山西運城南山特色小鎮,涉嫌在國家糧食生產功能區內占用公共設施用地，未批先建、違規開發別墅類房地產項目。

該項目是運城市鹽湖區打造的運動休閑特色小鎮, 對外宣稱要建設集運動休閑、文化、健康、旅游、養老、教育培訓等多種功能于一體的空間區域，打造全民健身發展平臺和體育產業基地。

當地知情人士透露,該項目用地以公共設施用地報批征地,在未獲得相關審批手續的情況下，內定運城藍投桃李春風開發運營有限公司(以下簡稱“運城藍城公司”)為開發商,開發建設別墅類房地產項目。

2021年12月，記者在當地調查發現，該項目不僅存在占用公共設施用地、未批先建違規開發的問題，更涉嫌占用國家糧食生產功能區土地，且項目毗鄰運城(鹽湖)濕地自然保護區，地處鹽湖區域生態空間功能擴展區。

記者在施工現場看到，項目已建好的“獨門獨院”二層洋房建筑整齊劃一，樣板間對外開放參觀，售樓員介紹：二層“獨門獨院”洋房房源總共282套。

該項目的開發建設，有違《國務院關于建立糧食生產功能區和重要農產品生產保護區的指導意見》(國發〔2017〕24號)和《國務院辦公廳關于堅決制止耕地“非農化”行為的通知》(國辦明電〔2020〕24號)，屬于《自然資源部辦公廳關于開展2021年違法違規占用耕地重點問題整治的通知》(自然資辦函【2021】2206號)的管理范疇。

2021年12月3日，記者就山西省運城南山小鎮·藍城桃李春風一期項目(以下簡稱“藍城桃李春風一期”)所涉上述問題，分別采訪了山西省運城市東郭鎮人民政府、運城市鹽湖區自然資源局、運城市鹽湖區農業農村局現代農業發展中心等相關職能部門，至截稿前，未獲得當地相關部門的正面回應。

國家糧食生產功能區內開發地產項目

運城鹽湖為人熟知，是世界三大硫酸鈉型內陸鹽湖之一，地處晉南盆地腹地，秦晉豫黃河轉彎處。由運城市鹽湖生態保護與開發中心主辦的華夏鹽湖公眾號在 2021年8月份發布的《運城鹽湖生態保護與修復規劃》解讀中將鹽湖區域生態空間分為核心保護區、一般控制區、功能擴展區。地處東郭鎮的運城南山小鎮正處于功能擴展區，同時也處于當地政府設立的國家糧食生產功能區。

按照《山西省人民政府辦公廳關于印發山西省“五湖”生態保護與修復總體規劃及晉陽湖、漳澤湖、云竹湖、鹽湖、伍姓湖5個生態保護與修復專項規劃的通知》(晉政辦發〔2021〕15號)文件要求，《鹽湖生態保護與修復規劃(2021年—2035年)》已于2021年4月1日在山西省政府門戶網站進行公布，由運城市鹽湖生態保護與開發中心組織實施。

2021年12月，記者在運城市鹽湖區東郭鎮調查發現，大片聯排洋房、中式合院醒目地矗立在連綿的農田中，地面建筑已處于封頂狀態。在高層住宅區的建設現場，有數架塔式起重機正在工作，項目附近耕地上原本設立的“鹽湖區東郭鎮國家糧食生產功能區標識牌”已不見蹤影。

據當地村民及前述知情人士確認，南山小鎮桃李春風一期所占土地均為東郭、界村兩村耕地，而且均是在未獲得審批、未取得《國有土地使用證》的情況下，提前圈占耕地開發建設并銷售的。

據當地民眾介紹，南山小鎮藍城桃李春風一期項目，自2021年4月起，在公共網絡平臺上投放大量廣告，并進行現房銷售及期房預售認籌。

記者查閱運城市鹽湖區公開信息發現，《關于鹽湖區二〇二一年第二批次建設用地的批復》晉政地字【2021】213號文件，是由山西省人民政府于2021年5月24日作出的，《運城市人民政府關于鹽湖區2021年第2批次建設用地的批復》運政征字【2021】15號文件是由運城市人民政府于2021年5月26日作出的。鹽湖區人民政府也確認，運城南山小鎮桃李春風一期項目所涉用地全部在上述兩個批復地塊中。

