2021年，中國房地產市場經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變，全年規模仍保持較高水平。9月底以來，中央及各部委連續釋放維穩信號，信貸環境邊際改善，房企融資環境逐步轉好，但信貸環境邊際改善傳導至市場端仍需過程，按揭放款和開發貸等資金到位尚需時間。2022年，我國經濟面臨新的下行壓力，房地產市場將會怎樣變化，購房者置業情緒能否恢復?
新建住宅方面，2021年百城新建住宅價格累計上漲2.44%，為近七年最低水平。其中上半年市場表現平穩向好，下半年以來市場持續降溫，累計漲幅明顯收窄。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年百城新建住宅價格累計上漲2.44%，為近七年最低水平，較2020年收窄1.02個百分點。上半年，新房市場平穩向好，百城新建住宅價格累計上漲1.70%，較2020年同期擴大0.43個百分點;下半年以來，隨著調控政策和信貸環境的持續收緊，市場預期逐漸轉變，百城新房市場不斷降溫，價格環比漲幅持續收窄，11月、12月連續下跌。下半年百城新建住宅價格累計上漲0.73%，較上半年收窄0.97個百分點，較2020年同期收窄1.43個百分點。單12月來看，百城新建住宅均價16180元/平方米，環比下跌0.02%。
從漲跌城市個數看，自2021年6月起，百城新建住宅價格環比下跌城市數量呈上升趨勢，至12月，百城中價格環比下跌的城市有58個，較11月增加5個，為年內最高。
分梯隊來看，各梯隊城市下半年以來新房價格漲幅均呈下行趨勢。2021年，一線城市新建住宅價格累計上漲2.43%，漲幅較2020年收窄1.50個百分點，其中下半年以來環比漲幅快速下行，11月由漲轉跌，12月繼續下跌;二線城市價格累計上漲2.52%，漲幅較2020年收窄1.15個百分點，其中12月環比上漲0.03%，處于年內較低水平;三四線代表城市價格累計上漲2.31%，漲幅較2020年收窄0.18個百分點，6月起三四線代表城市新房價格環比漲幅逐漸收窄，12月轉跌。
百城二手住宅價格方面，下半年以來市場熱度明顯回落，價格環比漲幅快速收窄，四季度以來環比連續下跌。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年，百城二手住宅價格累計上漲3.27%。具體來看，上半年百城二手住宅價格累計上漲2.56%;下半年以來，二手房市場快速降溫，百城二手住宅價格環比漲幅持續收窄。下半年，百城二手住宅價格累計上漲0.70%，較上半年收窄1.86個百分點。單12月來看，百城二手住宅均價為15999元/平方米，環比下跌0.08%，連續三個月出現下跌，且跌幅持續擴大;另外，下半年以來百城二手住宅價格環比下跌的城市數量也逐月增加，12月達71個，較11月增加3個。
綜合來看，2021年上半年，百城新建住宅價格漲幅較2020年同期有所擴大，二手住宅價格漲幅也居年內高位。下半年以來，受調控政策和信貸環境收緊影響，新房和二手房市場降溫;部分城市受“二手房成交參考價”政策的疊加影響，二手房市場降溫更為明顯。雖然10月份以來，信貸政策邊際寬松信號不斷釋放，調控政策邊際調整預期不斷增強，但市場下行預期短期內仍難以改變，12月市場價格仍呈現下跌態勢，百城新建住宅價格環比連續2個月下跌，二手住宅價格環比連續3個月下跌。
根據統計局數據，2021年1-11月，全國商品房銷售面積已達15.8億平方米，銷售額達16.2萬億元，同比增速分別為4.8%、8.5%。11月，全國市場保持低溫運行，全國商品房銷售面積、銷售額分別下降14.0%和16.3%，連續四個月保持兩位數下降，但受信貸環境邊際改善等因素影響，同比降幅分別收窄7.7和6.3個百分點。
2021年，重點50城新建商品住宅成交面積同比小幅增長，絕對規模僅次于2016年同期，但下半年市場明顯降溫，下半年成交規模降至2015年以來同期最低水平。據初步統計，2021年，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積約3324萬平方米，同比增長4.6%，其中下半年同比下降超20%。具體來看，上半年，房企積極推盤搶收回款，一線及熱點二線城市需求率先得到釋放，隨后熱點區域市場熱度傳導至周邊三四線城市，整體市場規模大幅增長，重點50城商品住宅月均成交面積同比增長45.0%;
