中指研究院發(fā)布《百城價格指數(shù)報告》顯示，2022年1月，全國100個城市新建住宅及二手住宅價格環(huán)比持續(xù)下跌，不過跌幅有所收窄。

在政策的調(diào)控下，地產(chǎn)行業(yè)是否“寒冬將盡”？購房者又懷抱著什么樣的態(tài)度？

春節(jié)期間，紅星資本局記者對全國多個城市進(jìn)行實地走訪，其中有長春、西寧等二三線省會城市，也有多個代表了更多中國人生活現(xiàn)狀的縣城。

其中，長春、西寧、四川遂寧等地樓市都較為冷清，今年春節(jié)成交量遠(yuǎn)低于往年同期。但陜西省榆林市卻一房難求，買房甚至需花重金、“托關(guān)系”。中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，榆林市房價均價為9782元/m2，同比增長23.62%，環(huán)比增長10.37%

吉林長春市：

多個售樓部“門可羅雀”

有樓盤二期比一期降價幾十萬

春節(jié)期間，吉林省長春市的樓市顯得十分冷清。

紅星資本局記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，大年初四已有多個樓盤售樓處開業(yè)，但是基本上門可羅雀，來看房的只有記者一人。

和其他地區(qū)不同，長春多數(shù)樓盤春節(jié)沒有優(yōu)惠活動。

長春市南關(guān)區(qū)保利凈月和府售樓部置業(yè)顧問王艾告訴紅星資本局，他們初三就已經(jīng)開始上班，但是并沒有接到任何有關(guān)春節(jié)活動的通知。王艾稱，保利凈月和府2020年開盤，平均房價為9700元/㎡，距今整個樓盤只有1樓和2樓的一些房子沒有售賣，其他的都已售出，所以沒有活動。

同樣位于南關(guān)區(qū)的保利拾光年置業(yè)顧問趙旭則給記者算了一筆賬：“我們這塊住房的拿地價格在5800元/㎡左右，加上建筑成本3000元/㎡左右，人工等其他成本1000元/㎡左右，總體交房成本就在10000元/㎡左右，而售價為11000元/㎡。基本沒有利潤，所以開發(fā)商也沒有錢來做活動了。”

紅星資本局也發(fā)現(xiàn)，保利拾光年外部的立牌上，顯示他們僅有的活動為贈送1000元家電等大禮包，并且減免部分物業(yè)費。

多個樓盤置業(yè)顧問告訴紅星資本局，沒有舉辦春節(jié)活動，是因為整個2021年長春樓盤價格下跌，售樓壓力大。

長春某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王秋表示，2021年，不少大型樓盤集中降價，打8.5折。但很多小樓盤沒有實力進(jìn)行這種活動，導(dǎo)致無人問津，樓盤滯銷。“去年政府出臺文件，要求樓盤銷售價格不能低于報備價格的90%，于是很多樓盤在元旦后，又將價格調(diào)整到了9折。”

王秋說：“2016和2017年，好像一夜之間，長春的房價就從4000-5000元漲到10000元以上，就算現(xiàn)在降價了，很多老百姓(行情603883,診股)也不認(rèn)同這個價格。”

位于長春南四環(huán)路的華潤置地萬象府，就是一個例子。萬象府1期于2018年12月23日開始銷售，所有房源已全部售罄；2期于2020年6月開始銷售，共1500套房源，一年多的時間過去了，目前仍有100多套房源未售出。

由于銷售期超過12個月，萬象府2期剩余的房源，在春節(jié)期間仍以8.5折甩賣。

萬象府置業(yè)顧問李麗麗告訴紅星資本局，之前小區(qū)內(nèi)要建設(shè)一所私立學(xué)校，而隨著國家政策出臺，學(xué)校私立轉(zhuǎn)公立，已經(jīng)蓋好的學(xué)校不知道何時投入使用，導(dǎo)致房子降價。

李麗麗本人在萬象府1期購入了一套房產(chǎn)，但就算是員工價，也比2期的8.5折貴了不少，大概多花了一臺大眾邁騰的價錢。當(dāng)紅星資本局問她，這種情況業(yè)主是否會不認(rèn)同時，她表示：“那能怎么辦，只能認(rèn)了。”

除了價格下跌，長春房價南北差距較大。

長春某房產(chǎn)公司工作人員徐羽告訴紅星資本局，長春南部包括高新區(qū)、南關(guān)區(qū)、雙陽區(qū)，房價均價可達(dá)12000-16000元/㎡。而北部的北湖、寬城區(qū)，房價均價卻只有7000元/㎡。

