2021年杭州樓市在調(diào)控政策層層加碼、信貸不斷收縮的情況下，整體依然保持較高活力，全年市場呈現(xiàn)以下幾大特征：

①新房市場成交規(guī)模創(chuàng)新記錄，市場表現(xiàn)供不應(yīng)求，全年呈現(xiàn)“前熱后冷”趨勢;

②核心區(qū)在供應(yīng)拉動下成交規(guī)模顯著增長，郊區(qū)成交同比下滑;

③板塊限價版圖重塑，多個板塊限價上調(diào);

④二手房市場成交同比下滑，5月開始成交現(xiàn)六連跌;

⑤商業(yè)地產(chǎn)市場整體穩(wěn)步復(fù)蘇。

新房市場表現(xiàn)

▌商品房成交量價齊漲，市場表現(xiàn)供不應(yīng)求

2021年杭州商品房成交量價齊漲，商品房累計(jì)成交2334萬㎡，同比增長45.7%，成交均價31156元/㎡，同比上漲10.5%，大量高價盤入市是主要原因。

從供求對比來看，2021年杭州商品房批準(zhǔn)上市面積1891萬㎡，同比增長4.5%，市場從前期的供過于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求，銷供比1.23。

分物業(yè)來看，住宅、商業(yè)地產(chǎn)成交表現(xiàn)均較為亮眼，其中住宅成交面積同比增長46.5%，商業(yè)地產(chǎn)成交面積同比上漲41.4%，占比15%，市場份額持續(xù)縮小。

▌商品住宅成交量創(chuàng)近5年新高，樓市年內(nèi)經(jīng)歷從熱到冷轉(zhuǎn)變

2021年是杭州商品住宅供需大年，全年商品住宅供應(yīng)1542萬㎡，大體與2020年相當(dāng)，全年商品住宅成交1977萬㎡，同比增長46.5%，創(chuàng)近5年杭州市場成交，但樓市上下半年成交情況“冷熱不均”。

2021年開年延續(xù)2020年底市場熱度，同時在1月末至2月初迎來首批紅盤潮，紫璋臺、江河鳴翠、君品、嘉品、御潮府、丹楓四季等熱點(diǎn)盤也紛紛入市，吸引大批購房者登記購買，助力成交量保持較高水平，并在5月集中網(wǎng)簽后達(dá)到全年成交峰值。8月迎來第二批紅盤潮，供應(yīng)面積229.5萬㎡位居各月第一，成交面積也僅次于5月，在此之后因?yàn)?.5新政、落戶收緊、信貸管控以及推盤偏郊區(qū)等因素的影響，市場開始下行，8月后成交出現(xiàn)“五連降”，12月住宅成交規(guī)模達(dá)到全年最低點(diǎn)，成交面積僅100.5萬㎡。

▌樣本均價全年累計(jì)漲幅2.71%，創(chuàng)歷史新低，漲幅年內(nèi)呈現(xiàn)持續(xù)收窄趨勢

2021年，杭州新房樣本均價累計(jì)漲幅2.71%，較去年收窄6.23個百分點(diǎn)，創(chuàng)近五年最低水平，且從歷月表現(xiàn)來看，漲幅年內(nèi)呈現(xiàn)持續(xù)收窄趨勢。

▌核心區(qū)在供應(yīng)拉動下成交規(guī)模顯著增長，臨安、余杭等郊區(qū)成交下滑

分各區(qū)域來看，郊區(qū)依舊為杭州住宅市場的供應(yīng)主力，全年新領(lǐng)預(yù)售證項(xiàng)目202盤，累計(jì)批準(zhǔn)上市1176.1萬㎡，占比76.3%，同比去年體量下滑5.5%;成交方面，郊區(qū)全年成交面積1473.3萬㎡，同比去年增長34.0%，主要依靠蕭山、臨平、錢塘成交面積的顯著提升，臨安、余杭、富陽三區(qū)域成交下滑。