三季度，各地調控政策持續加碼，購房信貸額度偏緊、放款時間延長，政策效果顯現，市場活躍度回落，整體成交規模為近四年同期最低水平，同比降幅接近兩成;
四季度，市場繼續低溫運行，重點城市成交面積同比降幅均超兩成(已連續5個月降幅超兩成)，房地產信貸環境雖有改善預期，但購房者置業情緒并未出現明顯好轉。房企在資金壓力較大及年度業績目標下，加大項目營銷力度，但整體效果亦不明顯。
分梯隊來看，2021年，一線及二線代表城市新建商品住宅成交面積同比均增長，三線代表城市同比有所下降，據初步統計，一線城市同比增長18.0%，二線代表城市同比增長5.8%，三線代表城市同比下降2.0%。上半年各線代表城市成交活躍，銷售面積同比均有所增長，其中一線城市加大新房供應，在旺盛需求的帶動下，市場成交規模明顯增長，同比增長超八成;二線、三線代表城市同比增長超四成;下半年市場降溫明顯，各線代表城市新建商品住宅成交面積均下降，其中三線代表城市同比降幅超三成，降幅最大。
分區域來看，下半年以來長三角、珠三角同比增速均有所回落，珠三角代表城市降溫明顯。據中指數據監測，2021年，珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降17.2%，除廣州、深圳成交規模同比依然保持增長外，其余代表城市均同比下降，其中惠州、東莞成交面積同比降幅最大。下半年，珠三角代表城市同比降幅超40%，降幅較大。
基于套總價、成交量，我們將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據套總價對所有新房樓盤進行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%~40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。
多數代表城市上半年市場較熱，疊加前期高價項目陸續入市下新開盤項目銷售價格走高，房價漲幅較高，套總價均值、中位數和各價位門檻值均高于2020年。但不同城市市場分化進一步加劇，受遠郊項目和中小戶型比重增加等因素影響，上海、廈門等城市樓盤套總價出現回落，而寧波、紹興和佛山等城市樓盤套總價依舊保持較高增速，套總價均值、中位、中高價位和高價位門檻較2020年漲幅在10%左右。
從面積段成交套數占比來看，90-120平方米產品仍占據市場主流地位，一線和部分長三角熱點城市剛改需求積極釋放;但值得注意的是，房價漲幅較高、銀行按揭額度受限、供應結構變化等均對熱點城市中高端改善需求形成一定抑制，30個代表城市中多數城市120-144、144-200平方米戶型占比均不及2020年。
全國房屋新開工面積同比下降，施工面積同比有所增長。2021年1-11月，全國房屋新開工面積為18.3億平方米，同比下降9.1%，單月已連續8個月同比下降，其中11月同比下降21.0%。
2021年1-11月，全國房屋施工面積為96.0億平方米，同比增長6.3%。全國房屋竣工6.9億平方米，同比增長為16.2%，單月連續5個月同比增長后，10月同比由正轉負，同比下降20.6%;11月在各地方政府推進“保交樓”政策及房企資金壓力得到一定程度緩解等因素影響下，竣工同比增長15.4%。
2021年，重點20城商品住宅新批上市面積同比小幅下降，下半年同比降幅超10%。據初步統計，2021年，20個代表城市商品住宅月均新批上市面積約2002萬平方米，處歷史同期相對高位，同比下降4.2%;下半年，上市面積同比下降15.1%。
具體來看，1-4月，市場活躍度較高，房企積極推盤搶收回款，代表城市新批上市面積同比增長46%，絕對規模處歷史同期最高水平;5月以來，房企推盤力度后勁不足，疊加土地供應放緩，代表城市新批上市面積同比有所下降，特別是下半年以來，購房者置業情緒明顯回落，去化壓力增加下房企推盤積極性不足，三季度代表城市新批上市面積同比下降13.4%，四季度，房企推盤力度進一步減弱，代表城市新批上市面積同比下降18.4%。
從銷供比來看，供需均走弱背景下，重點20城整體表現出供求弱平衡，但銷供比整體回落。據統計，2021年，20個代表城市商品住宅月均新增供應約2002萬平方米，同期月均成交面積為2087萬平方米，銷供比為1.04。前三季度銷供比逐季回落，四季度略有回升，一季度為1.41，二季度為1.15，三季度為0.86，四季度為0.88。
