在2021年最后一個月內，從中央政治局會議、中央經濟工作會議到中國經濟年會，用“穩字當頭、穩中求進”等關鍵詞給2022年的中國經濟工作定下基調。同時，也給房地產行業定下了新基調。

12月6日，中央政治局會議明確：“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。”

12月10日，中央經濟工作會議提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”

緊隨其后，于12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆再次重磅定調，“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。”

一周之內，從中央政治局會議、中央經濟工作會議到中國經濟年會，監管層密集發聲，以上對房地產行業重大政策表述中釋放了哪些新信號?對于房地產行業發展提出了哪些新思路?又將如何影響2022年房地產市場走向?

“房地產是支柱產業”

12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆表示，“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。”

中央財經委員會辦公室副主任韓文秀表示，“房地產業規模大，鏈條長，牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資中，在地方財政收入中，在金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。”

“本次表述是2017年后再提房地產是支柱產業”，業證券分析師閻常銘認為，“參考中央經濟工作會議對2022年經濟工作的穩字當頭、穩中求進的部署，以及中央財經委員會辦公室副主任韓文秀關于各地區、各部門都要負擔起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利于經濟穩定的政策，慎重出臺有收縮效應政策的相關表述，明確釋放了一個信號，即經濟‘穩’，需要地產穩。”

中指研究院也認為，“我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力......保持國內經濟穩定是2022年政府經濟工作的重心，而房地產作為國內經濟的支柱產業，還需要發揮穩定器的作用。”

實際上，根據國家統計局公布的《2020年四季度和全年國內生產總值(GDP)初步核算結果》，房地產行業2020年全年GDP絕對額為74553億元(約占當年全國GDP總額的7.3%)，而加上建筑業后對GDP合計貢獻率可達14.5%，位列各行業第三位，排在制造業和服務業之后。

“實際上由于房地產業在國民經濟中的占比較高，且關聯產業比較多，所以客觀上說，房地產必須要穩定和健康發展，否則對于產業經濟、國民經濟和宏觀經濟等影響比較大。”業內人士認為。

他預計，此類定調后，預計一系列支持房地產的地方政策會出臺。“然而，產業定位提高，不代表默認可以炒房，也不代表房地產稅推遲，此類工作和基調都不會變。”

“堅持房住不炒，滿足購房者的合理住房需求”

12月10日，中央經濟工作會議提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，同時強調“加強預期引導，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”

對比過去幾年的中央經濟工作會議，此次會議表述維持了“房住不炒”的定位，同時新增了“滿足購房者的合理住房需求”、“促進房地產業良性循環”表述，以上表述延續了12月6日政治局會議的定調。

東方證券分析師趙旭翔認為，在“房住不炒”的框架下，考慮到仍有大量的剛需和改善住房需求沒有得到滿足，現行的具體政策仍有一定的調整空間。尤其是行業銷售額快速下滑、房企現金流受各方債權方“擠兌”的大背景下，支持剛需和改善性住房需求，是挽回銷售額快速下滑的局面是重建全社會對房企信心的基礎，這也是實現“良性循環”的核心。

業內人士認為，會議強調“房住不炒”、“加強預期引導”，未來政策將側重引導市場預期平穩，既包括房地產市場不會持續下行，不會爆發系統風險的預期引導，也包括“房住不炒”長效機制不會改變，各方不能抱有“刺激房地產、炒作房地產”的心態。

他表示，在“良性循環”的指引下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。包括前期過緊的金融政策將結構性調整，一方面適度放松對房企融資的管控，合理發放房地產開發貸款、并購貸款等，緩解房企債務壓力;另一方面購房信貸環境改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。

趙旭翔表示，會議上提到“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，結合前幾日銀保監會“重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”表態，可以認為需求端政策已在工具箱中。

上述人士認為，合理住房需求主要是指剛需和改善型購房需求，也可以簡單理解為首套和二套購房需求。“未來，對于地段改善型、戶型改善型等購房需求，以及二孩和三孩家庭后續購房方面的政策支持力度會強化。相關土地、金融、稅收等政策預計后續會加快出臺，以支持此類合理住房需求。”

“探索新的發展模式”

“探索新的發展模式”是本次中央經濟工作會議上提出的一個全新表述。

對此，業內人士認為，當前我國房地產企業長期發展過程中形成的高周轉、高杠桿開發模式已經難以為繼，部分企業爆發債務危機，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發展模式上防范和化解房地產金融風險。房地產開發企業應探索新的發展模式，結合社會發展趨勢、住房需求演變規律和企業自身優勢，參與租賃業務、社區養老、老舊小區改造、物業管理服務等領域，實現多元化轉型。這是防范和化解房地產行業發展風險的必然選擇，也是房地產行業實現可持續發展的必由之路。

