“茶水費”往往牽涉多方：購房者、外場中介、駐場中介、掮客等。在開發商方面，從管理、營銷、財務、一線銷售等，幾乎均會涉及。

樓市行情火爆之際，“茶水費”從隱秘的“地下”堂而皇之地成為潛規則，成為讓買房族有苦說不出的痛。

2020年，深圳、東莞、廣州、浙江等多個省市的新一輪樓市熱潮中，因為頻繁打擊“茶水費”亂象，讓這個隱秘的角落逐步暴露至世人面前。

據第一財經調查了解，“茶水費”背后對應的利益群體十分龐大，涉及購房者、外場中介、駐場中介、掮客、房企管理、營銷、財務、一線銷售等，往往是一條長長的利益鏈。違規人員基本上是抓住客戶購房意愿高的心理，謊稱提供“內定”、“優先選房”、“提前鎖房”等服務，騙取高額服務費。甚至有謊稱內部渠道或者熱門樓盤關系網，騙取錢財后卷款而逃，導致購房者錢財兩空。

細究根源，優質房源本身的稀缺性、一二手價格倒掛帶來的可觀套利空間，令購房者對“茶水費”的違法性質避而不見;房企則因管理漏洞或因限價打壓利潤等因素，對“茶水費”曖昧不清。

對此，主管部門亦多次提醒購房者，收取‘茶水費’是國家從嚴打擊的違法違規行為，購房人應通過合法合規途徑購買房產。對于開發商或中介機構明顯侵害個人合法權益的行為，要及時致電住建局、公安等維護自身合法權益。

涉及面廣泛的一條龍操作

“第一次開盤放出的幾十套房被秒搶，第二天就接到中介電話：只要交80萬元‘茶水費’，就可鎖定意向房源。”家住深圳市龍華區的劉小姐向第一財經記者投訴，去年她看中了寶安區中心地帶一樓盤，在正常認籌搶房無果的情況下，按照中介所說交納80萬元“茶水費”后，很快便買到了看中的戶型和樓層。

要么全款買房，要么交納“茶水費”，近年來逐漸成為行業潛規則。而不少剛需購房者只能選擇被迫接受，否則便面臨買不到意向樓盤或無奈選擇較差樓層房源等困擾。

所謂“茶水費”可大致理解為，購房人在買房時，除了支付正常的房款外，還要額外支付一筆錢，金額從數萬元到數十萬元不等。這筆錢通常開發商會要求購房者打到另外的賬戶。“茶水費”又叫做“喝茶費”、“打點費”等，部分時候以“房屋代理費”等方式出現。

一位房屋中介機構負責人士以深圳市場為例，結合市場慣常操作手法，向第一財經詳細介紹了“茶水費”產生的全流程。

比如一個800套房的在售樓盤項目，營銷部門會根據樓盤備案價及市場情況等，綜合測算出樓盤銷售均價，假設為15萬元/平方米。在半年的銷售周期內，典型的營銷周期模型是這樣的：第一期以低于15萬元/平方米的方式拿出房源的三分之一，低價入市，預熱市場;第二期以高于15萬元/平方米的方式推出房源的二分之一，逐步漲價;第三期，尾盤階段則以低于15萬元/平方米讓利銷售，回饋客戶。

在規范的市場中，尾盤屬于買賣雙方均可獲益的項目。但基于限價政策、地產行業銷售利潤整體下行、熱門城市樓市投資價值水漲船高等，違規操作、偷梁換柱的事情屢見不鮮，甚至愈演愈烈。在第二、三階段，甚至開盤階段，不良開發商就扣下部分好房源，把差房源先賣出。

在隨后階段，樓盤項目各方內外勾結，將以低于15萬元/平方米所囤積的房源，每平米加價數千元乃至數萬元(茶水費)，面向小范圍群體推出。這部分筍盤，多是前期截留，加價再售的“茶水盤”，所收取的費用即為“茶水費”，也叫“更名費”。