盡管市場銷售快速下滑，但受供應節奏同步放緩影響，庫存并未出現大幅提升，據統計，截至2021年11月底，20個代表城市商品住宅可售面積約22188萬平方米，與2020年末基本持平，較2021年6月末增長7.8%;按近12個月月均銷售面積計算，截至2021年11月底，短期庫存出清周期為10.5個月，較2021年6月末延長1.4個月。
受“兩集中”政策影響，全國300城住宅用地供求規模較2020年同期下降明顯，成交樓面均價結構性上漲。據初步統計，2021年，全國300城住宅用地推出12.2億平方米，同比下降9.2%，絕對規模為近四年最低水平;住宅用地成交8.4億平方米，同比下降26.1%;出讓金4.8萬億元，同比下降6.7%;成交樓面均價為5651元/平方米，同比上漲26.3%。
一線城市住宅用地供求規模同比增長，二線和三四線城市成交面積同比下降明顯。據初步統計，2021年，一線城市住宅用地供應放量，同比增長38.2%，成交規模同比增長17.8%;二線城市住宅用地整體成交3.5億平方米，同比下降22.9%，其中22城中18個二線城市成交2.6億平方米，同比下降7.7%，其他普通二線城市成交面積同比下降47.9%;三線城市成交4.4億平方米，同比下降31.1%。價格方面，一線城市住宅用地成交樓面均價同比小幅下跌1.7%，二線和三四線城市成交樓面價結構性上漲，且幅度較大。
流拍和撤牌方面，全國土地市場撤牌地塊數量和流拍撤牌率均高于2020年。從流拍和撤牌情況來看，2021年，全國流拍和撤牌地塊數量共計5175宗，流拍撤牌率升至19.4%，較2020年上升4.2個百分點。其中，2021年全國撤牌地塊數量共計1258宗，同比增長63.4%，2021年全國撤牌率5.5%，較2020年上升3.0個百分點。
整體來看，受重點城市供地“兩集中”政策影響，2021年300城住宅用地供求規模明顯縮量。上半年土地市場熱度較高，重點城市首批集中供地高價地頻現;下半年重點城市后兩批集中供地土拍規則有所調整，穩地價效果顯現，交易市場調整和資金壓力下房企拿地意愿降低，全國土地市場出現明顯降溫，流拍和撤牌情況較為嚴重。一線城市加大供地下宅地成交規模穩中有增，二線和三四線城市宅地供求規模明顯縮量，成交樓面價結構性上漲，熱點城市高價地數量沖高回落，流拍撤牌率明顯上升。
全國房地產開發投資額增速明顯放緩，單月已連續3個月同比下降，11月降幅收窄。2021年1-11月，全國房地產開發投資額為13.7萬億元，同比增長6.0%。單月來看，3月以來投資額增速持續放緩，9月同比首次由正轉負，11月同比下降4.3%，連續3個月同比下降，降幅小幅收窄。
2021年以來房企到位資金同比增速逐漸放緩，前11月定金及預收款、個人按揭貸款、自籌資金同比增長，國內貸款同比下降。2021年1-11月，房地產開發企業到位資金為18.3萬億元，同比增長7.2%，年度累計增速持續收窄。其中，國內貸款為2.2萬億元，同比下降10.8%，已連續6個月累計同比下降，降幅亦持續擴大;占到位資金的比重為11.8%，較2020年同期下降2.4個百分點。
宏觀經濟方面，2022年，我國經濟或延續穩步恢復態勢，但國內外環境中不穩定不確定因素增多，我國經濟仍面臨新的挑戰和下行壓力。貨幣政策或將持續發力穩經濟，強化對“六穩”“六保”的支持力度，貨幣信貸總量保持穩定增長，房地產金融監管力度不放松，房地產金融審慎管理將進一步完善。
政策調控方面，2021年，全國各省市發布房地產調控政策超過450次。前三季度，房地產市場調控政策不斷完善升級，政策效果亦較為明顯。展望2022年，中央仍將堅持“房住不炒”總基調不變，實現“三穩”目標。在房地產市場調整態勢繼續深化的當下，信貸環境改善預期較為明顯，整體態勢或可延續至2022年一季度，但銀行端“兩道紅線”監管下，信貸端大幅放松的可能性較小。房地產稅試點或將落地，試點城市名單、征收細則等均有望發布，短期或進一步影響購房者預期。
另一方面，樓市“雙向”調節模式或貫穿全年，部分房價韌性較強的城市，若市場出現明顯升溫，調控政策亦將迅速跟進，建立二手房成交參考價格發布機制、收緊信貸等政策均為有效工具;而部分房地產市場調整壓力較大的城市，亦將適度調整政策穩定市場預期。2022年，預計“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”將得到更好地貫徹落實，各地保交付政策或將進一步完善，預售資金監管嚴中微調的可能性更大，在保交樓與提高企業資金使用效率方面尋求新的平衡。