鹽湖區東郭鎮政府辦公室孟姓主任介紹，運城市南山小鎮藍城桃李春風項目用地編制調整是2021年完成的，運城市南山小鎮桃李春風一期項目共占用土地為18.1334公頃，其中占用耕地16.2351公頃。

而據項目施工人員證實，以及知情人士提供的資料顯示，桃李春風一期項目早在2020年就已建成了5套中式合院，主體結構為水泥澆筑，地基建設為混凝土整體筏板;2021年3月聯排獨棟部分建筑已封頂;到2021年4月時已建起大片二層洋房。

由此可見,開工建設早于規劃調整。

據調查，運城鹽湖區南山小鎮藍城桃李春風項目所在地塊，于2019年10月被規劃設定為國家糧食生產功能區，卻在2020年調整規劃的同時又批準房地產項目開發，這一調整，在知情人士看來“明顯是在為項目開發量體裁衣，過程疑竇叢生”。

將糧食生產功能區的土地用于房地產開發建設，國家有相當完備的規劃調整報備制度。

2017年4月國務院印發了《國務院關于建立糧食生產功能區和重要農產品生產保護區的指導意見》，2020年9月15日,國務院發布了《國務院辦公廳關于堅決制止耕地“非農化”行為的通知》，要求對以主體功能區規劃和優勢農產品布局規劃為依托，以永久基本農田為基礎，以縣為基礎精準落地，落實好最嚴格的耕地保護制度，堅決制止各類耕地‘非農化’行為，堅決守住耕地紅線均提出了具體要求。為遏制全國違法違規占用耕地勢頭，落實最嚴格的耕地保護制度。

自然資源部辦公廳于2021年11月26日發布《關于開展2021年違法違規占用耕地重點問題整治的通知》，要求嚴格落實習近平總書記多次作出重要指示批示，要實行黨政同責，從嚴查處各類違法違規占用耕地或改變耕地用途行為，遏制耕地“非農化”、嚴格管控“非糧化”，對在耕地保護方面有令不行、有禁不止、失職瀆職的，要嚴肅追究責任，在全國開展2021年違法違規占用耕地重點問題整治。

而運城市鹽湖區政府一系列的調規行為，顯然是在為南山小鎮的開發建設，做政策上的妥協。

內定開發商

知情人士透露，項目開發商也是內定的，而且是在未取得項目開發權的情況下提前進場。

工商登記信息顯示，運城藍投桃李春風開發運營有限公司，于2020年4月15日在運城市鹽湖區市場監督管理局登記注冊，登記地址位于鹽湖區東郭鎮政府辦公樓一樓108室，公司經營范圍為房地產開發經營、房地產經紀服務、房屋買賣代理服務等。

據運城市鹽湖區自然資源局公布的信息顯示，該局于2021年6月17日以掛牌方式出讓YHXC2021—04地塊一及地塊二國有建設用地使用權;2021年7月16日藍城集團成功競得YHXC2021—04地塊一及地塊二。

運城藍投桃李春風開發運營有限公司公布的信息顯示：項目名稱為“運城南山小鎮藍城桃李春風(一期)”，建設地點為“東郭鎮”，建設性質為“新建”的項目占地約209.86畝，計劃開工時間為“2021年10月”。

據承建工程的江蘇蘇中建設施工人員稱，(項目)正在銷售的二層洋房，在2020年初至2021年7月間一直處于“一邊建設一邊出售和預售的”的狀態。

2021年4月13日運城新聞網運城晚報訊《煥新生活之美——藍城南山小鎮與綠城服務簽約儀式舉行》報道顯示，彼時“位于鹽湖區東郭鎮的南山小鎮中式園林樣板區即將完工，將在五一假期對外開放。”

運城藍投桃李春風開發運營有限公司注冊時間為2020年4月15日，所涉地塊的競得時間是2021年7月16日。

而記者多方采訪證實，項目在2020年初至2021年7月間，一直處于“一邊建設一邊出售”的狀態，是否內定開發商已不言自明。

批建不符

此外，據知情人士透露，運城南山小鎮之藍城桃李春風項目所占地塊屬于公共設施建設用地，而非房地產開發用地。

當地政府答復民眾的文件顯示，經運城市鹽湖區政府、東郭鎮政府均確認，該地塊屬于公共設施建設用地，并非房地產開發建設用地。

記者掌握的多份文件亦佐證了這一情況，2020年4月2日運城市鹽湖區政府發布的鹽政征告字【2020】17號《土地征收啟動公告》顯示，征收目的為“擬征土地用途為公共設施用地”。

