2021年二手房市場“前熱后冷”，政策“維穩”貫穿全年
市場方面，15個代表城市1-11月二手房成交面積為11034萬平方米，同比增長3.2%，成交量自4月高峰后連續下滑，11月結束連跌態勢，環比小幅回升;1-11月百城二手住宅價格累計上漲3.36%，上半年價格穩中趨漲，累計漲幅為2.56%，下半年月度環比漲幅持續收窄，四季度由漲轉跌。
政策方面，前三季度中央及地方調控政策頻發，圍繞“限購、限售、限貸”等方面不斷完善升級，多個熱點城市建立了二手房成交參考價格機制，對市場降溫效果明顯。2021年房地產貸款集中度管理新規正式實施，同時各大城市也嚴查首付資金來源，謹防經營貸等資金違規流入房地產市場，二季度以來信貸環境逐漸收緊。在市場快速降溫的形勢下，9月末以來，政策“維穩”信號頻繁釋放，信貸環境邊際改善，部分城市在公積金貸款、購房補貼、二手房交易稅率等方面進行微調預調，短期政策底已現，改善預期逐步增強。
市場：二手房市場整體呈“前熱后冷”走勢
(一)二手房成交量“先揚后抑”
2021年1-11月，15個代表城市二手住宅累計成交面積為11034萬平方米，同比增長3.2%。從走勢來看，整體呈現“先揚后抑”態勢。上半年，代表城市延續2020年下半年以來的市場活躍度，二手房市場需求積極釋放，成交量處于歷史同期相對高位，1-6月代表城市二手住宅月均成交面積為1194萬平方米，同比增長58.5%，較2019年同期增長55.2%。下半年，隨著中央和地方調控政策不斷加碼以及信貸環境持續收緊，二手房市場活躍度快速回調，成交量持續回落，7-11月代表城市二手住宅月均成交面積為774萬平方米，較上半年下降35.1%，同比下降37.3%，較2019年同期下降12.8%。9月底以來，中央多次釋放積極信號，房地產調控政策風向邊際轉暖，多城市信貸環境有所改善。政策作用逐步傳導至市場，11月代表城市二手房成交量環比小幅回升。
(二)二手房價格漲幅“前高后低”，四季度價格由漲轉跌
2021年1-11月百城二手住宅價格累計上漲3.36%。上半年市場整體熱度較高，價格累計上漲2.56%，各月環比漲幅均處相對高位;價格環比下跌城市數量相對較少，且呈下降趨勢。下半年以來，受調控政策和信貸環境持續收緊等因素影響，二手房市場持續降溫，百城二手住宅價格環比漲幅持續收窄。10月百城二手住宅均價由漲轉跌，11月繼續下跌，且跌幅呈擴大趨勢。下半年價格環比下跌城市數量逐月增加，10月、11月均有一半以上的城市二手住宅價格環比下跌。
(三)一線城市價格漲幅高位回落，二線和三四線代表城市平穩趨降
從各梯隊二手住宅價格走勢來看，2021年上半年各梯隊城市價格環比漲幅均處年內高位，下半年以來漲幅呈收窄趨勢，11月各梯隊城市二手住宅價格均環比下跌。
一線城市二手房價格漲幅今年內從高位持續回落，前三季度分別上漲3.20%、2.70%、1.01%，10-11月下跌0.12%，市場“前高后低”走勢較為明顯。2月以來，一線城市相繼出臺二手房成交參考價政策，市場降溫較為明顯，各城市二手住宅價格環比漲幅均不斷收窄或轉跌。11月深圳、上海、廣州均呈現下跌態勢，北京環比漲幅也降至年內最低點。
二線城市和三四線代表城市二手住宅價格環比走勢相似。上半年，二線和三四線代表城市二手住宅價格整體平穩趨升;三季度以來價格漲幅均開始收窄，其中二線城市11月由漲轉跌，梯隊內近八成城市環比出現下跌;三四線代表城市10-11月環比連續下跌，其中唐山、南通等7個城市下半年以來持續下跌。
(四)各主要城市群下半年價格漲幅持續收窄，長三角城市群年度累計漲幅居前
從各主要城市群二手住宅價格走勢來看，珠三角價格月度漲幅從年初以來整體呈收窄趨勢，市場持續降溫，長三角、京津冀和山東半島價格漲幅先升后降。下半年以來，各主要城市群二手住宅價格漲幅快速收窄，11月各主要城市群價格均出現下跌。
從價格累計漲幅來看，2021年1-11月長三角累計上漲5.59%，居主要城市群首位，累計漲幅前20城市中長三角城市占11席，上海、昆山、馬鞍山等城市漲幅居前列;京津冀內表現分化，北京累計漲幅居前列，但累計跌幅前20城市中京津冀城市群占5席，唐山、石家莊、張家口等城市跌幅居前列。
(五)二手房和新房市場同步降溫，市場預期下行
隨著越來越多城市的房地產市場進入存量時代，二手房市場的地位愈發重要，其走勢對于房地產整體市場的影響也逐漸加強。在很多二手房市場規模占比較高的一二線城市，二手房市場與新房市場通過“賣舊買新”的鏈條形成較強的聯動：二手房賣家通過置換現有住房獲得資金，轉而在新房市場實現住房改善。
今年下半年，二手房市場明顯降溫(10月百城二手住宅價格由漲轉跌)，隨著二手房市場成交量的下滑(15個代表城市7-11月成交量同比下降37%)，“賣舊買新”的鏈條受阻，疊加調控政策和信貸環境收緊等因素，新房市場成交量下行(50個代表城市7-11月成交量同比下降超20%)，開發企業銷售回款受到影響，資金壓力加大。進而，開發商降價促銷的意愿增強，新房價格漲幅收窄或下跌(11月百城新房價格由漲轉跌);開發商投資意愿下降，土地市場遇冷(第二批集中供地流拍撤牌率達32.4%);同時疊加房企融資受限，部分房企償債風險暴露。二手房市場和新房市場同步降溫，市場預期一致下行，進一步強化市場降溫循環。
