最近召開(kāi)的北京市十五屆人大常委會(huì)第三十五次會(huì)議對(duì)《北京市住房租賃條例(草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例草案)進(jìn)行審議。這一條例承載了各方期待。“十分必要”是北京市人大常委會(huì)委員在討論這一草案時(shí)頻頻提到的詞語(yǔ)。

北京住房租賃規(guī)模龐大，住房租賃關(guān)系復(fù)雜，租房糾紛頻發(fā)。黑中介、不安全的群租房、租金被隨意哄抬等市場(chǎng)亂象更是年輕人的租房痛點(diǎn)。

2017年和2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?jī)纱尉汀蹲》孔赓U條例》征求意見(jiàn)。今年8月，北京市發(fā)布《北京市住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，把“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位、完善“租購(gòu)并舉”等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、調(diào)控思路寫(xiě)入地方性法規(guī)，支持居民通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題，改善居住條件。

“此次立法突出住房的民生屬性。”北京市司法局局長(zhǎng)李富瑩說(shuō)，一方面將住房租賃管理納入全市房地產(chǎn)調(diào)控政策中通盤(pán)考量，加快培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)住有所居;另一方面回應(yīng)住房租賃管理突出問(wèn)題，按照市場(chǎng)管理與社會(huì)秩序管理并重的思路，將規(guī)范市場(chǎng)秩序與基層社會(huì)治理有機(jī)銜接，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)居有所安。

北京的地方立法帶來(lái)哪些租房利好

一波政策利好提振人心。在租金調(diào)控方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前發(fā)布《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》規(guī)定：“租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施進(jìn)行合理調(diào)控”。

北京就此提出了具體化的操作方案。條例草案第五十六條指出，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時(shí)，北京市政府可以采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平。

記者發(fā)現(xiàn)，此次草案中刪除了之前8月的征求意見(jiàn)稿中“必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)”的表述，在指導(dǎo)思想未變的前提下，步子邁得更為穩(wěn)妥。

對(duì)于不同住房租賃企業(yè)的“花式收費(fèi)”，條例草案還提出，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過(guò)1個(gè)月租金，并按規(guī)定通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶(hù)托管;單次收取租金的數(shù)額，一般不得超過(guò)3個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。

曾爆雷的“租金貸”也被特別提及。草案第三十三條規(guī)定，住房租賃企業(yè)不得誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

對(duì)于出租的房屋質(zhì)量，條例草案也作出要求：以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu);起居室不得單獨(dú)出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室及其他非居住用途空間不得出租用于居住，人均使用面積和每個(gè)房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定。室內(nèi)空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)被認(rèn)為不符合出租住房相關(guān)規(guī)定。

租房成為市民住有所居的重要途徑。在堅(jiān)持租購(gòu)并舉的背景下，條例草案對(duì)保障租賃住房供給、保護(hù)租賃關(guān)系等方面都作出規(guī)定。鼓勵(lì)非居住土地建設(shè)或非居住存量房屋改建租賃住房，明確集體建設(shè)用地上的租賃住房建設(shè)和農(nóng)村宅基地上的閑置住房可以依法出租;倡導(dǎo)簽訂長(zhǎng)期租賃合同，明確租賃當(dāng)事人合法權(quán)益受法律保護(hù)，承租人平等享受物業(yè)服務(wù)等。

新規(guī)或可填補(bǔ)管理空白

在11月24日下午的北京市人大常委會(huì)分組會(huì)議中，多位委員認(rèn)為，草案在加強(qiáng)管理方面的內(nèi)容十分突出。記者發(fā)現(xiàn)，從征求意見(jiàn)稿到條例草案稿，第四章節(jié)“培育和發(fā)展”的名稱(chēng)也改為“培育發(fā)展與監(jiān)督管理”。

在北京市人大常委會(huì)城市建設(shè)環(huán)境保護(hù)辦公室主任郝志蘭看來(lái)，條例草案填補(bǔ)了管理空白，規(guī)范住房租賃企業(yè)行為。在完善規(guī)范傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為的同時(shí)，將住房租賃經(jīng)營(yíng)新業(yè)態(tài)也一并納入監(jiān)督管理，針對(duì)長(zhǎng)租公寓爆雷、違規(guī)“資金池”、哄抬租金、搶占房源等市場(chǎng)亂象，明確了住房租賃企業(yè)設(shè)立登記、房源信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、押金托管和資金監(jiān)管等方面的要求。

“條例的一大進(jìn)步，是強(qiáng)調(diào)了住房租賃企業(yè)的備案，并要求有與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相匹配的資金和專(zhuān)業(yè)人員能力，這使得管理上有了抓手。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥說(shuō)。

