2021年三季度以來，房地產市場發生劇烈變化，房企銷售端和資金端壓力加大，部分房企財務風險爆發。近期，房地產信貸偏緊的政策正在矯正，市場合理資金需求正得到滿足。在此背景下，中指研究院以97家A股上市房企為樣本，對其前三季度經營情況進行剖析，洞悉最新的行業變化。

銷售業績：銷售表現分化顯著，銷售目標完成率75.2%

重點監測房企銷售業績表現分化顯著，2021年1-10月，在研究院重點監測的A股上市房企中，六成房企銷售額較上年同比增長，其中增速較高的是濱江集團、北辰實業同比增長率高達33.6%、33.8%。

前10月房企銷售目標完成率均值75.2%。從A股已經公布銷售目標的企業來看，僅有濱江集團銷售目標完成率超過90%，完成全年銷售目標有望，大部分企業完成全年銷售目標難度很大。

盈利水平：營收增速繼續下滑，凈利潤降幅擴大

從經營業績來看，2021年前三季度，滬深上市房企營業收入均值為196.3億元，同比增長23.4%，增速較去年同期大幅增加16.1個百分點，兩年平均增長率為15.1%，營收增速繼續下滑。今年增速較高，主要原因在于去年同期基數較低，去年上半年受疫情沖擊，項目施工受影響。

2021年前三季度，滬深上市房地產公司凈利潤均值為12.5億元，較去年同期下降23.6%，降幅進一步擴大。前兩年地價過熱而房價調控抑制增長導致凈利潤空間越來越小，疊加市場行情欠佳促使房企降價促銷，進一步壓低利潤空間。

1-9月，在凈利潤增速繼續維持負增長的影響下，滬深上市房地產公司凈利潤率均值較去年同期下降2.9個百分點至6.7%。

負債情況：企業降杠桿取得明顯成效，短期償債能力增強

2021年三季度，滬深上市房地產公司剔除預收賬款后的資產負債率均值為65.8%，較去年同期下降0.4個百分點，凈負債率均值為93.4%，較去年同期下降6.1個百分點。在金融監管趨嚴、“三道紅線”的政策引導下，房企降杠桿取得明顯成效，杠桿率連續下降。

前三季度滬深上市房企減少投資的同時積極去庫存，帶動存貨明顯減少，剔除存貨的速動比率上升0.04至0.71。同時，現金短債比為1.92，較去年同期提高了0.2，積極降負債促使企業短期有息債務減少而短期償債能力增強。

市值表現：地產板塊估值低位運行，滬深上市房企市值降幅擴大

2021年三季度，地產板塊走勢偏弱，上市房企市值繼續下探，受調控政策逐漸顯效，融資環境趨緊、市場成交不旺、房企暴雷事件頻發影響，房地產板塊仍在底部區間運行，顯著弱于大盤整體走勢。滬深上市房地產公司三季度末市值均值為169.5億元，同比下降16.4%;大陸在港上市房地產公司三季度末市值均值為184.6億元，同比下降32.5%。與上半年末相比，上市房企市值的同比降幅進一步擴大。

總的來看，滬深上市房企銷售目標難以完成，盈利能力繼續下降。但是，企業負債水平有所下降，企業降杠桿取得明顯成效。此外，地產板塊估值低位運行，滬深上市房企市值降幅擴大。

四季度，融資監管政策邊際改善預期有望落地，但房地產調控政策不會全面放松。在這種背景下，房地產上市公司仍應加大銷售回款力度，抓緊融資窗口期拓展多元融資渠道，管控投資和現金流風險，提高企業資金安全邊際。

關鍵詞： 經營情況 財務風險 銷售業績 銷售目標