作為“十四五”規劃的收官年，2021年全國樓市高開低走，而上海體現出強勁的樓市韌性，給開發商和購房者交出了一份波瀾起伏、精彩紛呈的答卷。

政策篇

全國政策先緊后松，上海政策組合靈活適度

房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。2021年上海靈活運用政策組合，從土拍、新房、二手房多方面引導置業預期，實現樓市的穩定健康發展。

土拍規則——一改價高者得模式，改為設置房價上限區間，在土拍階段即鎖定房價、地價。禁馬甲、加強履約監管、二批次新增隨機值玩法等多方面補丁，提升土拍規則公平性。

限購補丁——夫妻離異購房的，3年內按離異前家庭總套數計算，增值稅免征年限由2年提高到5年;法拍房競買人需具備上海購房資格;贈與前房產在五年內，仍計入贈與人擁有的住房套數。被贈與人也必須擁有上海購房資格才能被贈與。

新房集中供應——2021年上海新建商品住宅共分六次集中供應，累計推盤共276次，推出7萬套房源，并按認購入圍情況執行積分搖號。

二手房調控——8月7日起，上海二手房參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價“三價就低”作為貸款標準。沒有通過價格核驗的二手房不得對外展示。

戶籍政策調整——試點在五個新城和自貿區新片區就業的應屆研究生畢業生符合條件的就可以直接落戶。

土地篇

土地市場熱度前高后穩，回歸常態

土地市場熱度“前高后穩，回歸常態”。2021年涉宅成交建面為近十年最高值，成交地塊分布上以五大新城區域為主導，相似出讓條件下，“兩集中”后的實際成交樓面價同比有所下降。

樓市篇：房住不炒平穩預期

2021年上海全年新建商品住宅供應800.5萬方，同比上升7%,成交1059萬方，同比上升15%。月度成交走勢呈前低后高，下半年多數月份略低于去年同期。新建商品住宅土拍階段即鎖定未來價格，有效平穩市場價格預期。一手置業需求受供給影響，持續向“五大新城”等潛力板塊流入，多數板塊顯性庫存有所降低。面積段70-110㎡、單價段3-7萬元/㎡為市場主流;置業更注重滿足功能性需求，70平以下小戶型成交有所縮減。二手住宅成交量月度走勢前高后低，前三季度交易量逐月下滑，四季度成交企穩回調。

2022年預計全國銷售面積回落，銷售均價平穩運行，新開工面積繼續下降，投資低速增長。政策方面中央定調連續性、穩定性、精準性，上海政策面導向以穩價格、穩預期為主，短期無大幅放松可能。據《上海市住房發展“十四五”規劃》，“十四五”時期上海將新增供應各類住宅用地面積4000公頃，新增供應商品住房4000萬平方米、約40萬套。租賃住房超過42萬套(間、宿舍床位)，占住房供應總套數的40%。預計2022年上海宅地供應節奏保持平穩，“房地聯動下”樓面地價相對穩定，同時更加側重發展租賃住房，形成租購并舉的住房保障體系。預計2022年新房市場量價平穩，購房者或有更多選擇空間;熱點區域一二手房價差或將逐步減少。

關鍵詞： 十四五 房地產 土拍規則 限購補丁