條例草案里介紹，北京將建立統(tǒng)一的“住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)”，銜接合同備案和出租登記。鼓勵(lì)出租人、承租人通過(guò)平臺(tái)在線(xiàn)簽約，并登記備案。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)平臺(tái)網(wǎng)簽備案。平臺(tái)將簽約信息同步向公安機(jī)關(guān)共享。

對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理還下沉到基層治理體系中，建立市區(qū)統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)負(fù)責(zé)、居村協(xié)助的治理架構(gòu)。但有委員認(rèn)為，草案讀下來(lái)，對(duì)這部分的說(shuō)明并不充分，仍然擔(dān)心糾紛發(fā)生時(shí)權(quán)責(zé)不清，各方互相推諉。

住建、公安、市場(chǎng)監(jiān)管局等監(jiān)管主體各司其職。條例草案規(guī)定，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)負(fù)責(zé)住房租賃綜合監(jiān)督管理及住房租賃經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理。

北京市人大常務(wù)委員會(huì)監(jiān)察和司法辦公室主任陳永擔(dān)心的是，風(fēng)險(xiǎn)防范由住建這類(lèi)行業(yè)部門(mén)承擔(dān)有一定難度，行業(yè)部門(mén)對(duì)通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的方式形成違規(guī)建資金池等資本信息的反應(yīng)得并不特別敏感，但都交給金融部門(mén)監(jiān)管也很困難。他建議，條例應(yīng)進(jìn)一步增加防范金融風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容。

規(guī)范市場(chǎng)，立法是必由之路

趙慶祥參與了條例草案的立項(xiàng)研究和起草研討等相關(guān)工作，他告訴記者，實(shí)際上，北京早在2014、2015年前后就開(kāi)始了住房租賃條例的立法研究工作。

2020年，北京市人大常委會(huì)將《北京市住房租賃條例》列為2021年立法計(jì)劃審議項(xiàng)目。

趙慶祥介紹，出臺(tái)《北京市住房租賃條例》勢(shì)在必行，在北京有超過(guò)1/3的常住人口租房住，加上房東及住房租賃行業(yè)的相關(guān)從業(yè)人員，住房租賃關(guān)系到這座城市將近半數(shù)人的利益。這樣一個(gè)既關(guān)系基本民生又影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域，沒(méi)有一部專(zhuān)門(mén)法規(guī)，想治理好、發(fā)展好是不可想象的。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也表明，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立住房租賃行業(yè)治理的長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)建立租購(gòu)并舉住房制度，有效解決住有所居等問(wèn)題，立法是必由之路。

在趙慶祥看來(lái)，無(wú)論是國(guó)家的住房租賃條例還是北京市的住房租賃條例，立法歷時(shí)較長(zhǎng)，主要原因是要對(duì)住房租賃的基本問(wèn)題和住房租賃市場(chǎng)、住房租賃行業(yè)的發(fā)展規(guī)律研究清楚，要本著對(duì)人民負(fù)責(zé)的態(tài)度立一部固根基、利長(zhǎng)遠(yuǎn)的良法，因此必須格外重視研究。截至目前，還有一些重要問(wèn)題有待進(jìn)一步研究，如保障性租賃住房和市場(chǎng)化租賃住房的關(guān)系，以及各自如何規(guī)制，又如何處理相互關(guān)系等。

這個(gè)問(wèn)題也反映在此次條例草案中。條例草案第二條規(guī)定，本市行政區(qū)域內(nèi)自然人、法人或者其他組織之間的住房租賃活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本條例。城市公有房屋、公共租賃住房的租賃不適用本條例。

郝志蘭表示，調(diào)研座談中，多方均提出條例草案第二條的適用范圍表述不夠清晰，保障性租賃住房排除適用的情形不夠完善，不利于社會(huì)公眾的了解和認(rèn)知，建議對(duì)條例的適用范圍進(jìn)一步予以明確。

此外，條例草案所提及的一些問(wèn)題還需繼續(xù)完善。趙慶祥舉例：住房租賃行業(yè)信用體系如何建立完善;惡意漲租的房東、長(zhǎng)期拖欠房租的租客，對(duì)這些市場(chǎng)上的“壞人”是用行政措施還是信用手段來(lái)監(jiān)管;住房租賃服務(wù)人員在實(shí)名從業(yè)的基礎(chǔ)上，要不要借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行資格準(zhǔn)入制度，以及如何處理與優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的矛盾等。

“良法善治要兼顧公平和效率，既要管好規(guī)范的企業(yè)，對(duì)黑中介、個(gè)人二房東等痛點(diǎn)難點(diǎn)更要有力度，只有這樣才能讓行業(yè)更規(guī)范，讓市場(chǎng)更有效率，讓人民更滿(mǎn)意。”趙慶祥說(shuō)。

關(guān)鍵詞： 黑中介 良法善治 營(yíng)商環(huán)境 住房租賃