2020年，對于長租行業(yè)和城市住房租賃市場而言，有著極特殊的意義。

雖然市場如此，但長租行業(yè)肩負起新市民、青年人安居的責(zé)任，可持續(xù)發(fā)展下仍未來可期。

面向2021年，在新就業(yè)大學(xué)生等新市民向中心城市流動而產(chǎn)生持續(xù)旺盛的租賃需求態(tài)勢下，從十四五規(guī)劃建議到中央經(jīng)濟工作會議，相關(guān)主管部門對長租發(fā)展均提出了更高期待：完善長租房政策、規(guī)范發(fā)展長租房市場、鼓勵市場化長租機構(gòu)發(fā)揮功能作用、增加大中城市租賃住房有效供給等，都指向了以“規(guī)范”與“發(fā)展”并進方式為新市民、青年人創(chuàng)造更加穩(wěn)定的居住條件。

而以自如為代表的市場化長租機構(gòu)，在發(fā)展的過程中承擔(dān)起城市租住人群安家的信任，守護城市居住生態(tài)革新的希望。與此同時，伴隨著移動互聯(lián)網(wǎng)與城市化進程的不斷加速，“長租機構(gòu)”作為城市居住升級的重要組成部分，已成為了當(dāng)代不可缺少的“城市美好生活基礎(chǔ)設(shè)施”。

在2020年底之際，自如研究院綜合全網(wǎng)大數(shù)據(jù)推出《2020長租消費新趨勢報告》，從多個維度解析城市租住消費的新態(tài)度、新選擇、新趨勢，以及與長租行業(yè)的發(fā)展未來。

趨勢一：在租房這件事情上，高知城市青年更有態(tài)度

1.1 新生代租住人群畫像：高學(xué)歷、年輕化的“老”租房客

根據(jù)自如研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)，95后、90后新生代已經(jīng)成為品質(zhì)租住消費主力軍。30歲以下自如客占比55%，其中26-30歲租客占到31.48%，00后租客占比超過5%。

同時，數(shù)據(jù)顯示，這些年輕租客的“租房年齡”卻并不小，整體城市租客中超過1/4已經(jīng)租房5年以上，超過6成已經(jīng)租房3年以上，長期租房已成為城市青年的生活習(xí)慣之一。此外，新一代租客的受教育程度不斷提升，在整體城市租客群體中，本科及以上學(xué)歷超過65%，而在長租機構(gòu)租客中，這一比例超過80%。相較于他們的父輩，這群有著更高教育水平、更高素養(yǎng)的新生代租客群體，對租住品質(zhì)也有更高的要求。

1.2 選房態(tài)度：早上要多睡一會兒，周圍要有煙火氣息

在區(qū)位偏好方面，新生代租客明顯對通勤時間和周邊設(shè)施都有了新偏好。自如研究院數(shù)據(jù)顯示，80%的租客希望將通勤時間控制在30分鐘以內(nèi)，63%的租客傾向于在工作地點周邊租住。同時有超8成租客同樣看重房子周邊的生活便利性，其中，超市、菜市場、便利店等生活采買(86.56%)以及交通樞紐(83.5%)是最受新生代租客關(guān)注的周邊配套設(shè)施。

1.3 合租態(tài)度：找室友比找對象還嚴格

如今，新一代租客對于合租室友的篩查更加嚴謹和仔細。其中，45.87%的城市青年介意生活邋遢的室友，13.88%拒絕和情侶合租，對于室友飼養(yǎng)寵物這件事，7.49%的城市青年表現(xiàn)出排斥。此外，近7%的租客在意室友是否存在熬夜、早起等個人習(xí)慣。因此，有近6成受訪者表示愿意選擇長租機構(gòu)，一方面，認可其用戶多為高學(xué)歷、高凈值人群，更易相處且尊重他人生活習(xí)慣;另一方面，自如等長租機構(gòu)通常有更為有序、規(guī)范的管理方式，并出臺多種規(guī)章制度與舉措，共促合租用戶之間形成良好和諧的租住關(guān)系，可很大程度上解決租住后的后顧之憂。