核心四區(qū)在新盤放量下供應(yīng)回升明顯，全年新領(lǐng)預(yù)售證項(xiàng)目70盤，累計(jì)批準(zhǔn)上市366.3萬㎡，同比去年體量增長29.6%;成交方面，核心區(qū)在供應(yīng)拉動下成交規(guī)模大增，全年成交面積504.1萬㎡，同比去年增長126.7%，其中拱墅成交面積增長幅度最高，漲幅高達(dá)225.7%。

▌板塊限價版圖重塑，多個板塊限價上調(diào)

隨著第三次集中出讓土地掛牌，杭州多個板塊新房限價出現(xiàn)調(diào)整，崇賢新城、大江東、南部臥城、蕭山開發(fā)區(qū)、運(yùn)河新城等多個板塊限價上調(diào)，其中崇賢新城新房限價由23000元/㎡提升至27720元/㎡，限價漲幅20.5%，各板塊漲幅排名第一，大江東河莊板塊的新房限價也上漲了1500元/㎡，由原來的19800元/㎡上漲至21300元/㎡。

與此同時，一些板塊的新房也迎來首次限價，西湖區(qū)三墩板塊新房限價36800元/㎡，同臨近板塊三墩北限價相差近9000元/㎡，2020年新面世的余杭區(qū)云城板塊也出現(xiàn)限價，新房限價36100元/㎡，首宗地塊為龍湖、浙江省交投聯(lián)合競得的余杭組團(tuán)YH-18單元杭騰未來社區(qū)地塊。此外橋西拱宸橋板塊、老余杭板塊、西湖小和山板塊也首次出現(xiàn)限價，拱宸橋板塊51440元/㎡，老余杭板塊30500元/㎡，小和山板塊31440元/㎡。

▌90-110方之間房源成交表現(xiàn)亮眼，成交單價、總價結(jié)構(gòu)整體上移

從面積段分布來看，2021年杭州商品住宅市場里剛需產(chǎn)品依舊占主導(dǎo)，且份額明顯上升，90-110方之間產(chǎn)品占比近4成，較2020年提升了7.7個百分點(diǎn);140方以上的大戶型產(chǎn)品成交占比下滑，共計(jì)占比12.1%，較2020年收窄了2.1個百分點(diǎn)。

從價格段分布來看，房源多集中在2-4萬之間，8萬為房價天花板，成交單價整體上移，2萬以下房源成交占比不足20%，收窄了9.1個百分點(diǎn);3-4萬之間中間價位的房源成交占比則提升顯著。

從產(chǎn)品套總價分布來看，成交套總價整體上移，2021年杭州住宅主力總價段為150-350W，共計(jì)占比55.8%;與2020年對比，250W以下套總價房源占比收窄10.9個百分點(diǎn)，250-350W之間房源占比提升最顯著，為4.5個百分點(diǎn);400-550W之間的中高端房源占比也提升了4個百分點(diǎn);其余總價段占比變化不大。

從套總價板塊分布來看，郊區(qū)板塊套總價增長顯著，購房門檻提升，核心區(qū)板塊受限于嚴(yán)格的限價，套總價增長有限。

▌顯性庫存出清周期2.6個月，隱性庫存9.7個月，市場后續(xù)房源不足

短期來看，截止2021年底，杭州市區(qū)住宅可售面積僅346.9萬方，按照近6個月平均去化速度計(jì)算，市區(qū)出清周期僅2.6個月，處在低位，房源供應(yīng)不足。分區(qū)域來看，除富陽去化周期10.5個月、臨安去化周期7.1個月外，其余各區(qū)域出清周期均在4個月以內(nèi)。

長期來看，杭州全市隱性庫存達(dá)到1279.4萬㎡，去化周期共9.7個月，近50個板塊面臨斷供，存量主要集中在富陽、余杭、臨平等郊區(qū)核心板塊，但整體去化壓力較小;核心區(qū)中，申花、運(yùn)河新城、望江等熱點(diǎn)板塊儲備房源相對可觀。

