1月13日，佛山市多部門就日前印發(fā)的《佛山市促進2022年經(jīng)濟一季度開好局為全年穩(wěn)中求進夯實基礎(chǔ)的若干舉措》(以下簡稱“若干舉措”)進行解讀。據(jù)了解，若干舉措推出8個方面27項舉措，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的有3大舉措，其中提到要合理降低房地產(chǎn)開發(fā)投資資金壓力，優(yōu)化預(yù)售資金審批流程，加快審批放款等。

2021年，因為市場下行及行業(yè)流動性收緊等的影響，佛山的土地成交總金額減少了30%，一手住宅的成交金額也有所下滑。在中原地產(chǎn)佛肇區(qū)域戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)朱偉德看來，若干舉措對引導(dǎo)市場發(fā)展和穩(wěn)定市場信心將起到積極作用。

1月17日，佛山一個在售項目的負責(zé)人對記者表示，佛山目前對地產(chǎn)項目并沒超出監(jiān)管政策范圍的資金支持。“新的措施應(yīng)該對盤活資金是有促進作用的，可能是最近才出的政策，還沒這么快落到項目層面，所以真正的落地方案會如何還不清楚。”

優(yōu)化預(yù)售資金管理

據(jù)佛山市發(fā)展和改革局副局長李斌介紹，若干舉措于2021年12月下旬著手起草，元旦假期剛過就印發(fā)實施，要求佛山各級各部門拿出真招、實招、硬招，破解工業(yè)、投資、消費、企業(yè)、民生等面臨的最要緊難題。

若干舉措涵蓋了穩(wěn)定工業(yè)經(jīng)濟增長、擴大有效投資、促進消費擴容提質(zhì)、推進外貿(mào)外資提質(zhì)增效、更大發(fā)揮財稅金融作用、切實保持房地產(chǎn)平穩(wěn)運行、加快打造一流營商環(huán)境、切實維護社會大局和諧穩(wěn)定等8個方面的內(nèi)容。其中，對于房地產(chǎn)板塊，佛山市希望確保房價、地價在合理區(qū)間內(nèi)運行，既要防止大漲也要防止大跌，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項重要內(nèi)容。若干舉措提出，完善以住房需求為導(dǎo)向的住宅用地供應(yīng)機制，穩(wěn)步推出臨廣區(qū)域和中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企積極入市布局。防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域重大風(fēng)險，繼續(xù)深入開展問題樓盤治理工作，關(guān)注存在債務(wù)風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)，積極主動化解潛在性、苗頭性和傾向性的風(fēng)險。合理降低房地產(chǎn)開發(fā)投資資金壓力，在確保后續(xù)工程建設(shè)費用全額保障的前提下，已結(jié)清前期工程費用的，超出監(jiān)管額度部分加快審批劃出，同時優(yōu)化預(yù)售資金審批流程，加快審批放款。

根據(jù)佛山市2020年12月發(fā)布的《佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實施辦法》，房地產(chǎn)項目的預(yù)售款留存額度分為4檔管理，項目達到預(yù)售條件的形象進度至主體結(jié)構(gòu)封頂前、完成主體結(jié)構(gòu)封頂至配套安裝工程(基本水電工程)完成前、完成配套安裝工程至竣工驗收合格前、項目竣工驗收合格后至完成商品房首次登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款分別不得低于項目銷售總額的10%、5%、3%、1%。

在佛山之前，成都與廣州已經(jīng)先一步提高了預(yù)售資金監(jiān)管的使用效率。在成都，企業(yè)信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度，在項目主體結(jié)構(gòu)工程完成四分之三以及主體結(jié)構(gòu)封頂兩個節(jié)點，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例上限分別提高5%。廣州也降低了預(yù)售款的留存比例，從封頂前、封頂后、裝修階段的10%、10%、5%分別降至8%、6%、3%。

對比其他城市，可看出，佛山并未調(diào)整預(yù)售款的留存比例，但在超出監(jiān)管部分和審批速度方面有所優(yōu)化。據(jù)佛山本地一家房企透露，在《佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實施辦法》發(fā)布后，佛山對房企便實行了信用分制度，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的留存比率與信用分掛鉤。“提高信用資質(zhì)是我們的常規(guī)工作，近期也在加快資料提交速度，以配合政府和銀行提高審批放款速度，但新的舉措出臺后具體怎么執(zhí)行目前還未知悉。”

去年賣地收入少了三成

若干舉措強調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資、吸引房企積極購地有其現(xiàn)實意義。2021年，地產(chǎn)行業(yè)的流動性緊張直接影響了土地市場和地方政府的土地出讓金收入。

佛山中原策略研究中心總結(jié)了2021年佛山土地市場的幾個特點：“供應(yīng)宗數(shù)減少、供求量減量、成交金額減少、樓面地價平穩(wěn)、溢價率下降、流停拍率上升。”該機構(gòu)表示，下半年受大環(huán)境影響，佛山的土拍行情急轉(zhuǎn)直下，多宗地塊流停拍或延期出讓，加上銷售承壓、回款慢、三道紅線、融資受限等因素疊加，房企躺平，拿地偏向謹慎，政府推地節(jié)奏也隨市場大勢適時調(diào)整，土地市場異常冷寂。2021年全年，佛山共成交66宗商住用地，同比減少36宗，成交建筑面積1013萬平方米，同比減少30%，成交金額890億元，同比減少30%，平均溢價率17%，相較2020年的22%有所降低，平均流停拍率20%，與2020年的11%相比，有大幅上升。

為了能夠順利將土地賣出去，地方政府也花了不少心思。佛山在2021年第四季度曾推出一幅位于地鐵口的宅地，周邊配套成熟，但開發(fā)商積極性并不高，為防流拍，當(dāng)?shù)貒敛块T還特地邀請了兩家資金實力較為雄厚的房企報名競拍，只是這兩家房企最終都沒有報價，地塊還是流拍了。佛山市國土部門的相關(guān)人士對記者表示，土地流拍體現(xiàn)了市場的觀望趨勢，企業(yè)融資困難，所以投資較為謹慎。

除了融資困難，銷售不暢和預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)也在很大程度上影響了房企的流動性。佛山中原策略研究中心的統(tǒng)計顯示，2021年，佛山一手住宅的全市供求量指標(biāo)數(shù)據(jù)同比均不及2020年，在行業(yè)降溫的背景下，下半年部分房企暴露信用風(fēng)險，疊加房貸利率上升、額度收緊等因素，購房者觀望情緒濃郁，市場銷售存在壓力。直至四季度，樓市成交才逐月回升，但遠沒恢復(fù)到以前的水平，市場信心仍在重塑。2021年，佛山全市一手住宅成交10.29萬套，同比下降13%，成交金額2170億元，同比下降2%。

“房子賣不動，預(yù)售資金提取的審核也更嚴(yán)格了，如果是合作的項目，大家都會緊盯著共管賬戶，互相防范對方違規(guī)提取，資金的流動性就進一步降低了。”佛山某房企的管理層如此表示。

僅僅是提升預(yù)售資金的使用效率顯然無法全面扭轉(zhuǎn)土地市場的頹勢，但朱偉德認為，若干舉措體現(xiàn)了維護和保持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的基調(diào)，而佛山房地產(chǎn)市場多年來在大灣區(qū)各市中的發(fā)展指標(biāo)均較好，相信觀望情緒延續(xù)一段時間后，市場將逐步出現(xiàn)回暖信號。

關(guān)鍵詞： 若干舉措 資金壓力 審批流程 優(yōu)質(zhì)地塊