趨勢二：整租受熱捧，集中式未來可期

2.1 “整租自由”成為新風(fēng)尚，北京、上海整租用戶占比最高

伴隨著租房需求層級的不斷增加，向往品質(zhì)獨居的個人、情侶、小家庭正越來越多，中國已經(jīng)全面進入“合租與整租并重的新發(fā)展階段”。新一代年輕租客更渴望實現(xiàn)“整租自由”。自如研究院數(shù)據(jù)顯示，整體來看，自如客中整租用戶占比已經(jīng)達到了21%，并呈現(xiàn)逐年增長的趨勢。

同時，結(jié)合年齡數(shù)據(jù)來看，整租的消費群體呈現(xiàn)出年齡下沉的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，整租用戶中19-22歲租客的占比逐年提高;結(jié)合地域數(shù)據(jù)來看，北京、上海率先成為整租用戶占比突破25%的城市。

2.2 長租平臺加強整租投入，高品質(zhì)整租產(chǎn)品成“搶手貨”

長租平臺同樣也在加大整租式產(chǎn)品的開發(fā)與投入。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前自如已有超過16萬套整租房源，同比去年提升了27%。

其實，高品質(zhì)的整租產(chǎn)品一直是城市住房租賃市場上的“搶手貨”。日前，自如推出了全新升級后的整租產(chǎn)品“自如心舍”，主打“古著、唯思、清語、優(yōu)格”四種風(fēng)格。數(shù)據(jù)顯示，新升級后的“心舍”平均出租周期較此前產(chǎn)品縮短了4天。

2.3城市居住生態(tài)新成員，有一種生活方式是整棟式、社區(qū)式

面對不斷增長的城市住房租賃總量需求和品質(zhì)整租需求，同時在宏觀政策、企業(yè)實力等多種因素的影響下，整棟式、社區(qū)式等集中式住房租賃產(chǎn)品成為各大城市發(fā)展的新方向。而長租平臺一直走在集中式租住產(chǎn)品探索的前列。

資料顯示，自如在2012年上線了長租行業(yè)內(nèi)首個集中式長租公寓——將府自如寓，隨后陸續(xù)推出了上海其靈自如寓、北京建國門和平自如寓、北京歡樂谷自如寓、北京Meeta自如寓等20余座風(fēng)格不同、各有特色的自如公寓供自如客選擇。

在今年12月初，自如宣布戰(zhàn)略并購貝客青年精品公寓，并購?fù)瓿珊螅匀缭诒本⑸虾！V州、深圳、南京、蘇州、徐州7個城市運營53個集中式公寓項目，管理房源超10000間，增長規(guī)模達185%。數(shù)據(jù)顯示，自如集中式公寓整體入住率穩(wěn)定在95%。

在社區(qū)式方面，長租行業(yè)同樣也在加速探索。此前，頭部長租平臺自如公開了旗下超大型純租住社區(qū)式產(chǎn)品“自如里”，并推出首個自如里“廣州黃埔凱得家青年社區(qū)”。資料顯示，該社區(qū)建筑面積超6.3萬平米，總戶數(shù)1516套，提供24平米到95平米不同面積的房源，其戶型超20種，覆蓋開間到兩居。同時，社區(qū)內(nèi)含有2000平米生活工區(qū)，包括Z- SPACE無界空間、會議辦公、共享廚房、健身房等。據(jù)悉，自如里已釋放房源500套，入住率超97%。

趨勢三：租賃服務(wù)市場化探索深入，居住生活更省心

3.1把家務(wù)變成服務(wù)，這一屆年輕人追求“過得容易”

對當(dāng)代城市青年來說，除了住房空間，他們還渴求生活的一站式打包。因此，長租機構(gòu)的進階型生活服務(wù)受到熱捧。自如研究院數(shù)據(jù)顯示，一站全包式的精致搬家、打包服務(wù)、深度保潔、檢修等系統(tǒng)外訂單快速增長，近6成城市租客表示會選擇長租機構(gòu)提供的保潔、維修、搬家服務(wù)。

