作者 | 薇安

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

北京冬奧會點(diǎn)燃了人們對冰雪運(yùn)動(dòng)及冰雪消費(fèi)的熱情，更推動(dòng)冰雪產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展通道。

根據(jù)《中國冰雪運(yùn)動(dòng)發(fā)展規(guī)劃（2016-2025年）》，中國將力爭2022年冰雪產(chǎn)業(yè)總規(guī)模超過8000億元，2025年?duì)幦?shí)現(xiàn)市場規(guī)模突破1萬億元的目標(biāo)。屆時(shí)，冰雪產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模將占到整個(gè)體育產(chǎn)業(yè)的1/5左右，市場前景廣闊。

逐鹿冰雪

在備受關(guān)注的萬億冰雪賽道中，開發(fā)商的身影并不鮮見。據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解，萬科、萬達(dá)、融創(chuàng)、奧山、魯能、世茂、復(fù)星等房企早在2015年冬奧會申辦成功之時(shí)，即已先后涌入到了冰雪賽道積極布局。

資料顯示，冰雪產(chǎn)業(yè)主要包含冰雪服務(wù)業(yè)、冰雪場地設(shè)施建設(shè)業(yè)、冰雪用品及相關(guān)產(chǎn)品制造業(yè)三大類，而房企對冰雪產(chǎn)業(yè)的布局多集中在冰雪場地開發(fā)運(yùn)營、冰雪旅游等地產(chǎn)領(lǐng)域。

更細(xì)節(jié)來看，冰雪場地主要包括滑冰場與滑雪場等形態(tài)，前者多為商業(yè)綜合體形式，多交由冰場品牌方進(jìn)行承租運(yùn)營。而后者則可按核心目標(biāo)客群分為旅游體驗(yàn)型、城郊學(xué)習(xí)型及目的地度假型三類。

據(jù)《2020中國滑雪產(chǎn)業(yè)白皮書》統(tǒng)計(jì)，目前旅游體驗(yàn)型、城郊學(xué)習(xí)型及目的地度假型三類滑雪場的占比分別為75%、22%及3%。新建雪場中目的地型滑雪度假區(qū)呈上升趨勢，而旅游體驗(yàn)型滑雪場則呈下滑趨勢。

克而瑞研究指出，當(dāng)前目的地度假型滑雪場仍是絕大多數(shù)房企布局冰雪賽道的首選，除酒店、商業(yè)租金及滑雪場等多元變現(xiàn)渠道外，獲取低價(jià)地并銷售住宅是其盤活資產(chǎn)的主要方式。

以吉林萬科松花湖度假區(qū)滑雪場為例，2016年至2017年，該項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)收入為1.39億元及2.52億元，在總營收中的比重為55.38%、67.74%，萬科通過“以售養(yǎng)租”的方式來補(bǔ)貼度假區(qū)內(nèi)滑雪場、酒店、商業(yè)街等資產(chǎn)的投資經(jīng)營。

城郊學(xué)習(xí)型雪場是房企布局冰雪地產(chǎn)的次選。在這方面，萬科一路向北布局室外雪場，融創(chuàng)則主要占據(jù)無錫、廣州、成都、重慶、杭州、深圳等南方市場的室內(nèi)雪場。旅游體驗(yàn)型雪場則有建面偏小的南寧萬達(dá)娛雪樂園等為數(shù)不多的幾個(gè)，房企布局熱情不高。

克而瑞認(rèn)為，造成上述差異的原因，主要系學(xué)習(xí)型或體驗(yàn)型雪場的前期投入大、周期長，易沉淀資金。而度假型雪場則表現(xiàn)略好一些。以建面約7.5萬平的廣州融創(chuàng)雪世界為例，該項(xiàng)目的投資額度為16億元，配套設(shè)施相對齊全，收入以滑雪門票及設(shè)備租賃為主，按日均客流量2200人次，門票單價(jià)300元計(jì)算，年收入約為2.4億元，整體回報(bào)周期相對較長。

商業(yè)模式上，考慮到冰雪項(xiàng)目高投入、長周期的特點(diǎn)，復(fù)星旅文、萬科和融創(chuàng)皆在試水委托管理等輕資產(chǎn)模式。其中，復(fù)星旅文2020年底于全球的65個(gè)ClubMed度假村中41家采用租賃模式，10家以管理模式獲取提成，僅14家為重資產(chǎn)自持。融創(chuàng)當(dāng)前在營的3家室外雪場也采用了輕資產(chǎn)運(yùn)營方式。