業內人士認為可以從三個方面去理解房地產行業的新發展模式。包括租購并舉的發展模式會進一步得到推進，所以對于包括保障性租賃住房的發展等，預計會形成更多的政策支持。

其次，增量市場會逐漸轉變為增量存量共發展的模式。尤其是存量市場的發展會提速，包括城市更新、老舊小區、物業管理、租賃市場四大市場會發力，以更好發展存量房市場。

最后，依賴房價和地價上漲獲利的模式將改變。包括房地產稅等推進依然會進行，將進一步引導住房消費觀念扎根，扭轉住房投資、炒房盈利的思想。

“新發展模式”中最值得關注的無疑是“保障性租賃住房”，自去年經濟工作會議中提出“高度重視保障性租賃住房建設”后，2021年，租賃住房建設的相關政策不斷完善和落實，6月國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，7月22日國務院召開加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議，此后，多地加速推進保障性租賃住房建設，截至目前，已有上海、廣州、杭州、南京、廈門、無錫等地公布了“十四五”期間保障性租賃住房的建設目標。

本次中央經濟工作會議上再次強調要“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。

中指研究院認為，中央經濟工作會議之后，2022年保障房市場空間將進一步拓展，其中保障性租賃住房的建設將進一步加速。

2022年開始住房租賃體系將初步建立，主要由市場化租賃住房、保障性租賃住房和公租房構成，依托市場化的效率，能夠有效解決租賃群體的多樣化需求。同時未來隨著機構化房源占比提升，專業化、品牌化的住房租賃企業將為市場提供高品質產品和服務。目前，租賃領域立法的進程已經在加快，租賃監管體系得到逐步完善。據悉，北京住建委已經發布了租賃立法征求意見稿，預計明年將出臺首部地方立法，從準入門檻、資金監管、貸款限定及違規處罰四個方面做出了規定，將有效抑制各類住房租賃亂象。

“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”

此次會議上明確了“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，即行業健康發展的過程中，也要實現良性循環的發展目標。

業內人士認為，房地產的“良性循環”需要兩個必要的基礎，一是控制住房企暴雷風險，防止局部企業風險向系統傳遞。二是房地產市場要運轉起來。今年下半年市場出現接近停滯的狀態，主要是市場出現了由二手房到新房、再到土地市場的鏈式降溫，交易阻滯使房企回款加速惡化，到期負債無法接續滾動，面臨嚴重的流動性問題。根本原因是下半年的過快降杠桿，多項金融政策同時收緊，政策效用疊加導致房企融資環境、購房者購房信貸環境均快速收緊。

目前，隨著央行、銀保監會等監管層陸續表態：支持房地產企業合理正常融資需求;滿足首套房、改善性住房的按揭需求，行業融資環境已經逐漸回暖。

據中指研究院數據顯示，11月房地產企業融資總額為707.8億元，同比下降71.3%，環比上升33.1%。其中，保利、招商蛇口等央企和國企成功融資，龍湖、碧桂園等優質民營房企的融資需求也得到了實質進展。

房企融資開閘，住房貸款端也有所提速。12月9日，央行發布11月金融統計數據顯示，住戶貸款中，短期貸款增加1517億元，中長期貸款增加5821億元，其中，中長期貸款以房貸為主，11月中長期貸款新增值高于10月數據，顯示信貸規模正在企穩回升。此外，據統計，11月100城首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點;超過60%的城市放款周期有所縮短。

“各地要實現良性循環和健康發展目標，就應該落實因城施策的思路。市場矛盾不同，政策也將不同。”業內人士認為，“各地政府和城市，可以根據城市實際情況支持房地產發展，庫存高的城市要多去庫存，房價高的城市要多穩房價，更有利于加快各個城市實現房地產業的良性循環。”

據悉，2021年12月10日，衡陽發布《衡陽市城區新建商品住房和地下車位財政購房補貼實施方案》，明確了購房補貼適用范圍為：在2021年12月1日-2022年5月31日期間購買新建商品住房或地下車位的購房人。

衡陽正是面臨較大庫存壓力的三四線城市中的一員。截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%。百城庫存規模創5年來新高。其中，三四線城市連續37個月庫存規模同比正增長，庫存攀升的態勢最明顯。

“衡陽從因城施策的角度去落實寬松政策，預計后續庫存壓力大的城市都會有各類放松的或激活購房需求的政策”，業內人士認為。

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