宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)保持恢復(fù)態(tài)勢，但面臨新的下行壓力

1.前三季度GDP同比增長9.8%，經(jīng)濟(jì)整體保持穩(wěn)定恢復(fù)，第三產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長5.3個百分點，繼續(xù)發(fā)揮主引擎作用

2021年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，前三季度GDP同比增長9.8%。2021年前三季度，我國GDP總量為82.3萬億元，同比增長9.8%，兩年平均增長5.2%。分季度來看，一季度GDP同比增長18.3%，二季度同比增長7.9%;三季度，國內(nèi)外風(fēng)險挑戰(zhàn)明顯增多，世界經(jīng)濟(jì)恢復(fù)勢頭放緩，大宗商品價格高位運行，國內(nèi)部分地區(qū)受疫情、汛情沖擊，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整壓力有所增大，GDP同比增長4.9%。

第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮主引擎作用。2021年前三季度，我國第三產(chǎn)業(yè)增加值為45.1萬億元，同比增長9.5%，兩年平均增長4.9%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為54.8%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為54.2%，拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5.3個百分點，持續(xù)發(fā)揮“主引擎”作用。

2.服務(wù)業(yè)整體保持恢復(fù)態(tài)勢，除8月外，其他月份商務(wù)活動指數(shù)均位于臨界點以上

2021年，我國服務(wù)業(yè)整體保持恢復(fù)態(tài)勢，除8月受部分地區(qū)疫情、汛情沖擊導(dǎo)致服務(wù)業(yè)景氣水平回落至臨界點以下外，其他月份服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)均位于臨界點以上。12月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)為52.0%，較11月上升0.9個百分點，服務(wù)業(yè)經(jīng)營活動恢復(fù)加快。分行業(yè)來看，21個行業(yè)中有13個商務(wù)活動指數(shù)位于擴(kuò)張區(qū)間，服務(wù)業(yè)景氣面擴(kuò)大，尤其11月受疫情影響較大的航空運輸、餐飲、文化體育娛樂等行業(yè)商務(wù)活動指數(shù)回升至擴(kuò)張區(qū)間。

3.居民收入繼續(xù)恢復(fù)性增長，消費支出延續(xù)反彈態(tài)勢

居民收入繼續(xù)恢復(fù)性增長：2021年前三季度，全國居民人均可支配收入為26265元，同比增長9.7%，兩年平均增長5.1%，與GDP增長基本同步。

居民消費支出延續(xù)反彈態(tài)勢：2021年前三季度，全國居民人均消費支出為17275元，由于上年同期基數(shù)較低，同比增長15.1%，兩年平均增長3.7%。從消費結(jié)構(gòu)看，八大類消費支出在上年同期六降兩增的基礎(chǔ)上，兩年平均增速全部實現(xiàn)正增長。

4.消費市場韌性繼續(xù)顯現(xiàn)，保持恢復(fù)態(tài)勢

今年以來，疫情多點散發(fā)對部分地區(qū)消費市場產(chǎn)生一定影響，但隨著疫后經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民消費需求進(jìn)一步釋放。1-11月，社會消費品零售總額同比增長13.7%，仍保持較快增長，兩年平均增長4.0%，與1-10月持平。1-11月，全國實物商品網(wǎng)上零售額同比增長13.2%，兩年平均增長14.4%，線上消費需求持續(xù)釋放。其中，吃類、穿類和用類等商品網(wǎng)上零售額同比分別增長18.8%、11.1%和13.1%。

市場表現(xiàn)：商辦用房開工投資放緩，商辦用地供需規(guī)模縮量，市場整體面臨下行壓力

1.商辦市場存量：

以新開工面積計算，全國辦公樓存量達(dá)9.13億平方米，商業(yè)營業(yè)用房存量達(dá)32.28億平方米，2014年后商辦用房開工量整體呈下行趨勢，進(jìn)入存量時代

辦公樓：1999-2021年11月，全國辦公樓新開工面積累計達(dá)9.13億平方米，年均復(fù)合增速約為25.9%。2015年以前，辦公樓開工整體呈增長態(tài)勢，2015年以后，全國辦公樓開工普遍有所下降，2021年1-11月，同比降幅達(dá)19.3%。