根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，結合國內外經濟研究機構對2022年經濟環境的預測，參照近期宏觀政策走向及重要會議精神，對2022年房地產市場提出如下假設：
■假設1：疫情防控常態化，宏觀經濟步入正常運行節奏(GDP增長5.0%左右);
■假設2：城鎮化穩步推進(城鎮化率提升1個百分點);
■假設3：堅持穩健的貨幣政策(M2增長8.5%~9.0%)，房地產行業金融監管不放松;
■假設4：堅持“房住不炒”調控導向，因城施策，長效調控機制加快推進，房地產稅試點落地。
根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析，經濟增速、貨幣信貸改善程度及房地產調控政策是房地產市場重要的外部影響因素。
在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落，銷售均價平穩運行，新開工面積繼續下降，投資低速增長”的特點。
需求端，房地產調控政策保持穩定，存在一定改善預期，需求入市動力偏弱，疊加房地產稅試點短期對市場預期或帶來一定沖擊，預計2022年全年商品房銷售面積將下降6.8%~8.3%。銷售均價在土地價格上漲、一二線城市成交規模占比提升等因素影響下仍將保持平穩運行，2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。
供應端，土地縮量仍將拖累房企新開工規模，市場活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業開工意愿，但整體市場可售存量處于近幾年相對低位，低庫存或是支撐新開工規模的重要因素，綜合來看，2022年新開工規?；驅⒀永m調整態勢，預計降幅在4.0%~5.5%之間;投資方面，龐大的在施工程規模下，地方政府保交樓監管力度將有所強化，行業竣工周期或將延續，建筑工程投資仍對開發投資額形成支撐，但考慮到土地購置費存在較大調整壓力，全年開發投資額增速或收窄至低速區間，據模型測算增速在1.5%~3.0%之間，上半年投資同比面臨較大下降壓力。
分梯隊來看，一線成交規模預計繼續增長，一方面，2021年市場規模距歷史高點尚有一定距離，市場空間仍在;另一方面，土地成交量增加，新房供給端將逐漸改善，帶動成交面積繼續提升。
二線城市分化態勢延續，預計整體成交規模穩中有增。南京、鄭州、武漢等城市2021年下半年市場恢復節奏被打亂后，隨著信貸環境的逐步改善，2022年市場有望進一步恢復，全年市場規?；驅⑻嵘?昆明、南寧、沈陽等部分西部、東北部二線城市近幾年市場連續調整，2021年市場規模已處于較低水平，2022年市場有望底部企穩。
三四線城市市場規模高位回落。2021年，三四線城市商品房銷售規模市場規模仍保持高位，特別是長三角地區城市，市場規模明顯提升。預計2022年，在沒有較大利好帶動下，東部熱點三四線城市市場規模繼續向上拓展的空間較小，市場大概率回調，另外大多數省份三四線城市亦處在市場調整期，全國三四線城市成交規?；蛘w回落。
2021年2月，22城供地“兩集中”政策出臺。重點城市前兩批集中供地市場熱度呈現“前高后低”態勢，受市場調整和房企拿地意愿降低影響，重點城市第二批集中供地成交規模和土地出讓金均較首批大幅降低近四成，土拍規則優化下穩地價效果顯現。
截至2021年12月31日，上海、深圳等21個城市完成第三批次地塊競拍，寧波第三批次地塊掛牌，計劃2022年1月18日競拍。整體來看，22城中上海、北京等11個城市(市本級)住宅用地成交面積同比增長，為2022年新房市場供應端提供支撐;22城三批次供應面積中，各批次分別占比38%、37%、25%，前兩批供應規模較大。市場熱度呈現“前高后低”態勢，首批次市場較熱，流拍撤牌率僅為6.0%;第二批次土拍規則升級，疊加市場降溫及信貸端收緊，房企資金壓力加大，拿地意愿和拿地能力均減弱，流拍撤牌率提升到32.4%。第三批次多地優化土地出讓條件，降低房企參拍資金門檻，提高項目利潤空間，流拍撤牌率得到一定程度改善，但土地市場整體仍處低溫狀態。
整體來看，供地“兩集中”政策穩地價逐步顯效，一線城市土地成交量有所改善，18個二線城市整體土地成交規模小幅下降，部分城市降幅明顯，市場供不應求矛盾或有加劇。2022年，預計繼續增加熱點城市土地供應量，優化提升項目利潤空間，提高企業拿地意愿，購地資金審查、限地價等規則或將延續，繼續強化政策效果。
