近日在北京舉行的中央經濟工作會議引起了社會各界的廣泛關注。對于明年房地產市場的調控思路，會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，因城施策，促進房地產業良性循環、健康發展。

業內專家一致認為，相較于以往經濟工作會議對房地產市場的表態，本次會議內容具備更強的指導意義。未來的樓市調控在守住“房住不炒”這個底線的同時，會有更多政策支持房地產健康發展，防范金融風險。

“房住不炒”定位不動搖

5年前，即2016年12月14日，中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。此后，每年的中央經濟工作會議都堅持這一樓市調控主基調，今年也不例外。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，“房住不炒”的提法已剛好滿5年，對于各類市場參與主體而言，要更深刻地理解這句話。無論后續政策對于剛需和改善型購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經沒有市場。所以，今后各地在出臺相關政策時，要嚴格守住這一底線。“比如，當前銀行信貸政策有放松的可能，但是各地也不能盲目放松，對于信貸的審核和風險管控依然十分必要。如果信貸政策無底線地放松，也就曲解了中央有關房地產政策的思路。”嚴躍進表示。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費者報》記者表示，中央連續多年強調“房住不炒”定位，這是頂層設計，也是指導房地產和住房工作的長期指導方針，不會因行業出現一時下行和局部風險而調整，這個戰略定位是不會動搖的。即便短期策略有調整，也是有底線、有堅守的調整，不會亂了陣腳。

首提“探索新的發展模式”

此次中央經濟工作會議在房地產方面除了“房住不炒”“保障房”“長租房”等關鍵詞外，還首次出現了“預期引導”“良性循環”“探索新的發展模式”等提法。

“我國房地產企業在長期發展過程中形成的高周轉、高杠桿開發模式已經面臨嚴重挑戰，當前，部分房企爆發債務危機，引發了行業動蕩。”貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者表示，對此需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發展模式上防范和化解房地產金融風險。他認為，房地產開發企業應探索新的發展模式，這是防范和化解房地產行業發展風險的必然選擇，也是房地產行業實現可持續發展的必由之路。

那么，房企如何探索新的發展模式呢?哪些領域可迎來發展機會?

對此，李宇嘉認為，新的發展模式有多方面路徑可供探索。比如，一是從過去開發商作為唯一供應主體向多供應主體轉變;二是房屋類型多元化，包括公租房、共有產權房、保障房等;三是探索如何盤活存量，搞多用途綜合開發等;四是在融資模式上，不用大規模加杠桿，而是采用專項債、REITs、ABS等新的融資模式;五是開發商品房時探索新的土地出讓模式，不是價高者得。此外，對于地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲來驅動的“土地財政”模式也亟須轉變。

滿足購房者合理住房需求

此前，部分熱點城市房貸額度受限、批貸時間延長等問題引發了市場高度關注。對此，此次中央經濟工作會議明確表示，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求。

易居企業集團克而瑞分析師肖文曉對《中國消費者報》記者表示，當前的主要住房矛盾從總量短缺轉為結構性供給不足，而支持商品房市場更好地滿足購房者的合理需求，指的是滿足人民對美好居住的更高追求，不是僅僅把房子蓋起來。

中原地產首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示，此次會議強調，合理住房需求的滿足是立足于需求端的，引導市場銷售回歸正常節奏，避免對首套剛需及改善型需求的“誤傷”，這也有利于維持房地產市場的持續健康穩定發展。

“此次中央經濟工作會議把‘良性循環’的表述放在了‘健康發展’的前面，這樣的排序和定調，對行業發展來說更具有指示性意義。”嚴躍進說道。

嚴躍進認為，當前房地產市場確實陷入了難以良性循環的矛盾和尷尬，比如樓市信貸受限、市場迅速降溫，很多城市出現了新房交易連續下降6個月的態勢，房企經營風險和債務風險加大，這本身就說明“市場-企業-居民家庭”之間的房地產要素流通不順暢，致使房地產運行效率不高、房地產風險明顯增大。所以從這個角度看，只有房地產市場在“市場-企業-居民家庭”之間實現了良性循環，行業才能真正迎來健康發展的空間。

針對明年房地產市場的走勢，許小樂預計，一方面，會適度放松對房企融資的管控，合理發放房地產開發貸款、并購貸款等，緩解房企債務壓力;另一方面，購房信貸環境有望改善，重點滿足首套房、改善型住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。他表示，2022年房地產市場將逐步修復，預計不會出現硬著陸，將持續發揮經濟運行中的“穩定器”作用。

關鍵詞： 房住不炒 保障性住房 房地產 因城施策