商業(yè)營業(yè)用房：1999-2021年11月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積累計達(dá)32.28億平方米，年均復(fù)合增速約為26.6%。2014年以前，商業(yè)營業(yè)用房開工整體呈增長態(tài)勢，2014年以后，全國商業(yè)營業(yè)用房開工持續(xù)下降，2021年1-11月，同比降幅達(dá)20.2%。

2.存量結(jié)構(gòu)：

20個重點城市辦公樓存量占全國比重超五成，商業(yè)營業(yè)用房占全國比重在兩成左右

辦公樓：1999-2020年，20個重點城市辦公樓累計新開工面積達(dá)4.42億平方米，占全國比重為51.0%，其中一線城市辦公樓累計新開工面積共計1.62億平方米，占全國比重為18.7%，16個二線代表城市辦公樓累計新開工面積共計2.80億平方米，占全國比重為32.3%。

商業(yè)營業(yè)用房：1999-2020年，20個重點城市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積累計達(dá)7.10億平方米，占全國比重為22.9%，其中一線城市商業(yè)營業(yè)用房累計新開工面積共計1.60億平方米，占全國比重為5.2%，16個二線代表城市辦公樓累計新開工面積共計5.50億平方米，占全國比重為17.7%。

3.商辦用地：

2021年，全國300城商辦用地推出及成交面積同比均下降，成交樓面均價同比小幅上漲，平均溢價率同比下降

2021年，全國300城商辦用地共推出26722萬平方米，同比下降15.6%，成交20809萬平方米，同比下降21.2%。12月，全國300城商辦用地共推出5537萬平方米，同比下降9.6%，成交4648萬平方米，同比下降10.0%。

2021年，全國300城商辦用地成交樓面均價為2330元/㎡，同比上漲3.0%，平均溢價率為4.6%，同比下降1.1個百分點。12月，全國300城商辦用地成交樓面均價為1921元/㎡，同比下跌18.9%，平均溢價率為3.9%，同比下降1.1個百分點。

一線城市：2021年，全國300城中一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為934萬平方米，同比下降31.7%，成交樓面均價為10442元/平方米，同比上漲6.9%，平均溢價率為0.5%，同比上升0.1個百分點。

二線城市：2021年，全國300城中二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為7211萬平方米，同比下降23.6%，成交樓面均價為2636元/平方米，同比上漲13.7%，平均溢價率為4.1%，同比上升0.4個百分點。

三四線城市：2021年，全國300城中三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為12664萬平方米，同比下降18.8%;成交樓面均價為1558元/平方米，同比下跌0.9%;平均溢價率為7.4%，同比下降3.6個百分點。

4.商辦用房：

1-11月，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房開工投資同比均下降，辦公樓銷售面積同比增幅收窄，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比降幅擴(kuò)大

辦公樓：2021年1-11月，全國辦公樓開發(fā)投資額為5438億元，同比下降6.1%，較2019年同期下降2.1%，兩年平均下降1.1%。新開工面積為4713萬平方米，同比下降19.3%，較2019年同期下降25.8%，兩年平均下降13.8%。

商業(yè)營業(yè)用房：2021年1-11月，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為11520億元，同比下降3.1%，較2019年同期下降4.9%，兩年平均下降2.5%;新開工面積為12936萬平方米，同比下降20.2%，較2019年同期下降24.5%，兩年平均下降13.1%。

整體來看，2021年1-11月，辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額同比增速均持續(xù)放緩，并于9月止增轉(zhuǎn)降;新開工面積自4月起同比持續(xù)下降。受新開工規(guī)模縮量等因素影響，預(yù)計2021年全年辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額和新開工面積均將維持下降態(tài)勢。

辦公樓：2021年1-11月，全國辦公樓銷售面積為2827萬平方米，同比增長2.0%，銷售額為3950億元，同比下降3.0%。11月，全國辦公樓銷售面積為319萬平方米，銷售額為424億元，同比分別下降0.6%和13.3%，二季度以來，除6月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

商業(yè)營業(yè)用房：2021年1-11月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為7530萬平米，銷售額為8075億元，同比分別下降2.6%和2.2%。11月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為879萬平方米，銷售額為911億元，同比分別下降15.5%和13.1%，4月起，商業(yè)營業(yè)用房單月銷售面積連續(xù)8個月同比下降。

5.寫字樓租金：

三季度，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的15個城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比微漲0.13%

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年三季度，全國15個城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比微漲0.13%。