經過多年的探索研究，我國房地產稅改革已進入立法準備階段，但因缺乏對個人和家庭征稅的經驗和基礎、相關配套制度和條件尚不完善、現行稅收征管法也需調整等，房地產稅立法面臨較大困難和挑戰。當前中央已明確提出要做好房地產稅試點工作，為積極穩妥推進房地產稅立法與改革積累更多有效經驗。
借鑒國際以及我國上海、重慶房產稅試點經驗，房地產稅試點或將擴大征稅范圍，預計稅基及稅率的設定將因城施策，部分城市或對空置房和多套房實行超額累進稅率，并加大首套自住需求及特殊群體的稅收減免力度，整體對剛需和剛改客群的影響相對較小。房地產稅試點或分批推進，核心一二線城市因市場韌性強、住房供求矛盾突出等因素，或更適合進行首批試點。
短期來看，試點城市市場成交可能受到一定沖擊，房價也會出現階段性回調，但為了平抑市場波動，預計試點城市將出臺促進合理住房需求釋放的對沖政策。同時，在綜合評估首批城市試點效果并總結經驗后，試點范圍有望逐步擴大。中長期看，房地產稅的影響偏中性，預期穩定后，征收房地產稅有利于引導住房合理消費和資源有效利用，促進房地產市場平穩健康運行。
2021年，百億陣營分化加劇。本文將百億以上企業分為五個陣營：3000億以上、1000-3000億、500-1000億、300-500億、100-300億，對應企業數量分別為9家、32家、25家、38家、54家。其中，3000億以上企業增長1家，其余陣營房企數量均有所減少。房企面對行業融資緊張的形勢，更加聚焦開發主業和財務安全，不再單純追求規模擴張，進而尋求高質量增長。
增長率來看，3000億以上大型企業發展更加追求穩健，銷售額均值為4825.7億元，銷售額增長率均值為1.4%;1000-3000億企業和500-1000億企業深耕重點城市，業績保持了穩定增長，銷售額均值分別為1650.9億元和719億元，銷售額增長率均值分別為0.8%和3.1%;300-500億企業通過拓展市場布局、抓住城市結構性機遇、加大合作力度等實現業績增長，銷售額增長率均值為15.3%;100-300億企業面臨激烈的市場競爭，經營業績受到考驗，銷售額首次出現負增長。
下半年，調控政策顯效下市場降溫，房企銷售業績下滑，下半年20家代表房企銷售業績同比下降16.0%，8月份以來市場繼續低溫運行，代表企業單月銷售業績同比降幅均在兩成左右。
受土地“兩集中”政策、企業端“三道紅線”、40%拿地銷售比等政策影響，品牌房企謹慎擴儲，投資強度有所下滑。2021年，20家代表房企拿地金額占同期銷售金額的比重為24.3%，房企整體拿地態度偏審慎。
從2021年拿地金額排行榜來看，前50家企業中近一半企業為央企或國企，前100家企業中超五成為央企或國企。在“三道紅線”融資監管下，央企和國企在融資能力、融資成本及穩健性上相對民企優勢更加明顯，拿地能力更強。
融資總規模大幅下降，結構以債券為主，單月融資增速持續為負，10月規模跌至谷底，11月規模止跌回升。2021年，房地產行業非銀融資總額17557.3億元，同比大幅下降26.7%。從不同融資渠道來看，信用債、信托處于相對主導地位，融資規模占比均超30%。受四季度境外資本市場波動影響，海外債融資規模占比下滑近4個百分點至15.3%;ABS年中一度趕超信托成為第二大融資來源，但隨著表外融資監管趨嚴，最終以22.9%的占比位居第三。具體來看，信用債發行總額5485.9億元，同比下降13.2%;海外債發行2682.7億元，同比大幅下滑40.9%;信托融資5367.3億元，同比下降41.9%;ABS共融資4021.3億元，同比微增4.4%，海外債、信托的同比增速均下滑超過40個百分點，是總融資額下降的主要原因。從融資成本來看，全年各渠道融資利率均有不同程度的下降，年度平均利率為5.51%，較上年下降0.78個百分點。融資規模收緊、結構改變、成本下降成為今年房地產行業融資的主要特征。
整體來看，2022年，預計房地產行業調控總基調將保持不變，金融監管力度不會放松，企業端“三道紅線”、銀行端“兩條紅線”、土地“兩集中”等政策仍將繼續執行。當前房地產市場已步入調整通道，企業資金回籠壓力不減，疊加償債高峰期的到來，企業資金端繼續承壓，行業收并購將增加。在此背景下，2022年房企更需順勢而為，控規模、調節奏：加速銷售回款，緊盯融資窗口期，確?，F金流安全;量入為出，優化城市布局，聚焦主流城市;提升產品力和服務力，提高品牌競爭力。此外，在行業調整階段，央企、國企優勢突顯，或將迎來新的發展機遇，民企或可尋求與國企合作機會，更好地拓展發展空間。
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