觀點網又一家上市途中的物企調轉航向了。

2月12日，市場信息顯示碧桂園服務已收購中梁物業全部股份，目前雙方已簽署相關收購協議，隨后有中梁方面人士確認了這一消息。

觀點新媒體據此向碧桂園服務方面求證，截至發稿時，碧桂園服務相關人士回應稱“還沒有收到內部確認消息”。

雖中梁物業尚未正式登陸資本市場，但其上市主體中梁百悅智佳最早在2021年4月已遞表港交所，并于同年12月下旬通過聆訊，離敲鑼僅一步之遙。

看起來有些可惜、唏噓，但若回顧陽光城物業、禹洲物業到中南物業的路徑，在當前的房地產市場與物業環境下，于房企而言放棄物業平臺上市或許何嘗又不是一個正確的決定。

二度遞表終賣身

值得注意的是，中梁物業與擬上市平臺中梁百悅智佳，獨立于中梁集團的另一個上市平臺中梁控股，屬于合作關系而非上下級。

最早在2018年4月，即地產開發平臺中梁控股上市的前一年，楊劍便對旗下公司實行了一次集團重組計劃，將物業管理從中梁控股中分離出來，成為其私人公司。

2020年末，中梁百悅智佳服務有限公司正式成立，并開始推進IPO事宜。很快，2021年4月29，中梁百悅智佳站在了港交所門前的排隊隊伍中，向港交所遞交招股書。

與其他房企的物業平臺雷同，中梁百悅智佳是一家傳統的物管公司，主要以中梁控股的開發物業為主，業務涵蓋物業管理服務，非業主增值服務及社區增值服務。

而同樣地，與2021年排隊上市的物企一般，中梁百悅智佳在遞表半年之后面臨失效，后于11月24日再次向港交所遞交招股書。這一次中梁似乎有意加快進程，于12月23日已通過了上市聆訊。

然而，敲鑼聲久久未響起，卻等來了收購聲音。

有信息透露，這或許與去年底中梁百悅智佳原總裁周勤偉，以及整個上市組大部分骨干被優化有關。上市組團隊的離開對于上市進程確實有干擾，但更深層的原因或是楊劍對于這一物業平臺的取舍。

與早兩年房企陸續分拆物業平臺搶灘上市風口不同，如今資本對于物業的情緒已歸為冷靜，估值回落。更為重要的是，房地產市場的驟變正在進一步波及著物業企業的資本處境。

與其搏一個不確定的未來，于中梁而言還不如盡早變現，落袋為安。在楊劍之前，陽光城物業、禹洲物業到中南物業都做出了相似的選擇，在上市臨門一腳的時候放棄自立門戶，投靠大樹。

從中梁目前的處境來說，這一選擇也不難理解。

這家前幾年的黑馬企業，在去年行業流動性危機中也開始暴露一些問題。

譬如，2021年5月初一筆商票的兌付糾紛險些讓中梁陷于危機之中，隨后6月中旬年輕總裁李和栗的離職更是引起了股票和債市的雙殺。

到了8月下旬，經常投資內房高息票據的華人置業出售本金額700萬美元中梁票據，交易華人置業虧損約134.1萬港元。劉鑾雄寧愿虧本也要出售中梁美元債的行為，又一次敏感地引起了市場關于兌付危機的擔憂。

今年伊始，中梁上演了“前腳裁員后腳還債”的戲碼。

1月16日，中梁控股表示因公司架構調整，控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合，涉及優化人數大約在300人左右；1月17日，中梁公告表示已由其于境內銀行賬戶匯出所有必需的資金至其境外銀行賬戶，提前用于2022年1月票據到期時（即2022年1月31日）償還余下的本金金額及應計利息。

但關于其債務償還能力仍蒙不確定性。截至2021年中期，中梁有息負債546億元，相對去年年底略有增長；在具體的債務結構中，中梁短債的比例雖有下降，但仍然偏高，占到了42%，而國內非銀的比例也是有所下降，但仍占到25%。

據悉，中梁2022年仍有三筆不小規模的美元債到期。

“中梁控股匯出資金以償還1月份到期的2.5億美元高級票據之后，其在2022年仍有大約10億美元的海外到期票據，主要集中在第二季度和第三季度，需要依靠內部現金流償還到期債務。”標普就表示。

