一、11月樓市政策聚焦：中央“維穩”信號持續釋放，地方調控漸趨溫和
11月，房地產政策環境延續緊中趨穩。中央層面，一方面，中央及各部委多次強調，要堅持“房住不炒”定位，央行、銀保監會等金融監管部門明確提出，要健全房地產調控長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，毫不松懈地防范化解金融風險，遏制房地產金融化泡沫化傾向。另一方面，穩地價、穩房價、穩預期頻繁被提及，國務院副總理劉鶴在人民日報發文中明確指出，要因城施策、分類指導，順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題，促進房地產行業平穩健康發展和良性循環。12月6日，中央政治局會議重磅發聲，要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環等。
地方層面，本月地方出臺房地產調控政策條數較上月略有增加，但緊縮性政策占比已連續3個月下降，緊縮性政策與寬松性政策數量已基本持平。從調控內容來看，緊縮性政策主要聚焦在房企資金監管和房地產市場秩序整治等方面，未涉及“限購、限售、限貸”等行政限制措施，寬松性政策則主要圍繞人才安居展開。此外，本月廣東、山東、上海、廈門等多地出臺加快發展保障性租賃住房類政策，地方保障性租賃住房建設進程提速。本期報告主要對11月房地產行業政策進行梳理，并作解析。
二、中央政策：堅持“房住不炒”定位，促進房地產業健康發展和良性循環
1.政策跟蹤
2.政策小結
本月貨幣政策總體表現穩健。具體來看，一方面，為應對超兩萬億元的公開市場資金到期，保障市場資金利率相對穩定，自11月5日起，央行開啟連續性逆回購操作。11月央行逆回購投放量累計15300億元，較上月增加1400億元。11月15日，央行再次等量續作10000億元MLF。另一方面，MLF中標利率和LPR利率繼續保持不變。
在房地產調控方面，中央層面多次強調要堅持“房住不炒”定位，央行、銀保監會等金融監管機構明確提出，要健全房地產調控長效機制，毫不松懈地防范化解金融風險，遏制房地產金融化泡沫化傾向，促進和維護房地產業穩定健康發展。央行在第三季度貨幣政策執行報告中提出，目前房地產市場風險總體可控，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。與此同時，房地產市場維穩導向進一步明確。11月24日，國務院副總理劉鶴在人民日報發文中強調要堅持“房住不炒”的同時，再提要因城施策、分類指導，順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題，促進房地產行業平穩健康發展和良性循環。12月6日，中央政治局會議在分析研究2022年經濟工作時定調，要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環等。
三、地方政策：調控進入相持期，調控力度漸趨溫和
1.政策跟蹤
(1)行政限制政策
(2)公積金政策
(3)住房保障政策
(4)人口人才政策
(5)市場監管政策
(6)其他政策
2.政策小結
中房研協測評研究中心監測統計，2021年11月地方出臺房地產調控政策47條，較上月略有增加。其中，寬松性政策15條，緊縮性政策16條，中性政策16條。寬松性政策與緊縮性政策數量基本持平，中性政策占比明顯提高，主要是多地發布加快發展保障性租賃住房類政策。房地產市場調控進入相持期。
具體來看，緊縮性調控主要集中在房企資金監管、房地產市場秩序整治等行業監管上。典型代表有：西寧市嚴禁利用學區房概念炒作房價;西安市發布租賃行業行為規范，對從業人員、行為規范等提出具體要求;東莞、漳州、綿陽、廣州等多地進一步明確商品房預售資金或交易過程監管;遼寧、天津、廈門等多地持續開展整治規范房地產市場秩序的專項行動等。此外，三亞市進一步完善二手房交易價格參考機制，廈門市加強新建商品房銷售管理，石家莊上調傳統建筑預售許可申請條件等，對地方樓市也起著不同程度的抑制作用。
寬松性調控主要集中人口人才政策上。典型代表有：岳陽市提出省域副中心人才高地，對符合條件的人才最高給予200萬安家補貼;長沙發布自貿實驗區人才新政24條，明確符合條件的高層次人才可安排免費住房，購房住房公積金貸款最高可申請240萬;南通市提出“十四五”期間新建或籌集人才公寓10萬套，打造15個精品人才社區，建立從大專到博士的綜合補貼(生活津貼)體系等;上海開放第二批2021年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業落戶受理工作，并試點在五個新城和自貿區新片區就業的上海市應屆研究生畢業生符合基本條件可直接落戶;河南提出高層次人才夫妻雙方均在省直資金中心繳存6個月以上(含6個月)，家庭購買鄭州市區首套自住住房，最高貸款額度在80萬元的基礎上上浮50%，最高貸款額度為120萬元，高層次人才在鄭州市區購買自住住房提取住房公積金的，可適當延長購房手續的時限等。此外，深圳、廣州等地出臺發展租賃住房財稅支持性政策，利好地方住房租賃市場的發展。
四、11月重要事項復盤
五、房地產政策展望
1.中央層面
11月19日，國務院總理李克強在主持經濟形勢專家企業家座談會時指出，當前國內外形勢依然復雜嚴峻，我國經濟出現新的下行壓力，要在高基數上繼續保持平穩運行面臨很多挑戰。要做好“六穩”“六保”工作，增強宏觀政策的前瞻性針對性，在延續制度性減稅、落實已定緩稅政策的同時，研究采取新的組合式、階段性減稅降費措施。央行2021年第三季度貨幣政策執行報告提出，下一步，要繼續綜合施策，積極穩妥應對發達經濟體貨幣政策調整，穩健的貨幣政策增強自主性，堅持穩字當頭。從市場流動性來看，11月市場凈回籠資金5000億元，且受MLF到期、地方債發行提速等影響，11月下旬資金面呈現邊際收緊。12月、1月分別有9500億元、5000億元MLF到期，流動性存在一定壓力。12月6日，央行發布降準公告，決定于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放基礎貨幣約1.2萬億元，將有效緩沖MLF到期和經濟下行壓力，保障市場流動性合理充裕，穩健的貨幣政策導向不變。
在房地產方面，“房住不炒”的調控基調不改，樓市維穩的信號更加明確。12月6日中央政治局會議明確提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環，這意味著房地產市場調控或將重點圍繞剛需和改善型購房需求迎來邊際寬松，其中可能牽涉土地政策、金融政策、購房政策等多方面政策調整。
2.地方層面
在中央持續釋放樓市“維穩”信號引導下，11月地方出臺緊縮性調控政策和寬松性調控政策數量已基本持平，且緊縮性調控主要圍繞房企資金監管、房地產市場秩序整頓等行業監管展開，未出現城市出臺“限購、限售、限貸”加碼政策，地方房地產調控手段漸趨溫和。
隨著12月6日中央政治局會議定調支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環，疊加年關將至，返鄉置業潮即將來臨，地方或將適當加快研究出臺支持剛需購房類政策，房地產政策面有望繼續改善。但“房住不炒”依舊是調控主基調，政策調整傾向局部微調，短期內對市場的改善作用仍相對有限。尤其在沒有實質性寬松政策落地、市場信心未得到充分修復的情況下，房地產市場仍面臨一定的下行壓力。
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