據(jù)徐羽介紹，造成這種現(xiàn)象的原因是南部的南關(guān)區(qū)等屬于長春未來的發(fā)展方向，價格自然高。

紅星資本局了解到，長春近幾年多個樓盤的售賣情況并不十分理想，但這并沒有影響新樓盤的開發(fā)。據(jù)房地產(chǎn)報統(tǒng)計，2021年，長春市區(qū)及周邊上市樓盤共211個，較2020年增加23個，預(yù)計供應(yīng)房源約13.2萬套。

青海西寧市：

新房購房者呈觀望態(tài)度

二手房交易量較往年大幅下滑

與長春情況類似，青海省西寧市的購房者也多持觀望態(tài)度。

2月3日，青海省西寧市房地產(chǎn)行業(yè)工作者王力向紅星資本局記者介紹了春節(jié)前后西寧市二手房交易情況。

“按我的經(jīng)驗來說，通常春節(jié)前都是西寧的購房淡季，因為年前大家的資金需求量會更大。但是今年過年的購房情況較往年有一個明顯的大幅下滑。”王力表示，他感覺2022年春節(jié)前二手房交易較往年下滑40%-50%。

至于新房，王力告訴紅星資本局，節(jié)前購房者購房意愿低，而年底開發(fā)商需要回籠資金，會推出一些優(yōu)惠促銷活動吸引顧客。

有購房意愿的西寧市民陳鴻對紅星資本局介紹，年前曾在萬達(dá)、萬科等售樓部了解情況，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商確實推出了不少優(yōu)惠活動，售樓部也人滿為患，但就其個人而言，還想再觀望一陣。

“看的人是很多，但是買的人到底有多少，我就不知道了，銷售肯定也不會說真話。買房子就是這樣，房價下跌的時候反而會觀望。”陳鴻表示。

王力則認(rèn)為：“主要是受市場和政策消息的影響，還有疫情的原因，去年一年，房價整個都跌下來了。而且前幾年西寧炒學(xué)區(qū)房炒得太厲害了，現(xiàn)在雖然沒有完全取消學(xué)區(qū)房政策，但是大家都在說要取消，一二線城市也已經(jīng)在試點了，大家都在觀望，不敢買房子了。”

王力對紅星資本局表示，目前西寧市平均房價為8000-9000元/㎡，較偏遠(yuǎn)地區(qū)房價在4000-5000元/㎡左右。但在下滑前，西寧平均房價在萬元出頭，知名學(xué)區(qū)房最高炒至2.3萬元左右。

紅星資本局查詢公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2022年1月西寧市新房均價約為9790元/㎡，環(huán)比上月持平。另據(jù)安居客房產(chǎn)數(shù)據(jù)，在2021年3月-2022年2月期間，西寧市新房均價高點在2021年3、4月，為9938元/㎡；低點在2021年10月，為9598元/平米。年內(nèi)均價下跌340元。

據(jù)王力了解：“去年一年，有不少房屋中介人員賺不到錢，失業(yè)或轉(zhuǎn)行了。”

四川遂寧市：

迎來返鄉(xiāng)置業(yè)潮

但成交量遠(yuǎn)低于往年同期

紅星資本局了解到，除了西寧，四川省遂寧市也有多個樓盤在春節(jié)期間推出優(yōu)惠活動。

這個春節(jié)，遂寧市某樓盤置業(yè)顧問劉夕只休息了一天，從大年初一開始，售樓部就開始上班了，他告訴紅星資本局：“返鄉(xiāng)置業(yè)的人很多。”

另一位在遂寧從事房產(chǎn)中介工作的王濤也告訴紅星資本局，“春節(jié)是返鄉(xiāng)置業(yè)的旺季，我們從大年初二就開始上班了，從大年初三開始，來看房的人就多了起來”。

據(jù)劉夕介紹，返鄉(xiāng)置業(yè)人群主要關(guān)注新房，二手房則較少，“我們從除夕到現(xiàn)在成交量的90%都是新房”。

此外，紅星資本局從劉夕和王濤的口中了解到，返鄉(xiāng)置業(yè)人群最喜歡“小三房”和“100平以下”的戶型。“返鄉(xiāng)置業(yè)的還是剛需偏多，這類戶型最暢銷”，王濤表示。

針對返鄉(xiāng)置業(yè)人群，各個樓盤都給出了不同程度的優(yōu)惠，劉夕所在的樓盤推出了“返鄉(xiāng)補貼”，每平方米優(yōu)惠200元左右。除了“返鄉(xiāng)補貼”，有的樓盤還推出了“買房送車位”的促銷活動。