具體來看，年輕人傾向于享受便利性高、更專業(yè)化的搬家服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，2020年自如精致搬家服務(wù)同比去年訂單增長67.48%。同時，在保潔這件事上，他們熱愛當(dāng)“甩手掌柜”，37%的租客表示每月定時購買一次保潔服務(wù)。值得關(guān)注的是，受到疫情影響，今年租客表現(xiàn)出高于以往的租住衛(wèi)生關(guān)注度：自如消殺保潔服務(wù)同比去年增長78.84%，深度保潔服務(wù)同比增長24.98%，開荒保潔項目同比增長18.22%。此外，對外維修項目累計訂單同比增長153.94%，可見相比自己動手探索，新一代年輕租客更喜歡一鍵下單購買專業(yè)維修。

3.2精致搬家、深度保潔、午夜維修，自如把家居服務(wù)做到極致

如今，長租機構(gòu)也已從租住產(chǎn)品線延伸出專業(yè)化、多元化的服務(wù)線，不斷加快服務(wù)市場化進度，并在全國范圍內(nèi)推廣，覆蓋租期內(nèi)的客戶及更多普通居民用戶，獲得了廣泛認可。

就自如數(shù)據(jù)來看，九年來，專業(yè)化的搬家、保潔、維修累積交付服務(wù)3000萬次，總覆蓋人口約8000萬。據(jù)統(tǒng)計，搬家累計里程1776萬公里，可繞地球400多圈;保潔阿姨累計上門保潔2480萬次，分類處理各類垃圾近十萬噸;維修師傅累計深夜上門71652次。調(diào)研顯示，居住生活服務(wù)整體客戶好評率超過95%。

依托于服務(wù)線的核心業(yè)務(wù)，長租機構(gòu)不僅解決了傳統(tǒng)租房服務(wù)薄弱問題，優(yōu)化租客居住體驗，還通過專業(yè)培訓(xùn)、明碼標價，積極推動保潔、維修等市場化服務(wù)更加標準，為服務(wù)業(yè)帶來更多客源，推動市場向上發(fā)展。

趨勢四：“云租房”+智能化，自如黑科技貫穿租住生活的方方面面

4.1 線上看房即刻簽約，小屏窺大屋引領(lǐng)租住“網(wǎng)購”時代

租房看房正在向全面線上化消費模式轉(zhuǎn)變，“網(wǎng)購”租房(線上找房、VR看房)等新式找房工具逐漸滲透到租房行業(yè)。在疫情期間，黑科技VR看房/視頻看房高效解決租客選房難、看房難的問題，為年輕一代優(yōu)選好房提供更多互聯(lián)網(wǎng)工具選擇。數(shù)據(jù)顯示，近8成的城市租客表示使用過新式看房工具，其中，78.47%的租客使用過地圖找房功能，67.97%的消費者曾使用通勤找房，50.23%的城市租客在租房過程中使用過VR看房功能。

據(jù)了解，在線上找房的創(chuàng)新嘗試上，自如APP已經(jīng)上線了45萬條講房視頻，實現(xiàn)了超過30%房源支持VR查看，同時還有近萬名管家隨時等待聯(lián)線。其中廣州、成都、杭州的整租房源，VR功能覆蓋率達到75%、73.4%、59%。截至2020年6月，通過自如APP，人均使用VR看房7.5次，2020年VR看房板塊訪問量增長近70%;此外，人均使用地圖找房13.7次，訪問量增長突破98%。

值得一提的是，在具備黑科技元素的新式找房工具加持下，租客找房簽約時長有所降低。數(shù)據(jù)顯示，自如客從注冊到簽約流程平均僅21天，房源出租周期僅需15天，遠低于普租的45天。