近年來，寫字樓市場進(jìn)入新一輪調(diào)整期，部分城市新增供應(yīng)持續(xù)增加，但需求動力不足，供大于求態(tài)勢加劇。2019年三季度起，重點城市主要商圈寫字樓平均租金連續(xù)六個季度環(huán)比下跌，尤其是2020年初新冠肺炎疫情爆發(fā)，經(jīng)濟(jì)下行嚴(yán)重沖擊寫字樓市場，2020年二季度寫字樓租金環(huán)比跌幅達(dá)到最大。2020年三季度起，寫字樓市場逐漸克服疫情不利影響，市場活躍度逐步恢復(fù)，租金環(huán)比跌幅連續(xù)兩個季度收窄，并于2021年一季度企穩(wěn)。

整體來看，2021年前三季度，重點城市主要商圈寫字樓平均租金波動較小，市場逐漸回歸平穩(wěn)運行態(tài)勢。預(yù)計四季度，供應(yīng)迎來小高峰將加劇項目或商圈間的競爭并帶來空置壓力，但經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)疊加一系列利好因素將促使寫字樓需求繼續(xù)釋放，租金有望保持平穩(wěn)。

6.大宗交易：

2021年，20個商辦重點城市大宗交易市場活躍度上升，成交總價同比增幅超兩成，一線城市寫字樓資產(chǎn)依舊最受投資者青睞，物流倉儲投資熱度上升

2021年，部分房企面臨流動性困難，通過出售資產(chǎn)回籠資金，高性價比項目入市疊加經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增強投資者信心，大宗交易市場活躍度增加。

成交宗數(shù)：2021年，中指數(shù)據(jù)監(jiān)測的20個商辦重點城市共監(jiān)測到已成交大宗交易239宗，較2020年減少19宗。從城市等級來看，一線城市共監(jiān)測到154宗，占比64.4%，其中上海、北京、深圳、廣州交易宗數(shù)分別為81宗、39宗、17宗、17宗，上海、北京依舊是最為活躍的城市;二線城市交易活躍度顯著低于一線城市，其中蘇州、杭州分別成交18宗和12宗，相對活躍，其他城市均在10宗以內(nèi)。

成交總價：2021年，20個商辦重點城市共監(jiān)測到大宗交易2744億元，同比增長25.8%。從城市等級來看，一線城市成交總價為2281億元，占比83.1%，二線城市成交總價為464億元，占比16.9%。整體來看，2021年，20個重點城市大宗交易呈現(xiàn)宗數(shù)小幅下降，但總價增長的特點。

單筆交易平均金額：以監(jiān)測到總價的交易來看，2021年20個商辦重點城市單筆交易平均金額為13.4億元，同比增長43.7%。其中一線城市單筆交易平均金額為16.3億元，顯著高于二線城市的7.1億元。

物業(yè)類型：2021年，在中指數(shù)據(jù)監(jiān)測的239宗大宗交易成交案例中，以寫字樓為標(biāo)的的交易占37%，依舊是投資者最青睞的物業(yè)類型。值得關(guān)注的是，數(shù)字經(jīng)濟(jì)崛起，網(wǎng)絡(luò)零售帶動物流倉儲需求增長，投資者對此類標(biāo)的關(guān)注度也有所上升。

買家類型：2021年，內(nèi)資買家投資活動依舊最為活躍，占比56%。同時，由于2021年中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，外商投資政策扶持力度增強，中國市場對外資機構(gòu)吸引力增強，外資買家占比由2020年的19%提升至24%。

企業(yè)表現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為房企“第二增長曲線”，輕資產(chǎn)拓展和數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為企業(yè)共識

外部行業(yè)變化推動企業(yè)探索轉(zhuǎn)變自身發(fā)展模式，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為房企“第二增長曲線”

2021年政府對房地產(chǎn)調(diào)控實施面向銀行的“兩道紅線”和22城供地“兩集中”政策。房企加速洗牌，部分房企由于無法快速反應(yīng)，出現(xiàn)債務(wù)違約等問題。外部行業(yè)變化推動企業(yè)開始探索轉(zhuǎn)變自身發(fā)展模式，對開發(fā)主業(yè)不斷加強運營管理、實現(xiàn)降本增效，同時開展相關(guān)多元化業(yè)務(wù)分散風(fēng)險，尋求可持續(xù)發(fā)展。與此同時，在“共同富裕”與“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，國內(nèi)消費市場需求持續(xù)擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為部分房企與住宅主業(yè)協(xié)同發(fā)展，并帶來業(yè)務(wù)發(fā)展的“第二增長曲線”。