但劉夕表示，相比去年，今年春節(jié)的成交量要低不少，“看房的人很多，購買的人卻不多”。劉夕稱，主要是因為2021年二手房價格下降，對新房的銷售有一定影響。

紅星資本局了解到，2018年上半年，遂寧市的房價達(dá)到近年來的最高點，例如河?xùn)|新區(qū)，新盤開盤價最高達(dá)到11000元/㎡。近年來，遂寧市的房價有所回落，貝殼APP顯示，目前在售的樓盤中，價格最高為8500元/㎡。

另據(jù)劉夕介紹，目前遂寧市共有21個新樓盤在售，較偏遠(yuǎn)的物流港區(qū)域新房價格為4000-5000元/㎡，老城區(qū)為6000-7000元/㎡，河?xùn)|新區(qū)的價格最高，一般在7800-9800元/㎡。

云南威信縣：

銷售低迷

樓盤爛尾傳言甚囂塵上

比起大中城市，中國1000多個縣城的情況或許代表了更多人的生活現(xiàn)狀。

紅星資本局采訪了解到，如今云南省昭通市樓市行情低迷。開盤一年多房子仍然沒賣完，已經(jīng)成為多個樓盤面臨的困局。

樓盤A置業(yè)顧問小王告訴紅星資本局，其推售的樓盤已經(jīng)開盤一年多，但截至2022年2月5日，預(yù)計在2022年年底交付的一期房還沒有賣完。

小王還介紹，樓盤A首套房的首付比例是20%，二套房的首付比例是30%。“買房的基本上都是本地人，大多數(shù)都是鄉(xiāng)下來的。”

樓盤B的置業(yè)顧問小李告訴紅星資本局，樓盤B貸款、首付政策與樓盤A相同。目前來看，貸款的購房客戶比全款的購房客戶多。“買我們房子的哪一種人都有，有公務(wù)員、事業(yè)單位的，有老師，也有從鄉(xiāng)壩頭來的。”小李對紅星資本局說。

紅星資本局通過多位置業(yè)顧問了解到，目前，昭通市威信縣的新房均價在5000元/㎡左右。

以樓盤A為例，其單價在4500-5600元/㎡；而樓盤B的單價為5200-5900元/㎡。兩處樓盤所推售的戶型基本都是大戶型，面積多在100㎡以上。

而紅星資本局翻閱威信縣人民政府官網(wǎng)得知，2021年，其城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入為30695元，農(nóng)村常住居民人均可支配收入為12211元。

此外，紅星資本局注意到，過去一年，樓市的緊張氛圍也傳導(dǎo)到了這個小縣城。

工程會不會爛尾？房子能不能順利交付？這是購房者和意向購買者們最關(guān)心的問題。

有當(dāng)?shù)厝讼蚣t星資本局轉(zhuǎn)述了一種廣為流傳但未經(jīng)證實的說法——除了樓盤B，其他樓盤都有資金問題，工程可能會爛尾。不過，也有人認(rèn)為這種說法可能是樓盤B的營銷手段。

對于這種傳言，樓盤A置業(yè)顧問再三強調(diào)，這只是沒有依據(jù)的傳言，他們交房的時間不會發(fā)生改變。

貴州威寧縣：

房價較為平穩(wěn)

看房者年輕人居多

威寧彝族回族苗族自治縣，隸屬貴州省畢節(jié)市，為貴州省面積最大的民族自治縣，公開數(shù)據(jù)顯示，威寧縣常住人口為120萬人。

2月5日，紅星資本局記者來到威寧新城，走訪了多個樓盤。

奧元地產(chǎn)威寧項目位于威寧新城的核心位置，一名銷售告訴紅星資本局：“該樓盤當(dāng)前房價在5000元/㎡左右，也一直是威寧房價的標(biāo)桿，最高的時候賣到過5500元/㎡”。

該銷售還稱：“目前老城區(qū)基本沒有可售的商品房，商品房主要集中在新城區(qū)和工業(yè)園區(qū)，兩邊因為地理位置、商業(yè)配套的不同，房價也有所不同。但總體來說畢節(jié)地區(qū)，比如威寧近3年來房價都較為平穩(wěn)，總體漲幅不大。”

另一樓盤中億王府公園的銷售也表示：“我們樓盤均價在3800元～4000元/㎡左右，去年到今年幾乎沒什么漲跌。”

此外，記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，雖然還在放假期間，但看房的年輕人依然比較多。中億王府公園的銷售也證實了記者的觀點：“目前看房是年輕人居多。”

正準(zhǔn)備購房的陳先生告訴紅星資本局：“我從2021年9月份開始看房，還是想往新城區(qū)買，老城區(qū)都是私人住宅，幾乎沒有商品房，環(huán)境、商業(yè)也沒新城區(qū)好，醫(yī)院和一些政府單位都在往新城遷移。我準(zhǔn)備買在奧園廣場附近，目前房價在3800元~4500元之間。”

