興起于2015年“雙創”的辦公空間行業，經過數年的發展，以2020年新冠疫情為節點，行業經歷了一輪“發展、繁榮、衰退、蕭條”的周期。目前行業規模已經趨于穩定，發展模式仍待探索。

去年全年，全國辦公樓竣工面積3375.76萬平方米，同比增長11.0%；辦公樓銷售面積3374.66萬平方米，同比增長1.2%。世邦魏理仕相關研究顯示，2021年共享辦公運營商的承租面積有望實現20%的同比增長，但其在中國主要城市的平均滲透率仍低于5%；同時14%的受訪企業計劃未來增加共享辦公或商務中心的使用。辦公空間市場需求仍在，市場規模及潛在可拓展面積依舊有很大空間。

但是，在需求以外，如何實現真正有效的盈利，仍是擺在各個辦公空間企業面前的難題。在上一個周期里，企業們乘著雙創政策、共享經濟市場利好以及資本的風口快速擴張。如今潮水褪去，持續的虧損讓相當數量的企業退出市場。新的行業周期里，如何讓辦公空間業務實現多元化渠道盈利，將是行業未來的發展重點。

每家企業都不想成為潮水退去之后的裸泳者。如果說，第一個周期里，辦公空間行業的整體行為特征呈現粗放的、快速擴張的特點，以快速搶占市場、占有規模為首要任務。那么新周期里，企業們則進入一個新階段——運營精細化、業務多元化、盈利穩定化。當然，新周期里，市場潛力依舊巨大，目前的辦公空間業務仍舊主要分布在北上廣深四個一線城市，其他城市具備不小的開發潛力。

在新周期里，規模和速度不再意味著成功。企業們必須找到可行、可復制的盈利模式，否則會面臨資金鏈緊張甚至斷裂，以至于無法持續經營的惡性循環。市場熱錢已經冷卻，資本無節制支持擴張的時期已經過去。相比于擴張，新周期里更需要的是沉淀和思考。

從當前的行業發展來看，辦公空間企業們尚未擺脫重資產為主的經營模式，同時亦在努力提升輕資產運營的比重。優客工場的案例已證明輕資產運營或許是能夠帶來盈利的較佳途徑。去年第三季度，優客工場總營收達2.53億元，而空間業務收入為9804萬元，占總營收不到一半。同時其廣告業務收入同比增長23.8%；其他業務收入同比增長366.0%，環比增長41.2%，輕資產收入達2180萬元，同比增長275.9%。無論是輕資產還是重資產，無論是“空間賦能”亦或是“服務賦能”，市場需求客觀存在，辦公空間行業方興未艾，發展潛力仍在。

今年3月，觀點機構將舉辦2022觀點年度論壇，屆時將重磅發布“卓越指數 · 2022辦公空間運營服務卓越表現”研究成果，并與辦公空間行業各專家以及嘉賓們共同探討辦公空間行業多元化發展方向、盈利模式、市場規模及潛力等重點課題，共同推動行業前行。

關鍵詞： 不做潮水退卻的裸泳者，辦公空間服務企業下半場如何發展