2020年4月30日由運城市鹽湖區東郭鎮人民政府發布的【2020】1號《征地補償安置方案》顯示，根據《中華人民共和國土地管理法》等有關法律法規規定，按照土地征收啟動公告鹽政征告字【2020】17號)擬征收土地位于東郭鎮東郭村、界村，擬征收土地范圍具體以征地勘測定界圖為準，征收目的為公共設施用地。

記者于12月4日通過天眼查平臺查詢到，桃李春風一期項目電子監管號1408022021B00128，行政區為“鹽湖區”，項目名稱為，項目位置在“楊柳路以東、春花街(規劃路)以南、鳳起路(規劃路)以西、求實街(規劃路)以北”，面積為“13.990981公頃”的新增建設用地，土地用途為“0703”，供地方式為“掛牌出讓”，土地年限為“城鎮住宅—普通商品住房用地70年;商務金融用地40年”，成交價格為“11921萬元”的相關信息。

自然資源部2020年11月發布的《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南(試行)》07“居住用地”中“0701”為“城鎮住宅用地”，而“0703”為“農村宅基地”，其中“070301”為“一類農村宅基地”、“070302”為“二類農村宅基地”。

然而，當記者就上述問題采訪運城市東郭鎮政府、鹽湖區自然資源局、鹽湖區農業農村局現代農業發展中心等相關職能部門后，于2021年12月11日再次從天眼查平臺查詢“桃李春風一期”時，項目的土地用途則已修改成“城鎮住宅—普通商品房住房用地”。

運城市鹽湖區政府發布的征收公告為公共設施用地， 而鹽湖區政府則借特色小鎮名義開發成了別墅類房地產項目，“批建不符的特征顯著”前述知情人士說。

無證預售

“低容積率、別墅類房產”，成為南山小鎮桃李春風案場銷售人員口中的賣點。

據了解，該項目合院容積率只有0.49，與高層綜合后容積率為1.34。“這種合院國家以后再也不批了”據售樓人員講述，如果擔心購買這里的房子會占用購房指標影響在其他地方買房,“該項目還可‘草簽’，即不網簽備案，只簽一個臨時合同便可。”

據銷售人員介紹，桃李春風一期正在建設的高層項目分別為117平方米、134平方米、139平方米、151平方米和168平方米戶型住宅，每平方米價格在6000至7000元。“由于預售證沒下來，目前該項目先收5萬元的意向金便可認籌，剩下開盤再支付。”

記者從天眼查系統發現，運城南山小鎮藍城桃李春風(一期)，《建設用地規劃許可證》(地字第140802202105001號)于2021年9月26日取得;92個單體項目的《建設工程規劃許可證》(建字第140802202105002號)于2021年10月28日獲取;1#樓-83#樓、S1#樓-S3#樓《建筑工程施工許可證》(140802202111050101號)于2021年11月5日取得;12#、13#、15#、26#、27#、28#《商品房預售許可證》(【2021】晉商房預售運字第059號)于2021年11月9日取得;29#、30#、31#、32#、55#、56#《商品房預售許可證》(【2021】晉商房預售運字第060號)于2021年11月9日取得;57#、58#、59#、60#、72#、73#、75#《商品房預售許可證》(【2021】晉商房預售運字第061號)于2021年11月9日取得。

由此可見，桃李春風一期于2021年7月份封頂銷售的行為，顯然與房地產項目開發的法定程序相違背。

“監管部門(對該項目所涉問題)鮮有處罰措施，而是對這種違規行為一路綠燈。”前述知情人士對此頗為不解。

截至發稿前，包括運城市鹽湖區自然資源局、運城市鹽湖區農業農村局現代農業發展中心、東郭鎮政府在內的當地各職能部門，均未對上述違規問題予以回復。

關鍵詞： 公共設施用地 審批手續 別墅類房地產項目 違規開發