▌熱銷項(xiàng)目門檻值大幅提升，亞運(yùn)村、TOD等概念加持樓盤備受購房者青睞

2021年，是紅盤大量入市的一年，熱銷樓盤門檻值大幅提升，2021年杭州銷售金額TOP10項(xiàng)目門檻值為61.2億元，2020年僅37.3億元;TOP20門檻值由2020年的29.8億元上漲至47.0億元;仔細(xì)分析熱銷原因：現(xiàn)房、倒掛紅利盤逐漸退出市場，熱銷樓盤多規(guī)劃/改善驅(qū)動，亞運(yùn)村、未來社區(qū)、TOD等概念加持樓盤備受購房者青睞。未來買房投資屬性減弱，購房者將更關(guān)注區(qū)域潛力與居住價值。

二手房市場表現(xiàn)

▌二手房市場成交同比下降14.4%，四季度探底回調(diào)

2021年杭州市區(qū)(不含富陽、臨安)共計(jì)成交二手房69819套，同比下降14.4%。

全年走勢波折，1-3月盡管橫跨春節(jié)假期，但成交規(guī)模仍延續(xù)20年底熱度;進(jìn)入二季度，4月二手房成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，5月開始市場高位回落，成交持續(xù)下滑，到10月僅成交1852套，創(chuàng)歷史新低;11、12月，伴隨著房貸利率的寬松、放款速度加快，二手房市場止步于六連跌，成交量探底回調(diào)，階段性以價換量的局面橫亙在市場上。

▌8月開始二手房價格環(huán)同比漲幅波折下探，余杭、濱江、拱墅二手房交易活躍

截止2021年12月，杭州二手房樣本均價為39880元/㎡，環(huán)比累計(jì)漲幅8.47%，較2020年累計(jì)漲幅(8.45%)微幅擴(kuò)大，主要受1-7月二手房價格漲幅拉動;8月開始，杭州出臺8.5新政，紅盤開始納入5年限售監(jiān)管，再加上房地產(chǎn)稅、不斷縮進(jìn)的信貸政策和其他城市二手房指導(dǎo)價等多重因素的影響，二手房購房群體觀望情緒濃郁，房價開始有所松動，樣本均價環(huán)同比漲幅波折下探。

分區(qū)域來看，二手房交易熱度較高的余杭、濱江、拱墅區(qū)二手房價格同比漲幅居前三，漲幅均超20%。

▌余杭、蕭山仍為二手房成交主力，未來科技城、臨平新城、蕭山區(qū)政府表現(xiàn)亮眼

從成交結(jié)構(gòu)來看，余杭、蕭山兩區(qū)仍為二手房成交主力，濱江、蕭山同比去年成交上漲，未來科技城、臨平新城、蕭山區(qū)政府板塊表現(xiàn)亮眼，位列前3。

商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)

▌商業(yè)地產(chǎn)整體穩(wěn)步復(fù)蘇，三種業(yè)態(tài)銷售端均實(shí)現(xiàn)增長

2021年杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場量價保持增長趨勢，成交面積293萬㎡，同比增長35.8%，價格突破3萬，與疫情嚴(yán)峻時期相比，商業(yè)地產(chǎn)市場逐步走向復(fù)蘇。

分業(yè)態(tài)來看，辦公、商業(yè)、酒店式公寓三種業(yè)態(tài)銷售端均實(shí)現(xiàn)增長。特別是辦公市場2021年不僅成交翻倍，供應(yīng)增8成，表現(xiàn)亮眼。

▌辦公市場從低谷中開始爬升，成交量同比翻倍，成交價穩(wěn)步回升

杭州辦公市場2021年成交量88.8萬㎡，同比翻倍，成交價穩(wěn)步回升，表現(xiàn)亮眼。全年成交從回暖走向火熱，一、二季度尚處于市場回暖期，部分均價超過3萬/㎡的項(xiàng)目拉升了市場均價，如位于錢江世紀(jì)城核心的IOC潮悅、亞奧中心等;下半年市場熱度開始高漲，世茂智慧之門、德信空港城、杭州國際金融會展中心等項(xiàng)目去化表現(xiàn)火熱，拉升整體市場熱度。

