北京第三批次土拍結果來看，房企依然在積極進軍北京市場，但是拿地結構和思路發生了明顯轉變。從第一批次土拍市場一片大好，到二批次的集體遇冷重新審視之后，三批次土拍拿地結構由“高周轉、快銷”轉向“剛需、穩健”。

第三批次供應12宗住宅用地，最終成交10宗，其中，7宗底價成交，門頭溝2塊+房山地塊有溢價，且房山拱辰街道地塊達到最高限價。成交規劃建筑面積90.98萬㎡，總成交金額276.83億元。

成交地塊中，門頭溝兩地塊分別被金地14.84億元、金茂11.68億元競得，地塊臨近四道橋地鐵站，與石景山、首鋼園一河之隔，地塊臨近西長安街，可享受與石景山一樣的配套條件，同時，門頭溝也是與主城區最近的城外區，也是通勤人群首選的居住區域。

延慶地塊出讓規劃建筑面積23720㎡，由中建方程以3.9億元競得，該地塊首先享受到的是冬奧會所帶來的交通配套福利。地塊距離京張高鐵延慶站約2.5公里，終點站到清河站和北京北站，相較于燕郊、大廠通勤的不便，延慶區屬于北京區域內，距離西三旗、西二旗等大廠更為便利，并且房價優勢幾乎與燕郊、大廠無異。

東壩三地塊受地塊自身開發條件影響，由京投175億元競得，京投獲得該地塊屬于錦上添花，不管是完善配套還是開發建設，對政府和建設單位都是雙贏。

房山拱辰街道被中建智地競得，并且達到最高限價18.63億元，溢價率15%。房山地塊與門頭溝地塊優勢具有共同特征，其中最主要的是均屬于剛需人群聚集，從中指數據開發版時點人流量顯示看，工作日時點人流量有非常大的明顯變化。

本次成交的地塊整體特征為地價單價低，房價均不高，并且有較大的利潤空間。比如房山地塊地價均價在16000元/㎡左右，周邊房價均價為38000元/㎡。門頭溝兩宗底價成交地塊地價均價為24000元/㎡，周邊房價均價為45000~55000元/㎡，而一河之隔的石景山區可達到60000元/㎡左右，價格方面對剛需人群比較友善。

至此，北京2021年三次集中供地收官，全年集中供地成交住宅用地57宗，成交規劃建筑面積598.33萬㎡，土地出讓金1899.94億元，出讓金較上一年同比增長9.35%。三次出讓表現比較明顯的變化是拿地企業的態度。一批次火熱之后，二批次民營企業基本躺平，三批次依舊在觀望狀態，其原因主要受自有資金影響難以出手拿地。

(中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛)

關鍵詞： 北京土拍 拿地結構 溢價率 房價優勢