體融資余額（包括短期借款、其他流動負債、長期借款、一年內到期的非流動負債和應付債券）分別為2612.08億元、2578.52億元和2585.26億元。
按照萬科公布的2021年全年銷售業績，2021年1-12月，萬科累計實現合同銷售面積3807.8萬平方米，合同銷售金額6277.8億元，較2020年減少10.8%。
觀點新媒體梳理2022年房企發債情況發現，萬科、招商蛇口用于項目建設以及收并購項目的融資工具利率水平在3%以下。此外，不少企業也在逐步加大融資用途組合。
對此，市場人士分析稱，萬科和招商蛇口等房企票據完成發行，表明了房企的合理資金需求正在得到滿足，市場預期逐步改善，這一定程度上也反映了當前融資環境有所松動，房企的資金壓力將有所緩解。
融資環境
房地產行業是強周期行業，不同階段下的調控政策對房地產市場未來發展、房企經營策略選擇均有重要的影響。由于地產行業金融特性，融資政策的變化會直接影響房企資金鏈的緊張程度，并通過房企拿地、開工及施工和銷售行為影響市場熱度。
根據中泰證券研究分析，2008年以來，我國房地產市場先后經歷3輪明顯的小周期。政策放松時點分別出現在2008年9月、2011年12月以及2014年5月，政策轉向調控的時點則為2009年6月、2013年1月和2016年9月。
2021年以來，接連發生的信用風險事件已引起監管的重視，與之對應的，房地產融資環境也有所改變。
2021年10月，發改委摸底地產美元債到期情況，要求加強美元債兌付監管。11月，銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，單月債券市場融資有所回暖。此外，按揭貸款投放也有所加快。
2022年1月10日，中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會，表示將重點支持符合房地產調控政策的企業注冊發行中長期限的債務融資工具。
在這之后，金融機構對地產行業的收并購融資支持已陸續落地，鼓勵大型優質房企按照市場化原則加大對出險企業房地產項目的兼并收購，同時鼓勵金融機構提供相關金融服務，并強調不對出現困難的大型房地產企業盲目抽貸斷貸。
可以觀察到的是，房企境內融資環境持續得到改善，高資質房企發債利率總體較前期有所下降。
1月6日，綠城集團發行3年期26億元一般中期票據，利率3.62%；對比2021年11月份發行相同期限一般中期票據利率為3.68%。1月12日，中海發行3年期18億元一般中期票據，利率2.88%，發行5年期12億元一般中期票據，利率3.25%；對比2021年1月份發行3年期一般中期票據利率為3.35%。1月25日，萬科發行3年期30億元一般中期票據，利率2.95%；對比2021年9月份發行相同期限一般中期票據利率為3.08%。
值得一提的是，招商蛇口于1月24日成功發行的2022年度第一期中期票據（并購），標志著國內首批房地產項目并購中期票據正式落地。其中，3年期6.45億元一般中期票據，利率2.89%， 5年期6.45億元一般中期票據，利率3.3%；對比2021年11月份發行3年期、5年期一般中期票據利率分別為3.23%、3.55%。
另一方面，房地產行業似乎受債務到期償債壓力影響，以及市場信心尚未全面修復，1月房企境內融資依舊呈現疲軟態勢。
根據光大證券統計數據，2022年1月房企境內外單月合計發債469億元，環比增加2.9%，同比減少71.3%，單月凈融資減少418億元。其中，1月境內債發行額較2021年12月有所減少，環比減少24.9%至325億元，單月凈融資減少181億元。
從房企境內發債類型來看，2022年1月，中期票據、公司債、超短融、定向工具規模居前，金額分別為148億元、53億元、50億元、44億元；占比分別為45.6%、16.3%、15.3%、13.4%。
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