輕資產(chǎn)模式加速發(fā)展，商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)板塊繼續(xù)分拆上市熱潮，開發(fā)企業(yè)“輕重并舉”或成為趨勢

與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)需要通過持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營獲取租金收益并實現(xiàn)項目的保值增值，因此運營水平對商業(yè)地產(chǎn)項目的成功至關(guān)重要，商業(yè)運營服務(wù)具備廣闊市場空間。頭部企業(yè)通過優(yōu)質(zhì)項目的打造積累運營經(jīng)驗，培養(yǎng)出優(yōu)秀的運營團(tuán)隊，形成品牌效應(yīng)，并在此基礎(chǔ)上積極拓展第三方項目，開展輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)，實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。

在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展策略上，一部分企業(yè)則選擇采用“輕重并舉”的策略，將輕資產(chǎn)運營作為重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的補充，并逐漸擴(kuò)大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模。另一部分企業(yè)選擇剝離輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)板塊獨立上市，拓寬融資渠道、拓展業(yè)務(wù)規(guī)模的同時在市場的監(jiān)督下更快獨立成長，如寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、華潤萬象生活，以及正在沖擊港股的萬達(dá)商管等。

此前，物業(yè)管理行業(yè)憑借政策的支持、可持續(xù)的盈利模型等獲得市場認(rèn)可，享受到較高估值水平，時至今日，大部分頭部企業(yè)的物管板塊已完成分拆上市，行業(yè)上市紅利基本結(jié)束，估值回歸平穩(wěn)。而作為物業(yè)管理細(xì)分行業(yè)的商業(yè)運營業(yè)務(wù)板塊，則隨著消費市場擴(kuò)大和房企對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視迎來分拆上市的熱潮。尤其2021年，萬達(dá)商管向港交所正式遞交招股書，若能在2022年成功上市，或?qū)⒊蔀橐坏罇|風(fēng)，抬升商管行業(yè)估值，屆時將有更多企業(yè)分拆商管業(yè)務(wù)上市。

科技賦能，借數(shù)字化轉(zhuǎn)型提升經(jīng)營績效成為頭部企業(yè)共識

“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮的來襲給實體商業(yè)帶來沖擊，同時也讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)看到數(shù)字化轉(zhuǎn)型的機遇。部分企業(yè)在打通線上線下消費渠道的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大對數(shù)字化的投入，打通企業(yè)及項目運營數(shù)據(jù)、搭建會員系統(tǒng)，將項目方、品牌方、消費者三者聯(lián)動，形成服務(wù)閉環(huán)。同時，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始意識到，數(shù)字化不能僅僅應(yīng)用于營銷環(huán)節(jié)，更應(yīng)該通過綜合線上系統(tǒng)提升自身運營能力與運營效率。

例如，2021年寶龍商業(yè)與騰訊的合作進(jìn)一步升級，共同打造融合存量資產(chǎn)管理、投資、消費者和商戶服務(wù)的超級智能化場景，為行業(yè)創(chuàng)造新的價值空間，推動進(jìn)步。同時，寶龍商業(yè)以上海寶龍寶楊廣場為試點，在消費者產(chǎn)品創(chuàng)新、智能安防、掃地機器人等多個方面試點智慧商業(yè)，提升管理效能，降低運營成本。

資產(chǎn)證券化：受行業(yè)融資監(jiān)管趨嚴(yán)趨緊影響，類REITs和CMBS/CMBN整體發(fā)行金額同比有所下降，零售物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)綜合體發(fā)行量合計超六成

受行業(yè)融資監(jiān)管趨嚴(yán)趨緊影響，2021年，房地產(chǎn)企業(yè)類REITs產(chǎn)品和CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行金額共計1483億元，同比下降12.0%。其中，類REITs產(chǎn)品金額為324億元，同比小幅增長3.5%，CMBS/CMBN類產(chǎn)品金額為1159億元，同比下降15.6%。從底層資產(chǎn)的物業(yè)類型來看，以零售物業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量最大，占比近30%，其次為辦公物業(yè)和商業(yè)綜合體，三者合計占比近65%。

關(guān)鍵詞： 宏觀環(huán)境 第三產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)增長 GDP總量