碧桂園收購邏輯

在尋求物業快速變現的時候，楊劍選擇了碧桂園——這一選擇的背后似乎有太多合情合理之處。

于楊劍而言，這位房企掌門人對于碧桂園模式的熱衷已無需贅述。

在2015年-2017年，中梁向碧桂園看齊，選擇下沉市場深耕三四線城市，同時全面學習碧桂園“456”高周轉模式。借著樓市牛市和三四線城市的棚改紅利，中梁獲得快速發展，銷售額增速高達241.6%，并在短短3年時間內實現火箭跳躍，從百億跨越到千億。

盡管此后，中梁有意摘去“小碧桂園”的標簽，戰略選擇上也提出“三轉”即轉二線、轉省會、轉中心城市等，但與碧桂園之間仍有不少千絲萬縷的聯結。

譬如中梁物業上市主體中梁百悅智佳，在去年正式上市前的一個月便引入了碧桂園服務作為戰略投資者，這也是房地產行業內比較少進行的PRE-IPO輪融資。

據悉，2021年3月30日，碧桂園服務透過附屬公司碧桂園物業香港以近2.4億港元的價格獲得了中梁百悅智佳約6.24%的股票。一般而言，PRE-IPO輪融資能夠給企業在IPO時的定價提供相當的參考意義，若由此計算，市場給予的中梁百悅智佳估值大約在40億港元。

最終，這一由戰略入股開始的交易進一步演變為收購，兩家企業的關系進一步變得羈絆，而中梁物業也在一定程度上順理成章變成了“小碧桂園”。

于碧桂園服務來說，收購中梁物業顯然是筆“省力”的交易，畢竟相比其他收購標的，其作為中梁百悅智佳的戰投者對它的業務模型、管理模式等方面已有所熟悉。

但同時，中梁物業的業務內容，卻又與碧桂園服務目前的收購方向有所出入。

如在2021年11月即碧桂園最近一次的配股籌錢中，碧桂園服務已明確指出，配售事項的所得款項凈額估計約為80.02億港元，擬用作與集團主要業務相關的未來潛在收并購項目投資，重點將投向商寫服務、商業管理服務、城市服務與生活服務類等新業務的拓展，以及再融資及公司營運資金。

這些投資方向尤其是商業管理服務成為碧桂園服務的青睞，包括藍光嘉寶、富力物業都是在商管方面布局較為深入。

但觀察中梁服務來看，這仍是一家主要以住宅業態為主的傳統物業管理公司。以2020年數據為例，住宅與非住宅的在管建筑面積分別為2001.2萬平方米及7.6萬平方米，收益分別為2.37億元及94.6萬元，這兩部分的占比分別為99.6%及0.4%。

因此，碧桂園服務對中梁物業的這筆收購，更像是對自身規模和管理面積的補充，進一步穩固基本盤。

事實上從去年12月的電話會議中，也可窺探出碧桂園服務這一收購邏輯。

彼時碧桂園服務稱，未來肯定要走向靠內生增長的道路，但在當前階段，還是要輔之以收并購。“現在市場機會很多，主動找上門的有很多，價格也不高了，公司認為要珍惜自己的實力，去奠定自己在行業里的地位和優勢。收并購是一個手段，不是必須要用。但我們需要抓住擺在面前的機會。”

換句話而言，目前行業收并購機會多，如果價格合適就要抓住機會擴大規模。有知情人士也透露稱，此次中梁物業交易價格方面雙方均較為滿意。

以中梁百悅智佳截至2021年6月30日的數據看，中梁百悅智佳在管項目291個，簽約管理的項目508個，在管總建筑面積約3320萬平方米，簽約總建筑面積約7120萬平方米。

而截至去年中期，碧桂園服務的物業服務收費管理面積約6.44億平方米，合同管理面積約12.05億平方米（含三供一業物管、嘉寶服務，不含城市服務），這還是未算上下半年收購的富力旗下富良環球以及彩生活旗下鄰里樂控股100%股份。

如若將中梁物業納入麾下，碧桂園服務逼近7億平米的在管面積規模上將又增加上不小的籌碼。

關鍵詞： 終究成了“小碧桂園”？ 中梁把上市途中的物業公司賣了