前景幾何？

成長性良好的冰雪產(chǎn)業(yè)為何未在過往幾年的發(fā)展中，成長為如物業(yè)、商業(yè)和物流地產(chǎn)一樣的房企新的業(yè)績增長曲線？

克而瑞認(rèn)為，一方面，作為小眾且高危的運(yùn)動(dòng)，冰雪對客群的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平要求較高，目標(biāo)客群有限。另一方面，滑雪場對環(huán)境要求高，多選址在黑龍江、吉林、遼寧和新疆等偏遠(yuǎn)山區(qū)，對南方客群而言交通費(fèi)、住宿費(fèi)等成為滑雪支出的大頭，影響了其游玩熱情。

在盈利與資金回籠方面，冰雪地產(chǎn)也存在不少痛點(diǎn)。比如，原萬科冰雪事業(yè)部首席合伙人丁長峰就曾表示，“滑雪場是一個(gè)巨大的重資產(chǎn)投資，依靠門票很難實(shí)現(xiàn)盈利，同時(shí)銀行的利息又比較高”，“大型滑雪度假村需要依靠銷售雪場工具以及賣房來實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)，這些錢全部都要用來補(bǔ)貼前期的滑雪場和酒店投資。”

雪場運(yùn)營成本高且融資難也是阻礙該產(chǎn)業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)。以廣州融創(chuàng)雪世界為例，據(jù)悉，該項(xiàng)目一年的運(yùn)營成本為0.4億元，其中超6成是燃料費(fèi)。“而滑雪場前期投入額度一般較高，需要引入長線資本，倘若只是信托、AMC等短線資金則可能為企業(yè)帶來較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”，克而瑞稱。

另外，戶外雪場面臨無雪季問題，無雪季期間的替代活動(dòng)對人流吸引及人均消費(fèi)提振不足，也是影響房企布局熱情的重要因素。以萬科松花湖度假區(qū)為例，據(jù)悉，該項(xiàng)目2017年和2018年兩個(gè)雪季的到訪人次分別為46.93萬人和59.64萬人，而到了夏季，到訪人數(shù)則降至了5萬人和5.81萬人，僅占冬季的10%左右。

“國內(nèi)雪場無雪季期間選擇越野山地車、真人CS、登山徒步等運(yùn)動(dòng)活動(dòng)替代冰雪運(yùn)營，但這類活動(dòng)客單價(jià)低于冰雪項(xiàng)目（含住宿餐飲）的同時(shí)，整體對人流的吸引不足”，克而瑞稱。

Mob研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，國內(nèi)一線城市、新一線城市和二線城市的滑雪人群比重分別為38.7%、19.4%和18.7%，滑雪人群年齡集中在25歲至34歲（占比45.7%），且有超半數(shù)人群屬于一次性體驗(yàn)消費(fèi)。北京冬奧會熱度消退后，冬奧項(xiàng)目對這些客群是否還具有極強(qiáng)粘性尚未可知。這在一定程度上為房企布局冰雪地產(chǎn)以及門票提價(jià)帶來了諸多不確定性，克而瑞稱。

換言之，冰雪萬億風(fēng)口來襲，但其是否能為時(shí)下正于行業(yè)寒冬中艱難求生的房企們，帶來新的業(yè)績增長和破局之道，仍未可知。

克而瑞認(rèn)為，站在冰雪萬億規(guī)模風(fēng)口之上，未來政策可能會在地價(jià)、稅收優(yōu)惠、金融支持等方面予以變相補(bǔ)貼，但多數(shù)房企仍很難于冰雪地產(chǎn)中尋求盈利平衡點(diǎn)。

具體來看，國企等可通過承建政府相關(guān)冰雪硬件設(shè)施拓展多樣收入，于冰雪賽道經(jīng)驗(yàn)豐富的民企可考慮聯(lián)手地方國企搞輕資產(chǎn)運(yùn)營。盤活資產(chǎn)方面，可選擇以優(yōu)質(zhì)冰雪項(xiàng)目為底層資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品來盤活項(xiàng)目，克而瑞稱。

關(guān)鍵詞： 房企的冰雪生意前景幾何?