建發(fā)物業(yè)集團(tuán)管理有限公司趕在2020年的最后一天上市，首日，建發(fā)物業(yè)收盤(pán)價(jià)為3.10港元/股，與開(kāi)盤(pán)價(jià)3.05港元/股比起來(lái)微漲1.6%。截至2021年1月8日，建發(fā)股份收盤(pán)價(jià)為2.81港元/股，相比首日開(kāi)盤(pán)價(jià)下跌7.8%。

值得注意的是，建發(fā)物業(yè)采取的是“介紹的方式”上市，對(duì)此，有專家表示，其主要目的不是融資，而是加快上市的步伐。然而招股書(shū)顯示，建發(fā)物業(yè)面臨著毛利率和續(xù)約率逐年下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

“介紹方式上市”趕速度

公開(kāi)資料顯示，建發(fā)物業(yè)是深耕福建省的物業(yè)管理服務(wù)公司，2019年其在管建筑面積在福建省的市場(chǎng)份額為1.9%。建發(fā)物業(yè)的主要業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值及協(xié)同業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)，截至2020年6月30日，其在管面積為2170萬(wàn)平方米。

值得注意的是， 建發(fā)物業(yè)沒(méi)有在市場(chǎng)公開(kāi)募股，而是選擇介紹上市。建發(fā)物業(yè)的招股書(shū)顯示，12月23日，建發(fā)國(guó)際(01908.HK)向合資格的建發(fā)國(guó)際股東宣派股份，每持有一股建發(fā)國(guó)際股份獲發(fā)一份股份，分派合共11.77億股股份(相當(dāng)于建發(fā)物業(yè)的全部已發(fā)行股份)。

“募集資金不是其主要目的，重要的是獲得上市的資格，而介紹上市在節(jié)奏上會(huì)更快。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也表示，從上市的時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，建發(fā)物業(yè)應(yīng)該是給自己的上市時(shí)間設(shè)有一個(gè)明確的時(shí)限，并且沒(méi)有通過(guò)分拆的方式來(lái)進(jìn)行，這和以往很多房企的做法有很大不同，預(yù)計(jì)建發(fā)更看中上市的速度而非短期的融資訴求。

公開(kāi)資料顯示，建發(fā)物業(yè)從9月30日向港交所遞交招股書(shū)到12月31日上市，僅用了92天。而在物業(yè)上市速度加快的下半年，像華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209.HK)和融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)這樣龍頭房企物業(yè)公司，其上市也分別用了100天和105天。

上市首日，建發(fā)物業(yè)收盤(pán)價(jià)為3.10港元/股，與開(kāi)盤(pán)價(jià)3.05港元/股比起來(lái)微漲1.6%。

2020年下半年，上市的物業(yè)公司逐漸變多，市場(chǎng)也越發(fā)理性，出現(xiàn)了物業(yè)上市首日跌破發(fā)行價(jià)的現(xiàn)象，而建發(fā)物業(yè)首日上漲，實(shí)屬難得。對(duì)此，張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。“其首日上漲并不代表市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)較大判斷性變化，由于其本身并不需要再融資，因而市場(chǎng)短期出現(xiàn)上漲亦屬正常。”

股價(jià)上漲猶如曇花一現(xiàn)，截至2021年1月8日，建發(fā)股份收盤(pán)價(jià)為2.81港元/股，相比首日開(kāi)盤(pán)價(jià)下跌7.8%。

毛利和續(xù)約率雙降

分拆完成前，建發(fā)物業(yè)為廈門(mén)建發(fā)及建發(fā)國(guó)際的附屬公司。廈門(mén)建發(fā)是由廈門(mén)市國(guó)資委監(jiān)督的國(guó)有公司，其主要業(yè)務(wù)為供應(yīng)鏈營(yíng)運(yùn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游及酒店、展覽、醫(yī)療及保健等;建發(fā)國(guó)際主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資服務(wù)及新興產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)。分拆完成后，建發(fā)物業(yè)不再為建發(fā)國(guó)際的附屬公司，而是為廈門(mén)建發(fā)的間接附屬公司。

從建發(fā)物業(yè)招股書(shū)公布的數(shù)據(jù)可以看到，建發(fā)物業(yè)近三年來(lái)自廈門(mén)建發(fā)和建發(fā)國(guó)際的收益占總收益的比例均超過(guò)65%。“本集團(tuán)對(duì)廈門(mén)建發(fā)和建發(fā)國(guó)際的依賴將持續(xù)。”建發(fā)物業(yè)在招股書(shū)中這樣表示。同時(shí)，建發(fā)物業(yè)也表示，若廈門(mén)建發(fā)和建發(fā)國(guó)際的業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)出現(xiàn)不利發(fā)展或者未能完成其物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其取得新物業(yè)管理的能力可能受到影響。

值得注意的是，建發(fā)物業(yè)的毛利率逐年下降。2017至2019年度，建發(fā)物業(yè)毛利率分別為26.2%、23.1%、22.9%。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，毛利率較低與成本較高有直接的關(guān)系。建發(fā)物業(yè)在招股書(shū)中表示，維持及提高當(dāng)前盈利水平的能力取決于能否控制營(yíng)運(yùn)成本，尤其是員工成本，2017年至2019年度，其員工成本占銷售成本的比例均超過(guò)65%。

此外，建發(fā)物業(yè)的續(xù)約率也逐年降低，建發(fā)物業(yè)公告文件顯示，其續(xù)約率從2017年的95%下降到2020年上半年的85.7%。“續(xù)約率下降，也就是說(shuō)該公司的服務(wù)還沒(méi)有得到甲方業(yè)主的認(rèn)同。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)表示。

對(duì)于文中涉及到的問(wèn)題，《華夏時(shí)報(bào)》記者向建發(fā)物業(yè)發(fā)去了采訪提綱，并采取多種方式以期取得聯(lián)系，但是截止發(fā)稿，未收到回復(fù)。

房企拆分物業(yè)上市是2020年的熱門(mén)話題，據(jù)多家媒體統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去的一年里，17家物業(yè)公司成功上市。疫情給物業(yè)行業(yè)帶來(lái)的紅利以及“三道紅線”給房企帶來(lái)的資金壓力是房企拆分物業(yè)上市的兩個(gè)主要推動(dòng)因素，那么2021年，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)將是怎樣的呢?

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，物業(yè)行業(yè)與資本市場(chǎng)接軌是一個(gè)大的趨勢(shì)，從當(dāng)前的市場(chǎng)來(lái)看，后續(xù)還是會(huì)有較多的物業(yè)公司上市。

“總體來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)的估值正漸漸回歸理性。”張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，隨著物業(yè)公司上市數(shù)量的不斷增多，未來(lái)物業(yè)公司之間的市值差距也將會(huì)進(jìn)一步拉大，物業(yè)行業(yè)的頭部效應(yīng)也將愈加明顯。

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