江蘇南通下轄的海安市近日對外公布了對改善性住房需求的支持政策，5類人群被納入改善性住房的范圍，并相應予以購房價格優惠。這是中央政治局會議后，首個出臺改善性住房優惠政策的城市。有業內人士認為，這具有較強的信號意義。

財聯社記者今日從多地銀行了解到，目前一線城市銀行對改善性住房信貸需求暫未出現寬松跡象，“認房認貸”仍然是這些城市對于首套房貸認定的主流標準。

不過，有業內人士認為，在海安之后，全國或還會有其他城市跟進出臺支持改善性住房的政策。不過，目前熱點城市剛需住房的信貸仍未得到充分滿足，預計改善性住房政策放松或主要出現在三四線城市。

海安市明確支持5類改善性住房需求

江蘇省南通下轄的海安市近期通過政府官方微信公眾號發布消息稱，該市住建局、自然資源規劃局等五部門出臺了《關于促進城鄉統籌改善居住條件的暫行辦法》并于近期實施。在該《暫行辦法》中，明確了5類改善性住房人群，并給予相應的優惠政策。

具體來看，這5類改善性住房人群分別為企業單位的人才和職工群體、本市常住居民二孩和三孩家庭、本市常住居民家庭首套剛需及特定改善型需求群體、掛鉤復墾棄宅進城農民群體、新市民群體。

針對5類不同人群，該市還給出了不同的購房優惠政策。如對于子女未滿18周歲(截止2022年2月28日)的二孩、三孩家庭，購房時憑戶口本或出生證明，在市場價格基礎上二孩家庭給予每平方米200元、三孩家庭給予每平方米400元的優惠。而對于原籍不在海安當地，因工作或上學等各種原因來海安的新市民，在購置首套預售商品房時享受每平方米200元優惠。但此次政策并未涉及到銀行房貸的優惠。

業內人士認為，盡管海安市僅是個地級市，但率先出臺改善性住房優惠政策，仍然具有較強的信號意義。這是對此前中央政治局“滿足購房者的合理住房需求”、銀保監會“滿足改善性住房按揭需求”要求的落地。他預計全國其他城市近期也會有類似的支持政策，以真正緩解房企銷售壓力，進而促進房地產市場健康發展。

一線城市改善性住房信貸政策未現松動

財聯社記者今日從北、上、廣、深等多地的銀行了解到，目前各地房貸政策與上月相比并未有明顯變化，尤其是對改善性住房的信貸需求，各地銀行暫未有所松動。目前，這四地銀行在判定首套房貸時均“認房又認貸”。

通常而言，改善性住房的購房者主要分成兩類，一類是新購二套房，一類是“賣一買一”的換房需求。有銀行人士對財聯社記者表示，對于改善性住房的購房者來說，房貸認定標準十分重要。“認房又認貸”意味著只要名下有這一地區房產或有過房貸記錄的購房者，均被認定為二套房購房者;但在“認房不認貸”的政策之下，大部分“賣一買一”的購房者都可享受首套房的貸款政策，利率和首付款比例都比二套房更低。

“目前我行沒有針對改善性住房購房者的優惠措施。”上海某國有銀行信貸人士對財聯社記者表示，如果購房者在本市有房或是有房貸記錄，都將按照二套房的標準貸款。當前，該行二套房首付款比例最高達到7成，貸款利率為5.7%，相當于首套房貸1.14倍。

多家上海地區銀行人士對財聯社記者表示，上海二手房申請房貸目前執行“三價就低”原則，即參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，因此改善性住房購房者如果購買二手房，需準備更多的首付款。而購買新房的選擇性亦相對較少，一些熱點樓盤搖號可能觸發積分政策，而二套房購房者相對處于劣勢。

而北京地區多家銀行目前房貸額度較為緊張，一些銀行甚至暫停了二套房貸業務。一位國有大行的信貸人員對財聯社記者表示，由于年底收緊額度，目前房貸普遍批不下來，只能明年年初再看情況，但現在房貸排隊的購房者比較多，明年一季度也未必有額度。另一家北京地區國有銀行信貸人員雖然表示“有額度、能貸款”，但他亦坦言，最快也得明年三四月份簽約，放款可能還要再推遲至少3個月。

不過，廣深地區銀行則普遍表示房貸額度充裕，目前存量房貸基本放完，無論是首套、二套房放款時間約在1-2個月，相比此前明顯要快。而在利率方面，廣深地區近期房貸利率未有變化，深圳地區銀行首套房貸利率基本為5.1%，二套房貸利率為5.6%;廣州地區目前主流銀行的首套與二套房貸款利率分別為5.85%、6.05%。

改善性住房需求需更多支持

上周五，銀保監會新聞發言人在答記者問中指出，現階段要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。而隨后召開的政治局會議亦提及“滿足合理住房需求”。業內人士普遍認為，改善性住房需求與首套房剛需一樣，均是合理的購房信貸需求，理應支持。

光大證券金融行業首席分析師王一峰表示，隨著按揭貸款被逐步滿足，按揭定價具有較強的下行確定性。結合銀保監會關于“根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”表述來看，除按揭利率下行外，未來不排除部分地區銀行根據各地樓市情況，對于改善性住房首付比、利率、以及“認房又認貸”的政策進行調節，從而實現對“改善性”住房需求的支持。

在業內人士看來，未來最可能放松也是最應該放松政策是房貸認定政策，應該逐漸從“認房又認貸”恢復到“認房不認貸”。不過，從目前的情況來看，一線城市房貸依然吃緊，首套房貸仍需進一步得到滿足，因此短期內難言改善性住房需求政策的放松。相對而言，三四線城市樓市相對低迷，改善性住房需求政策放松的可能性更大。

中信證券分析認為，由于金融系統是一個大體垂直管理的系統，不存在明顯的條塊分割問題，預計房地產信貸的合理投放將落到實處。尤其在個人貸款方面，由于整體而言資產質量不成問題，相信從2021年11月起按揭貸款放款將陸續加快。2022年之后，隨著新一年信貸額度重新開始計算，預計按揭貸款投放將可能達到近幾年來最為充裕的水平。

此外，中國銀河證券發布的研報預計，當前市場銷售仍未觸底，但11月環比已經出現改善，隨著支持政策的落地，銷售將逐步修復。不過，由于受到行業風險事件尚未出清、房地產稅試點細則尚未出臺等因素的影響，未來銷售修復的速度將較以往慢一些，預計明年年中企穩。

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