這兩個月，集體經營性建設用地開始火熱起來了!2021年9月1日，新修訂《國土地管理法實施條例》正式施行以來，不少地方正在大力推動政策落地實施。
這兩個月，更是20余省市相繼實現首宗集體經營性建設用地入市成交。——本文較長，但是值得認真學習。
#1
政策沿革
學習“集體經營性建設用地入市”，非常有必要了解關于它的歷史政策沿革。
在2020年1月1日，新修《土地管理法》實施之前，集體用地入市是違法的。因為，在此之前，一直沿用是2004版《土地管理法》，2004版明確規定：
新修土地管理法刪除了2004版第四十三條規定，并新增規定：“對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。”
如果追溯淵源的話，這一輪土地改革始于2013年11月三中全會。
2014年12月，中央深化改革領導小組第七次會議審議通過《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》(即“三塊地”)。
2015年2月，北京大興等33縣(市、區)被國土資源部確定為集體經營性建設用地入市的試點地區。
2016年1月，北京市贊比西房地產開發有限公司以8.05億元競得名稱為“2號地小B地塊”40年的土地使用權,這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經營性建設用地。
試點成果：33個試點已按新辦法實施征地1275宗、18萬畝;集體經營性建設用地已入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價款約257億元，收取調節金28.6億元;辦理農房抵押貸款5.8萬宗、111億元。
#2
入市要求和程序
新的《土地管理法實施條例》在《土地管理法》關于集體經營性建設用地入市規定的基礎上，進一步明確入市交易規則。要求和流程如下：
1、辦理土地所有權登記
集體經營性建設用地入市范圍僅限于土地利用總體規劃、城鄉規劃(國土空間規劃)確定為工業、商業等經營性用途，且已依法辦理土地所有權登記的集體經營性建設用地。
2、落實規劃條件及產業、環保要求
擬出讓、出租集體經營性建設用地的，土地所有權人向市、縣人民政府自然資源主管部門提出規劃條件、產業準入以及生態保護要求的申請，自然資源主管部門應當依據國土空間規劃提出擬出讓、出租的集體經營性建設用地的規劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發建設強度等，并會同有關部門提出產業準入和生態環境保護要求，出具書面規劃條件以及產業、環保要求文件。
3、編制土地入市方案
土地所有權人應當依據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等，編制集體經營性建設用地出讓、出租等方案，應載明宗地的土地界址、面積、用途、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內容。
4、集體會議表決
土地所有權人編制集體經營性建設用地出讓、出租等方案后，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。
5、政府審查入市方案
土地所有權人在集體經營性建設用地出讓、出租前不少于十個工作日報市、縣人民政府審查，市、縣人民政府認為方案符合規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等的，方案方可實施。
6、組織土地供應程序
土地所有權人應當依據集體經營性建設用地出讓、出租等方案，以招標、拍賣、掛牌或者協議等方式確定土地使用者。集體經營性建設用地入市原則上應通過農村產權流轉交易市場平臺進行。
7、簽訂入市合同
通過土地供應程序，確定土地使用者后，土地所有權人與土地使用者簽訂書面合同，載明土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等。
8、入市合同備案
土地所有權人與土地使用者簽訂經營性建設用地出讓、出租合同后，并報市、縣人民政府自然資源主管部門備案。
9、土地使用權登記
土地使用者應當按照約定及時支付集體經營性建設用地價款，并依法繳納相關稅費，對集體經營性建設用地使用權以及依法利用集體經營性建設用地建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權，依法申請辦理不動產登記。
#3
實操中的4個問題
除入市流程外，這幾個問題，也是大家比較關心的。
1、入市主體
根據相關法律法規所確立的原則，允許其首次入市的法定主體為集體經營性建設用地的所有權人。而再次入市的，入市主體即為已經取得集體經營性建設用地使用權的使用權人。回溯集體經營性建設用地的所有權與入市主體的匹配形式，主要存在三種情形，分別如下對應所示：
在實操中，入市主體一般由經濟合作組織實施入市，或委托股改后的有限公司代為上市。
2、是否可以用于開發住宅
根據新修《土地管理法》，目前允許的入市用途僅為工業、商業等經營性用途。
但是，最新規定，保障性租賃住房也可以使用集體經營性建設用地。
2021年6月24日，國務院《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出：人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農民集體意愿的基礎上，經城市人民政府同意，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房;應支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房;農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房;建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
其實，在此之前，關于住宅類項目應用，已存在以下兩種嘗試：
嘗試1：2017年8月，原國土資源部會同住建部確定了首批13個城市試點開展利用集體建設用地建設租賃住房。
嘗試2：2018年12月，北京市規劃和自然資源委員會首次嘗試利用集體經營性建設用地建設共有產權住房。
3、土地入市價格
關于“集體經營性建設用地”的入市價格，原則上根據條文約定，需與國有建設用地“同等入市、同權同價”。但由于集體經營性建設用地市場發育遠遠不夠，目前已出讓地塊，地價普通偏低，相較國有建設用地存在較大的價格優勢。
具體的定價方式根據實操經驗來說，一般不低于基準地價的70%(北京實操情況為市場評估價的70%)。整理各地區公布的定價規則如下：
佛山市南海區規定：原則上不得低于基準地價的70%;因特殊原因低于70%的，需要提供相應的證明材料。
廣州市白云區規定：集體經營性建設用地使用權出讓價格不得低于同區域、同類別國有土地使用權基準地價修正后的價格的30%。
租賃用地地價折讓：如上海集體用地租賃地塊樓面地價相較周邊住宅用地僅為1/10~1/12,與此前推出的自持國有純住宅地塊相比更具成本優勢。
4、收益分配與調節金
開發商支付相應的土地款后，該筆資金的流入方分別為政府——村集體——村民。
具體來說，依據2016年財政部、國土部制定的《土地增值收益調節金征收管理制度》，農村集體經營性用地入市，再轉讓環節，政府征收一定比例的調節金(20%~50%)用以改善農村基礎設施配套等;村集體留下一定比例的發展基金后，將剩余收益分配給農民。
從計算公式的表達上來看：
土地增值收益=土地入市收益–取得成本–土地開發支出;
調節金=土地增值收益×正式比例(20%~50%)
調節金上繳至縣一級地方政府國庫，納入一般公共預算管理，省、市不參與分成，征收比例各地可根據實際情況調整。
#4
開發商介入典型案例
目前房企介入集體租賃用地投資，目前相對成熟的有兩種路徑：
路徑1：集體經濟組織(經濟合作社或股改后的有限公司)與國企共同聯合開發整體租賃住房。以北京市為例，集體經營性建設用地使用權入市采取區(鎮)級統籌方式，同時明確規定：集體經濟組織在新成立的企業持股比例不低于51%，且應有保底分紅。
路徑2：集體經濟組織(經濟合作社或股改后的有限公司)或開發企業通過招拍掛、協議出讓等模式獲取土地使用權。在背景導入中的北京大興區瀛海鎮集體建設用地，用于建設共有產權房的項目，即是按照此種路徑實現入市出讓。
“路徑1”典型案例：與集體經濟組織的聯合開發模式
在上述模式中，大興區采取集中統籌方式，成立區級有限公司與國企聯合體共同聯合開發。
“路徑2”典型案例：招拍掛拿地，獨立開發
在上述模式中，大興區采取集中統籌方式，成立區級有限公司獨立完成地塊拆遷、騰退等一級整理工作，最終待地塊收儲后到二級市場獨立摘地。
可以預見的是，集體經營性用地入市已正式進入快速發展階段，地產各司、各職能應當積極研究探索。
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