▌商業(yè)市場整體表現(xiàn)不溫不火，受疫情反復(fù)的影響，難以在短時間內(nèi)大面積回暖

商業(yè)市場2021年成交51.9萬㎡，整體表現(xiàn)不溫不火，一季度市場開始復(fù)蘇，德信華威·杭州之翼、新天地·金色時光等項(xiàng)目拉升全年成交量;二季度轉(zhuǎn)勢向下，僅三季度供應(yīng)量較大，但需求支撐不足，加之12月杭州疫情來襲，四季度商業(yè)市場成交萎靡。

▌公寓市場成交量價保持上行趨勢，公寓均價一路升至3.5W，下半年需求支撐不足，“有價無市”現(xiàn)象明顯

公寓市場2021年成交152.6萬㎡，全年成交量價保持上行趨勢，一、二季度由部分熱度較高的項(xiàng)目帶動整體成交量上行，如亞奧中心、嘉合未來金座、杭州新天地等，下半年受大環(huán)境影響，三、四季度價格上行但成交走低，“有價無市”現(xiàn)象明顯。

當(dāng)前公寓庫存僅48萬方，同比下降75%，處于歷史低位，出清周期自2020年3月遞減，年底縮短至4.6個月，長期供過于求的局面得到改善。

▌小戶型低總價公寓產(chǎn)品成交熱度減弱，300方以上的高端大平層公寓表現(xiàn)亮眼

從2021年杭州公寓市場的產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來看，普通公寓成交面積趨大化，50-60方產(chǎn)品增長最快，成交占比增幅達(dá)6.8%;30-40、40-50方的產(chǎn)品仍是主流，但下滑幅度較大;150萬以下的公寓成交占比較2020年下降了12%，總體來說，小戶型低總價產(chǎn)品的成交熱度有所減弱;面積300方以上的大平層產(chǎn)品暢銷，2021年共成交1172套，同比增長78%，下面將分析大平層的產(chǎn)品及去化表現(xiàn)。

▌300-400方之間、總價1000萬以上的大平層受追捧

從成交面積段來看，面積在300-400方之間的大平層為絕對主力，且2021年的成交占比提升了10%。杭州在2021年7月出臺“禁商墅”政策，禁止獨(dú)立布置商墅，又于11月規(guī)定商服用地的最小分割單元從300平方米調(diào)整到800平方米，未來面積在800方以下的大平層將不復(fù)存在。

從成交總價段來看，總價在1000萬元以上的大平層為成交主力，且成交占比增長最大。2021年成交套均總價TOP1的大平層項(xiàng)目為錢江會館，坐落于錢江新城核心區(qū)，受到高凈值客群追捧。未來隨商服用地最小分割單元的調(diào)整，高端大平層總價更上一層樓，購買高端大平層的門檻將更高。

從2021年大平層項(xiàng)目的成交表現(xiàn)來看，西投濱江·云棲名筑、觀雲(yún)錢塘城、中海望廬位居2021年大平層銷售套數(shù)TOP3，入榜TOP20項(xiàng)目多位于轉(zhuǎn)塘、錢江世紀(jì)城、金融城等核心板塊，核心區(qū)位、地鐵+商業(yè)加持、兼具改善自住與投資屬性是大平層頭部項(xiàng)目的共通特征。

總結(jié)：2021年杭州樓市大熱，但經(jīng)歷多次樓市調(diào)控，杭州政策已然筑底，預(yù)計(jì)2022年杭州樓市或?qū)⑦M(jìn)入新的發(fā)展周期，市場將在調(diào)整中趨穩(wěn)，云城、三江匯、錢江新城二期以及錢江世紀(jì)城等區(qū)域板塊將為未來發(fā)展重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 杭州樓市 調(diào)控政策 商品房 成交量