金融機構和各地政府相繼釋放積極信號，為房地產行業并購大年拉開序幕。

近日，有媒體報道，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。廣東省政府召集多家房企開會，為央企國企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。

1月10日，一名參會房企人士告訴時代周報記者，廣東省政府確實于元旦后召集房企開會，會議內容為央企國企介紹公司及分享經驗，困難房企介紹項目，加強雙方之間交流。但政府未強制要求促成合作，也未下達具體的考核指標。

在此背景下，房企加快收并購步伐，交易鏈條延伸至多元化業務。Wind數據顯示，1月1日-12日，房地產行業共有19條并購動態，涉及房地產開發、房地產服務、酒店管理、物業服務等細分領域，主要并購方式為股權出讓和項目轉讓。

多起收并購交易中，承債式收購成為主角。1月4日，藍光發展(600466.SH)公告稱，將凈資產約15億元的資產包以1元對價轉讓給金科股份子公司。通過本次承債式收購，藍光發展可減少約91億元負債。

“隨著陷入債務危機的企業增加，承債式收購在一定程度上具有啟發意義。”1月12日，業內人士告訴時代周報記者，未來承債式收購仍存在不確定性，此種方式的選擇要結合企業自身經營情況及市場走勢判斷。

并購規模加大

2022年開年，房地產行業迎來多宗交易。

1月5日，禹洲集團(01628.HK)和華潤萬象生活(01209.HK)先后發布公告，華潤萬象生活擬收購禹洲物業，交易金額不高于10.6億元;同日，大發地產以1.95億元轉讓子公司33%股權，總對價為人民幣1.95億元;1月7日，祥生控股集團(02599.HK)公告稱，擬以3.37億元出售向日葵健康予天成宏偉置業，涉35萬平方米養老中心。

并購事件頻發，與央行與各地政府的導向相關。2021年年底以來，政策層面積極鼓勵有實力房企推進收并購事件，并提供匹配的融資支持服務。

2021年12月20日，央行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，要求銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業并購出現經營風險的房地產企業優質項目。

2022年元旦后，廣東省政府召集多家房企開會，為央企國企和困難企業搭建交流平臺。與會房企包括奧園集團、富力地產、保利地產、中海地產、五礦地產、越秀地產、珠江實業集團等國企和民企。

多方促進下，2022年是否將迎來并購潮?1月11日，業內人士表示，央行與地方政府的積極表態利好行業，但短期內收購方觀望情緒猶在。一方面，行業風險尚未完全出清;另一方面，當前土地市場利潤率尚可，稀釋了收并購項目的性價比。因此，預計全年收并購重點會集中在第二、三季度。此外，央行的重點是緩解部分房企短期流動性問題，其宗旨是保持房地產行業長期健康穩定的發展，收并購是其中一種形式。

他指出，2021年受行業下行預期與金融監管政策影響，房地產行業間并購規模大幅下降，并購金額與并購數量為近5年內最低。在低基數前提下，2022年房地產行業收并購市場體會大幅增長，但短期難形成較大規模的并購潮，預計整體規模在2020年的規模水平上下波動，并購金額區間為3000億-4000億元。

西南證券研報認為，當前行業收并購困境在于流動性壓力尚未完全解除，且土拍市場性價比更高。政府從化解行業及金融風險的角度出發，有推動房地產收并購的意愿。在政府推動下，2022年房地產收并購環境或將有所好轉。

標的選擇更謹慎

房地產行業進入下行周期，房企在挑選標的時不再出手闊綽，對標的的盡調、篩選機制更加嚴格。

張嘉(化名)在某商業銀行負責對接房企的融資業務。1月11日，張嘉對時代周報記者表示，目前中小企業的房地產融資沒有放松跡象，目前該行只對少數中小企業放款，總行已暫停新增民營房地產業務。而對大型房企及央企國企的融資產品更多元、融資利率更優惠。因此，融資的分化將導致不同規模房企到手資金體量分化，給予大型房企更多收并購空間。

“現在房子不好賣，購房者入市欲望低，買方購買資產后變現預期降低，所以態度十分謹慎。若賣方想加速資金回籠，必須降價，甚至得'打骨折'。”張嘉表示，目前并購市場標的物增加，買方選擇性多的情況下勢必挑肥揀瘦，賣方不得不做折價打算。

張嘉透露，其所在的銀行暫未為促成房企收購制定相應方案，未提供相應的產品。買方和賣方互相博弈需要一定時間，離推進到銀行融資層面仍有距離。

買賣雙方博弈，多個擺上貨架的資產最終流拍，面臨有價無市的困境。

1月1日，*ST松江公告稱，公司曾于2021年第三季度分3次在京東拍賣破產強清平臺上處置廣西松江60%股權和3.9億元債權，但最終均流拍。1月3日，融創服務與第一服務控股均發布公告稱，公司終止收購第一服務控股約32.22%股權。

事實上，承債式收購為困境房企提供降債思路，但過程中的變數諸多，標的質量是決定交易能否順利推進的關鍵。

1月11日，合碩機構首席分析師郭毅對時代周記者表示，從房企收并購的方式看，收購的資產包和項目都可能存在債務問題，因此絕大部分收并購都是承債式收購。此類交易中，交易雙方對資產包的價值認定在于利潤空間能否覆蓋債務。交易能否成功取決于資產包的最終變現的能力。如果資產能夠在溢價變現的同時覆蓋債務，對買家而言便一宗健康的收購。

通過承債式收購，多家困難房企得以獲得流動資金、降低負債。行業格局在大魚吃小魚中重新洗牌，頭部效應愈發凸顯。

數據顯示，2021年行業龍頭房企繼續穩健增長、保持規模優勢，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%。而TOP50房企銷售操盤金額門檻則同比下降14.9%至570.6億元，規模分化加劇。

關鍵詞： 房地產 三條紅線 承債式收購 債務危機