2020年，北京樓市迎來罕見“暖冬”。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至2020年12月27日，北京今年新建住宅累計成交47816套，達近5年來的高點;二手房住宅累計網簽16.43萬套，超過去年全年的14.5萬套，是最近4年來的最高紀錄。

從年初遭受疫情沖擊，到逆勢上揚經歷過山車，北京樓市積壓多年的需求得到一次釋放。經濟動蕩下的資產配置需求、新房市場高性價比產品增多、學區房“硬通貨”等因素，都成為市場的催化劑。

不過，相較于其他一線城市，北京樓市要溫和許多，新房二手房基本保持價格平穩。“今年特殊的市場環境不可復制，明年未必能保持住此番漲勢，很可能會趨于穩定甚至有所下降。”合碩機構首席分析師郭毅告訴記者。

北京樓市年末翹尾

北京新房市場在年末一舉翹尾，周度成交額刷新紀錄。

據北京中原最新統計數據，上周(12月21日-27日)北京新建住宅市場(不包括回遷房，剔除共有產權房，含普通住宅+豪宅+別墅)成交116.12億元，創下今年周度第一，環比前一周成交額上漲29%。

具體到項目層面，京投發展嵐山限競房、頤和金茂府等30個樓盤成交額過億元，限競房占據14席。其中，海淀區的京投發展嵐山限競房領跑北京新房成交市場，成交額7.2億元，集中簽約130套。

二手房市場同樣熱度不減。“最近一些熱門小區帶看次數明顯增多，很多業主著急在年底前把房出手，有學區需求的家長也想趁年底趕緊看房，好趕在明年入學資格認定前落戶。”海淀區一名房產中介稱。

再往前回溯，據我愛我家研究院統計數據，11月北京二手住宅共網簽17268套，環比10月增長20.5%，同比增長40.44%。自5月以來，北京二手房網簽量已連續7個月保持在1.6萬套以上，市場整體表現較好。

“2020年北京市場溫度上升，主要因全國其他城市普遍上漲，而北京已經連續跌了3~4年，性價比出現。”中原地產首席分析師張大偉認為，其次市場供應結構出現變化，不限價項目建設，成交均價逐漸企穩。

2020年前11月，全國商品房銷售額已達15萬億元，銷售面積150834萬平方米，住宅銷售面積增長1.9%。在疫情得到控制、經濟回暖的背景下，樓市需求逐步被激發出來，北京等一線城市的熱度快速恢復。

除此之外，今年市場較特殊的一點是，海外置業意愿受國際關系與疫情影響有所下滑，剛需購房者入市，學區房需求增加。安居客調研數據顯示，受訪者中僅16.5%的人有海外置業意愿，同比下降20.6個百分點。

值得注意的是，北京新房與二手房市場的表現還有所不同。“今年新房市場銷售額已超過3000億，創下自2006年網簽以來的新高;二手房市場有所回溫，但相較2016年的27萬套，還是有較大幅度的下滑。”郭毅表示。

在郭毅看來，北京新房市場成交較為火熱的原因是，因限競房同質化及庫存高企，開發商逐漸注重產品力的打造，比如主臥套房、私密空間、居家辦公及多功能書房的打造等，更加契合后疫情時代的購房需求。

不僅如此，新房市場出現了更多小面積、低總價產品，比如50平米左右的一居，70平米左右的兩居。這在過去幾年的市場中比較罕見，不僅降低了購房上車門檻，還對二手房客群形成非常明顯的分流。

在定價方面，迫于庫存壓力與周轉率要求，今年北京五環外新房定價普遍低于市場預期。從實際成交看，房企降價促銷成效明顯，今年五至六環、六環以外分別多賣出8629套和3632套房，同比漲幅為44.7%和33.4%。

同時，今年北京不限價地塊供應增多，這代表明年市場上高價項目將會增多，也凸顯了當下限競房的性價比。“部分家庭感受到緊迫感，及時出手購房;部分家庭市場預期上揚，出于保值增值需求進行資產配置。”郭毅稱。

高壓調控下價格平穩

盡管市場成交熱度不減、不限價地塊增多，但北京房價仍保持住穩定態勢。

據我愛我家研究院數據，今年前11個月，北京二手住宅成交均價56864元/平方米，同比微增0.93%。另據中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房大數據分析報告(2020)》，北京房價較2017年高點跌去15.8%。

社科院指出，從房價由漲轉跌的時點來看，上述現象主要為2017年上半年一、二線城市房地產調控加碼所引發，代表城市是北京、天津、鄭州、石家莊及環京城市，到目前已經調整了約3年半。

北京房價漲勢被控制住，還與“限競房”的存在密切相關。

自2016年起，北京土地“招拍掛”中引入新規，對擬出讓地塊未來所建造的套型建筑面積及銷售均價進行限制，即“居住建筑規模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”，以穩定剛需供應、穩房價。

貝殼研究院統計顯示，自2018年限競房產品入市以來，北京成交均價增速直接從2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且保持增速平穩。限競房產品的價格限制屬性對市場價格起到較好的穩定作用。

限競房的價格調節策略，主要是對熱點區域的中高端項目價格進行限制，抑制熱點區域價格過快上漲，進而拉低整體房價增速。但是，因產品同質化問題嚴重，一些非核心區位的項目去化極為艱難。

值得注意的是，為適應市場需求，身負調控重任的“限競房”供應正逐漸退燒。今年，北京限競房地塊供應占比不足兩成，而2018年北京限競房地塊成交占比約六成，2019年這一占比約為四成。

盡管如此，截至今年12月23日，北京已成交的限競房地塊共1634萬平方米，已成交限競房面積為572萬平方米，仍有65%的限競房產品等待去化。“按當前去化速度計算，至少需要5~10年才能去化完畢。”貝殼研究院稱。

“當前限競房產品存量較大，且肩負著價格穩定器的作用，短期內不會退出市場，預計短期內北京新房市場價格增速將保持穩定，房價大幅上漲的可能性較小。”上述研究院認為。

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