中介人員和房企銷售人員一般通過發布微信朋友圈、微信聊天對話、銷售現場私談等方式，向客戶兜售“房源指標”。通常承諾“若選房(購房)不成功，服務費可退還”，以降低客戶防范意識，營造誠信形象。若客戶相信，則要求繳納服務費。有的中介為提高客戶好感度，甚至謊稱先安排客戶選房，選上再交錢、選不上不收錢。如客戶通過正常手續最終成功購房，根據客戶與違規人員的前期約定，違規人員就“空手套白狼”得到一筆“服務費”了。

“茶水費”的收費標準主要是由房客比(房源和客戶數量比)、樓盤的投資價值等決定的。

“房客比在1：10以下 ，十萬元左右不等;房客比1：10以上，收百萬元茶水費并不少見。”投資客王先生以去年涉嫌收“茶水費”的深圳寶安區海納公館為例，房源單價區間在7-10萬/平方米，備案價近9萬/平方米，但是樓盤所在區域的二手房已經升至15萬/平方米左右，“即便我付了開發商75萬‘茶水費’，轉手就倒賣出去還是能獲利百萬元。”

正是因為購房者交了“茶水費”，買房仍存在較大獲利空間，該行為往往不會被舉報，利益鏈條能持續運作。

“你看到的最終被捅出來的‘茶水費’，一般都是最后沒買到意向樓盤或者買到樓盤發現獲利空間難以覆蓋‘茶水費’。”王先生續稱，部分買家支付了“茶水費”，買到盤后獲利頗豐。所以實際市場運作中，“周瑜打黃蓋——一個愿打，一個愿挨”的情形便產生了，這也導致“喝茶費”的隱蔽性極強。

暴露出房企管理缺失

“茶水費”并非樓市新現象，但屢禁不止。回看“茶水費”的行為，往往出現在新房與二手房存在價格倒掛的樓市熱門城市的熱門區域。

比如東莞市住建局2020年曝光，一些中介人員和社會人員，向客戶兜售華潤置地(01109.HK)南城萬象府項目的“房源指標”，擬收取10萬-30萬元不等的巨額茶水費。該樓盤乃東莞2020年度的網紅打新盤，每平方米價格倒掛2萬元左右。

類似的情況在樓市交投活躍的深圳同樣存在。深圳寶安區住建局于2020年4月出臺了《關于堅決打擊房地產開發企業和中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的通知》，重點點名批評新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市民薈等多個樓盤存在購房要求繳納“喝茶費”、“更名費”的現象。

更有部分“茶水費”現象引發法院判決入刑。例如，浙江嘉興市南湖區人民法院在2020年8月一審公開宣判一起非國家工作人員受賄罪案件。10名被告人是嘉興某房地產公司的銷售人員，利用房源銷控的職務便利，向客戶索取額外“茶水費”，索取金額400萬元至30萬元不等。

類似的還有，廣州市黃埔區招商蛇口(001979.SZ)旗下樓盤7名房產銷售，利用對房源銷控的職務便利，通過謊稱能拿到特殊房源、額外申請到特別折扣等方式，向客戶索取額外“購房茶水費”，非法牟利達270多萬元，被公安部門入刑。

細究之下，這類行為也部分折射出房企的管理短板。

深圳一家頭部房企的劉姓營銷負責人士指出，如果收取“茶水費”行為頻繁在某一區域發生，往往暴露了房企在管理上存在問題：首先，即為房企對區域的把控力不足;其次，房企對該現象的管理動機不足;再者，“茶水費”運作鏈條長，一旦屢禁不絕，區域內部極大可能存在人員立山頭、互相包庇、排除異己、貪腐等問題。

在樓市行情較好的時候，限價樓盤中，開發商的營銷人員收取“茶水費”，從賬面上看對房企造成的利益損害不大。這也直接導致部分房企對該行為睜一只眼閉一只眼。同時，在地產商利潤受“限價”擠壓的背景下，開發商有更強以“茶水費”等形式變相提高銷售價格，或者提前回籠資金的動力。

