招商蛇口披露2020年度業(yè)績報告。財報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%，凈負(fù)債率28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，其屬全部達(dá)標(biāo)的“綠檔”房企。但另一方面，招商蛇口的利潤卻出現(xiàn)下滑，2020年其利潤總額為241.09億元，同比減少7.71%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為122.53億元，同比減少23.58%。這也是招商蛇口自2015年重組以來，首次出現(xiàn)利潤負(fù)增長。

對于凈利潤減少的原因，招商蛇口在公告中稱，由于公司規(guī)模擴大，報告期內(nèi)房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模相應(yīng)增長，但行業(yè)利潤率下滑和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同，地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有所下降。此外，招商蛇口2020年計提了存貨跌價準(zhǔn)備及重大風(fēng)險類別應(yīng)收款項信用損失準(zhǔn)備等減值準(zhǔn)備31.01億元，同比增加了9.7億元，減少公司歸屬上市公司股東凈利潤21.84億元，對歸屬上市公司股東的凈利潤影響同比增加7.5億元。

銷售方面，2020年招商蛇口實現(xiàn)合同銷售金額2776.1億元，同比增長25.9%，合同銷售面積1243.5萬平方米，同比增長6.3%。其中，杭州、蘇南、上海、深圳、南京、廣州、寧波七個城市公司均突破百億銷售;華東、深圳、西南、華南、江南5個區(qū)域銷售金額增速超過20%，從業(yè)績貢獻(xiàn)可以看出招商蛇口仍保持以深圳為大本營的南部區(qū)域的較強優(yōu)勢。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，房地產(chǎn)營收增長主要來自2020年招商蛇口房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模的增長，包括北京雍和府、北京都會中心、大連公園1872、南京雍寧府、南京東望府、武漢一江璟城等項目大額結(jié)轉(zhuǎn)。

另一方面，招商蛇口整體收入的增加來自于園區(qū)與運營板塊業(yè)務(wù)的增長，該部分業(yè)務(wù)收入為282.3億元，同比增長126.3%，收入占整體營收約22%。郵輪業(yè)務(wù)收入規(guī)模較小，且2020年受疫情沖擊較為嚴(yán)重，同比減少79.2%，但郵輪業(yè)務(wù)對整體營收影響力較少。

土地儲備方面，2020年招商蛇口重點聚焦核心一二線城市，全年新增土地98宗，土儲建筑面積1625萬平方米，權(quán)益面積1045萬平方米，權(quán)益占比64%。2020年權(quán)益拿地金額約814.3億元，較上年同期540.0億元大幅增加50.8%，拿地節(jié)奏上下半年保持一致，單城資源投放力度較去年翻倍，加強布局西安、合肥、南通、東莞等重點城市。

招商蛇口方面表示，港城聯(lián)動、產(chǎn)城聯(lián)動已經(jīng)成為公司綜合發(fā)展模式下獲取優(yōu)質(zhì)資源的重要方式。繼深圳、廈門、湛江郵輪母港及海門國際郵輪城項目后，公司在報告期通過港城聯(lián)動又相繼獲取南通濱江及煙臺芝罘項目;而產(chǎn)城聯(lián)動更是喜結(jié)碩果，成都天府新區(qū)項目、太原小店項目、武漢神龍廠項目、西安港務(wù)區(qū)項目、博鰲樂城項目等一系列大型項目的落地都將成為公司中長期的貨值儲備。

新的一年，招商蛇口提出了新的銷售計劃，“公司預(yù)計2021年新開工面積1300萬平方米、竣工面積1300萬平方米，全年力爭實現(xiàn)簽約銷售額3300億元。”

潘浩分析稱，3300億銷售目標(biāo)，預(yù)期增速19%，降速意圖明顯，穩(wěn)步跨越3000億業(yè)績門檻，但基于當(dāng)期招商蛇口的銷售情況，達(dá)成任務(wù)并不輕松。2020年，招商蛇口繼續(xù)保持三道紅線“零踩線”，背書于招商局集團下，財務(wù)質(zhì)量不斷優(yōu)化，這一點基本符合預(yù)期。而對于招商蛇口則更應(yīng)該關(guān)注，在逆勢下積極增加土儲、加持持有型物業(yè)管理是否可以對沖不斷下降的業(yè)績增速與較低的毛利率水平帶來的經(jīng)營風(fēng)險。(記者 盧揚 王寅浩)

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