2017年，王先生聽信了銷售人員的售后返租承諾，在長沙市望城區購買了大漢集團湖南百家匯投資有限公司開發的大漢金橋國際家居建材城3棟的商鋪，并與湖南百家匯金橋家居建材運營有限公司簽訂了5年的《委托經營管理合同》，約定自2020年7月1日至2022年6月30日的年租金金額不低于購買商鋪合同總額的8%，租金按季度支付。

王先生原以為可以收租金，給家庭、孩子、父母在生活上有一個保障。然而，像王先生這樣的大漢金橋國際家居建材城的購房者，經常被拖欠租金。無奈之下，這些購房者不得不在紅網《問政湖南》投訴，向市、區主要領導求助。

為進一步規范房地產市場秩序，切實維護好購房者的合法權益，湖南省住建廳日前制定發布的《湖南省商品房交易風險提示》指出，房地產開發企業采取返本銷售或變相返本銷售、眾籌買房、以租代售、物業返租、售后包租或變相售后包租等方式銷售商品房的，就是風險。

售后包租是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式。返本銷售是指開發商定期向購房人返還購房款的銷售方式。

在房地產業內人士看來，這些銷售行為的實質，是以承諾售后高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發提供資金支持。項目建成后，若經營不善或因位置偏僻、疫情等因素，則無法達到預期收益水平，無現金流兌付。

事實上，2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)第十一條即規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

“省級行業主管部門專門發文提示售后包租的風險，必將對商業地產市場產生影響，看來售后包租已產生嚴重后患。”大漢金橋國際家居建材城的購房者表示，售后包租是國家明令禁止的，地方政府部門理應果斷查處并責令解除合同、及時善后。

除售后包租外，在《湖南省商品房交易風險提示》中，湖南省住建廳還提醒購房者時刻注意另外10個方面風險，具體是：一、房地產開發企業未取得《商品房預售許可證》收取購房款、認籌金、定金、預訂款等款項的就是風險;二、房地產開發企業提供的商品房預售資金監管銀行和監管賬戶與商品房預售許可證公示信息不一致的就是風險;三、房地產開發企業要求購房者將購房款轉入非商品房預售款專用賬戶的就是風險;四、開發企業以提供購房優惠為名只簽訂線下合同的就是風險;五、房地產開發企業以一次性付款、團購費、定金抵購房款等名義明顯低于市場價格銷售商品房的就是風險;六、擬購商品房涉及抵押、司法查封等他項權利的就是風險;七、房地產開發企業的廣告宣傳、銷售或中介人員的口頭承諾與商品房買賣合同內容或商品房實際情況不符的就是風險;八、房地產開發企業或中介機構協助購房人提供虛假材料騙取購房資格或者規避限售政策的就是風險;九、購房者違規使用經營貸、消費貸等金融產品支付購房款的就是風險;十、開發企業代收住宅專項維修資金的就是風險。

關鍵詞： 售后返租 房地產市場秩序 銷售方式 商品房