政策：“維穩”貫穿全年，年末政策改善預期增強
2021年，在堅持“房住不炒”定位、堅持“穩地價、穩房價、穩預期”的總基調下，中央及地方政府頻繁出臺“穩樓市”政策，全國各省市發布房地產調控政策超過450次。在房地產市場“前熱后冷”的背景下，調控政策導向也相應有所調整，前三季度政策不斷加碼，四季度以來政策改善預期明顯增強。熱點城市樓市調控政策預警功能及現行政策詳情可申請中指·項目云產品查看及試用。
(一)前三季度調控政策持續加碼，二手房參考價政策效果明顯
前三季度，各熱點城市圍繞房地產市場整治、嚴防經營貸、限購限貸限售、增值稅免征年限、學區房監管等方面持續發力，房地產市場調控政策不斷升級。一季度，政策主要集中在嚴查經營貸等違規資金流入房地產市場及限購、限貸升級等方面;二季度，政策更多集中于加強市場整治等;三季度，多個城市跟進二手房參考價政策，同時限購限貸升級的城市數量也進一步增加;四季度以來“緊縮性”調控政策出臺城市數量明顯減少。
在2021年二手房市場相關的調控政策中，“二手房成交參考價”是全新的政策工具。今年2月，在二手房市場快速升溫的背景下，深圳率先出臺二手房參考價政策，旨在為市場降溫，促進二手房市場平穩健康發展。隨后多個城市跟進，目前共15個城市出臺了二手房參考價政策。中指研究院曾發表《復盤15城“二手住房成交參考價”政策效果，市場未來何去何從?》的研究報告，剖析了二手房參考價政策的作用機制和影響效果。二手房參考價政策主要通過調趨勢、控掛牌、限杠桿這三方面影響二手房市場，以穩定市場預期，穩定二手房價格走勢。從各城市市場表現來看，二手房參考價政策出臺之后，二手房價格環比漲幅均出現了不同幅度的收窄，市場逐漸降溫，政策效果明顯。
(二)前三季度信貸環境持續收緊
2021年房地產開發企業“三條紅線”和銀行業“兩條紅線”(房地產貸款集中度管理)正式施行，房地產行業信貸環境不斷收緊，房地產貸款余額、個人住房貸款余額增速均持續回落。根據央行數據，2021年三季度，房地產貸款余額同比增長5.3%，較2020年底收窄6.4個百分點，較各項貸款余額增速低6.6個百分點，絕對規模占各項貸款余額的比重由2020年底的28.7%降至27.1%;個人住房貸款余額同比增長11.3%，較2020年底收窄3.3個百分點，低于各項貸款余額增速0.6個百分點，絕對規模占各項貸款余額的比重為19.7%，較2020年底下降0.2個百分點。
銀行業“兩條紅線”中對個人住房貸款余額占比的限制，直接影響到二手房市場的需求釋放。今年初，受“學區熱”和“經營貸流入房地產市場”等影響，二手房市場整體熱度較高，相對寬松的信貸環境也對市場起到支撐作用。二季度尤其是下半年以來，在信貸規模總量限制下，銀行開始調整信貸投放節奏，部分城市出現額度緊張狀況;由于銀行在發放個人住房貸款時更偏好新房，二手房信貸額度緊張的情況更加嚴重，部分城市甚至出現二手房停貸等情形。
(三)四季度政策改善預期逐漸增強
面對下半年持續降溫的市場走勢，房地產調控政策導向也有所調整，政策改善預期增強。9月底，央行提出“兩個維護”后，中央已多次就房地產行業積極定調或發聲，房地產市場“維穩”導向較為明確。在央行指導下，商業銀行也加大信貸投放力度，10月個人住房貸款新增3481億元，較9月多增1013億元，環比增長41%;11月個人住房貸款新增額環比再次增加，達到4013億元。與此同時，各地政府也加快落實因城施策，“緊縮性”調控政策明顯減少，“扶持性”政策明顯增多，政策開啟“雙向”調節;部分城市為穩定市場預期，對房地產調控政策進行微調預調，涉及提升購房貸款額度、放寬人才落戶、發放購房補貼、放寬限購等諸多方面。特別的，12月中央經濟工作會議對房地產行業也有新的表述，強調加強預期引導，首提“探索新的發展模式”，關注行業“良性循環”。諸多跡象表明，未來房地產調控政策將逐漸改善。
展望：短期政策底已現，但市場仍難復蘇
展望2022年，政策方面，中央堅持“房住不炒”定位和實現“三穩”目標的政策主基調不變，“大放水”式寬松不會發生，但短期政策底已現，政策寬松預期加強。一是信貸環境改善預期繼續增強，雖然在銀行業“兩條紅線”的限制下，信貸端大幅放松的可能性較小，但對于剛需和改善性合理住房需求的信貸支持將更加充分。二是因城施策繼續強化，政策“雙向”調節趨勢不變，部分市場降溫過快的城市或將適度放寬政策以穩定市場預期。市場方面，雖然四季度以來政策改善預期不斷增強，但政策效果和市場信心恢復存在滯后，當前二手房市場下行趨勢已經形成，短期內市場或將繼續調整。此外，2022年應當密切關注房地產稅試點的執行情況，目前持續降溫的市場環境并不太適合房地產稅的推行，但如果房地產稅試點城市真正落地，預計短期內將對試點城市的房地產市場形成較為明顯的沖擊。
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