陜西榆林市：

新盤開盤即售空

買房需花重金、“托關(guān)系”

與其他城市低迷的樓市相比，陜西省榆林市是個特例。

春節(jié)前，紅星資本局采訪到榆林的一位購房者，對方表示：“在榆林買房，很多樓盤剛開盤立刻一售而空。如果你去售樓部，工作人員會說已經(jīng)沒有房源了，但是如果找關(guān)系，或許有些機會。”

中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月榆林市房價均價為9782元/m2，同比增長23.62%，環(huán)比增長10.37%，在全國312個城市中排名第77位。

房價高，購房難，成為了榆林購房者的不得不面對的難題，甚至還催生出灰色產(chǎn)業(yè)。

榆林市一房地產(chǎn)工作人員告訴紅星資本局，雖然榆林市沒有限購政策，但“購房資格”卻要花重金購買。據(jù)其介紹：“榆林市的房價在陜西省僅次于西安市，現(xiàn)在房源少，買家多，一套房源的購房額度賣三、四萬塊不是問題。”

早在2021年10月28日，在榆林“百姓問政”平臺上，就有投訴稱，“很多房地產(chǎn)開發(fā)商與黑中介勾結(jié)，囤積房源、哄抬房價，存在樓盤剛開盤就秒無的現(xiàn)象，然后朋友圈到處都是加價轉(zhuǎn)讓指標(biāo)，讓真正想要買房的人，買不到房子。”

新房難求，二手房的情況也與之類似。

2021年12月19日，榆林“百姓問政”平臺有投訴指出，“2018年售價6000多元的區(qū)域，現(xiàn)在新盤開盤1.2萬；2018年售價7000元的區(qū)域，現(xiàn)在二手房都漲到了1.5萬至2萬。”對此，榆林市住建局回應(yīng)，榆林市暫無限售限價政策，將在今后房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中，適時向市委市政府提出相關(guān)建議。

有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為，是土地供應(yīng)緊張，新房項目推貨不足，打破了供需平衡。

紅星資本局查閱土地數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2016年至今，榆林的住宅供地實際上大趨勢是逐漸增加的，只有個別年份偏緊。從需求端來看，榆林經(jīng)過了2016-2019年大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，由此帶來的購房需求空前。其次，榆林中心城區(qū)人口的增加，擴大了熱點區(qū)域的需求規(guī)模。

而另一不容忽視的現(xiàn)狀是，2021年榆林市GDP突破五千億，超過哈爾濱、太原等省會城市，排名全國GDP百強城市第45位，增速達(dá)到驚人的32.9%。紅星資本局發(fā)現(xiàn)，榆林GDP從3千億到5千億，只用了4年。

2月6日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受紅星資本局采訪時表示，能源漲價讓煤炭儲量豐富的榆林經(jīng)濟(jì)一飛沖天，也直接“點燃”了榆林的房價。

“受能源價格暴漲的影響，資金大量涌入榆林市，當(dāng)?shù)鼐用袷杖肷蠞q，必然拉動了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格的上漲。同時，據(jù)了解，榆林全市總共在售或者新修的樓盤并不多，這也是造成樓盤搶購一空的原因之一。”

張大偉認(rèn)為，這就像突然出現(xiàn)的“財富效應(yīng)”，而且短時間內(nèi)大家都去投資房產(chǎn)，帶來了供需的失衡。但他提醒，未來需注意的是，隨著資金的大量涌入，很多土地交易開始活躍，一兩年之后供應(yīng)量多了，需求有可能就有稀釋了，接下來房價有可能會有所回落。

結(jié)語：

近期，多地出臺政策支持住房消費。中泰證券(行情600918,診股)研報顯示，截至1月23日，株洲、自貢、南寧、保定、玉林、馬鞍山等18個城市或市區(qū)出臺鼓勵政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭購房補助、放寬落戶限制、下調(diào)公積金首付比例等。

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，貨幣環(huán)境寬松以及流動性改善，只是一個短期因素。中國房地產(chǎn)長周期拐點已現(xiàn)，未來樓市將呈現(xiàn)長期下行趨勢。當(dāng)然，在政策影響下，這一過程會比較平緩。

2021年年底，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文也提出，2020年和2021年中國商品房銷售面積逾17億平方米的水平，將是未來數(shù)年內(nèi)中國商品房銷售面積的頂部，也可能是一個長期的歷史峰值。

房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，或許還將繼續(xù)進(jìn)行。

紅星新聞記者 楊佩雯 強亞銑 謝雨桐 費成鴻 孫宇 張錦業(yè) 申夢蕓

關(guān)鍵詞： 樓市