但房企縱容該行為，短期損害似難以被察覺，實際上在無形中形成了不良的腐敗風氣，侵蝕了組織的平等透明，屬于傷害企業核心競爭力的短視行為。

實際中，對“茶水費”現象視而不見的企業并不少見。早在今年1月，就有房企人士向第一財經記者透露，他所在的這家閩系頭部房企的地區營銷負責人勾結二手房中介倒賣房號，賺取巨額“茶水費”并收受中介賄賂。而這也不過是這家房企管理問題的冰山一角。

有了解這個事件的人士就向第一財經記者直言，該負責人及其所在的區域管理混亂：侵占公司利益、集體貪腐吃回扣、任人唯親、人才流失等。

在當下，行業對房企暴露出的“茶水費”等組織弊病的容錯空間要更小。方正證券等券商機構在此前的研究報告中，有不同程度地提及，地產行業利潤率從2011年邁入下行通道，市場地貨比整體走高，企業地貨比也多呈上升趨勢。同時，行業集中度迚一步提升，體現在了銷售、融資、拿地資源都向龍頭集聚，尾部企業退出行業加快出清。此外，房企融資管控升級，迚入“一企一策”精準調控的階段。

房企由粗放式管理向精細化管理轉型是大勢所趨。對于企業來說，健康的組織架構直接關系著房企的產品力、管理運營能力，是企業核心競爭力的重要組成。

從某種程度上說，”茶水費”表面看是房企人士以權謀私，實則暴露出房企粗放式管理的弊病。在這種情況下，“茶水費”問題只是房企管理漏洞的顯現。而但凡這類問題以“茶水費”的形式被捅出來，除了引發中介、購房者、小貸公司等陷入司法糾紛，對于企業來說，無疑是場組織危機，可謂滿盤皆輸。

購房者應加強自我防范

相較部分房企對于“茶水費”是曖昧不清的態度，以住建局等為首的主管部門對“茶水費”的立場要更明確，秉持嚴打的姿態。

以東莞為例，當地住建局在2020年就先后在6月、9月出臺了打擊“茶水費”的政策。住建局結合最新市場現象，明確指出，“任何以提供‘獲取選房指標’‘鎖定房號’‘優先選房’服務為由收取金錢的行為，都涉嫌違法違規。”

樓市行情火爆的深圳在對“茶水費”現象上同樣保持高壓嚴打姿態。除了住建局發文，深圳市房地產中介行業協會在2020年4月還通報，因涉“喝茶費”事件，深圳一名已離職經紀人被列入行業黑名單，吊銷星級并終身禁業，相應不良紀錄抄送有關征信機構。

住建局、房協等部門出臺行政規范、加強行業自律是一方面，法院、公安等部門對“茶水費”涉嫌欺詐等違法行為進行刑事處罰則是另一方面。

比如，對于廣州市黃埔區招商蛇口樓盤7名房產銷售額外“購房茶水費”，廣州市公安局根據《刑法》第一百六十三條規定，認定該行為已構成非國家工作人員受賄罪。“公司、企業或者其他單位的工作人員利用職務上的便利，索取他人財物或者非法收受他人財物，為他人謀取利益，數額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役;數額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財產。”

有多位地產官司代理律師指出：民事方面，名為“代理費”，實為“茶水費”的《房產代理認購協議》構成“通謀虛偽”，根據《民法總則》第146條規定，協議自始無效，即便購房成功，購房者也有權要求退還;刑事方面：“茶水費”的收取因不具有合法性，故而可能涉及詐騙、職務侵占、商業賄賂等犯罪。

另有武漢檢察院人士指出，收取‘茶水費’是國家從嚴打擊的違法違規行為，廣大從業者要以此為戒，遵法守法、營造風清氣正的市場環境。購房人則應通過合法合規途徑購買房產，以免房財兩失。

東莞市住建局相關負責人也提醒購房者，購房者在商品房買賣合同中，付款要謹慎，最好是直接將購房款存入開發商的賬戶或資金監管賬戶;在購買商品房過程中，要保留好相關的憑證，如商品房認購書、收據、合同等，最好通過銀行卡轉賬的方式進行，便于以后追本溯源和實名追責;對于開發商或中介機構明顯侵害個人合法權益的行為，要通過合理合法的途徑，及時維護自身合法權益。

關鍵詞： 茶水費 買房族