4.2 全場景智能家居多維互聯(lián)，讓生活更“簡單”一些

全場景智能化家居正在逐漸成為新生代年輕租客的家居選擇，作為互聯(lián)網(wǎng)的原住民，這一代年輕人在實現(xiàn)品質(zhì)租住的同時，也希望有未來感十足的科技體驗。據(jù)統(tǒng)計，城市整租人群中超過6成的租客更愿意選擇配備智能家居的房源，超4成租客愿意為智能家具設(shè)備支付更多房租。

作為以科技重塑長租產(chǎn)業(yè)鏈條的代表，自如致力搭建“1+1+N”全場景智能家居，為租客打造更加舒適便捷的全智能租住體驗。基于人工智能、VR、AI、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)信息技術(shù)，自如以Z-Link智能家居系統(tǒng)實現(xiàn)人-物-屋有機智聯(lián)，以超級智控路由網(wǎng)關(guān)打造更穩(wěn)定流暢的網(wǎng)絡(luò)覆蓋和多設(shè)備響應(yīng)。

截至2020年11月，自如智能系統(tǒng)已覆蓋250萬+用戶，擁有150萬+智能設(shè)備安裝經(jīng)驗，100萬+智能房屋運營經(jīng)驗，累計穩(wěn)定運行次數(shù)達到40億+，和8萬+智慧家庭服務(wù)對象。Z-Link智能家居生態(tài)已經(jīng)與 250萬+用戶實現(xiàn)智能互通，連接超過 100+種家電和智能品牌，以及4000+種智能設(shè)備。

在多個家電智能互聯(lián)的生活場景中，自如客能夠一鍵開啟起床模式，窗簾、空調(diào)、新風(fēng)等設(shè)備自動開啟;選擇離家模式，各項設(shè)備關(guān)閉、清潔設(shè)施開始工作。而切換到回家模式，機器人自動送餐并智能提醒，Siri語音開啟電視，輕松實現(xiàn)全天智能化陪伴。

趨勢五：頭部企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，“大且好”的長租機構(gòu)成為用戶首選

伴隨疫情的影響和行業(yè)自凈程度不斷提高，長租行業(yè)迎來真正的發(fā)展契機，大浪淘沙下，抗風(fēng)險能力成為檢驗企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)標準，經(jīng)營不善的企業(yè)紛紛出局，租行業(yè)分水嶺初現(xiàn)，“二八”分化趨勢正在加速。同時“大且好”的頭部長租機構(gòu)，在規(guī)模及資源上更具優(yōu)勢，未來增長空間巨大。

5.1房源與服務(wù)雙滿意，專業(yè)長租機構(gòu)以品質(zhì)服務(wù)收獲認可

長租機構(gòu)因其品質(zhì)化的房源供給，以及精細化的服務(wù)，獲得了城市青年的廣泛認可。首先在房源供給上，設(shè)計風(fēng)格、裝修質(zhì)量、室內(nèi)環(huán)境成為租客普遍關(guān)心的重點，其中有62.5%租客更加關(guān)注“室內(nèi)環(huán)境健康環(huán)保”。而以自如為代表的頭部長租機構(gòu)，用戶的滿意度超過80%。

據(jù)了解，自如為提升租住品質(zhì)，于2019年推出“深呼吸2.0”標準，這套系統(tǒng)方案研發(fā)歷時超1年、聯(lián)合8家專業(yè)機構(gòu)、經(jīng)過近千次實驗、涵蓋業(yè)內(nèi)首次啟用的無醛板材并裝配智能新風(fēng)設(shè)備，通過“標本兼治”來保障室內(nèi)空氣質(zhì)量。

其次，在創(chuàng)新服務(wù)上，管家作為自如公司的中堅力量，在與業(yè)主洽談，為租客尋找合適房源，守護業(yè)主房屋資產(chǎn)，進行委托簽約、裝修監(jiān)察、日常維護、租約等方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。數(shù)據(jù)顯示，管家在服務(wù)中，講解清晰、辦理高效、態(tài)度熱情位列用戶滿意的原因前三。

最后，在找房體驗、搬家保潔、維修響應(yīng)等綜合服務(wù)滿意度上，長租機構(gòu)滿意度均超過80%，以自如為代表的更具品質(zhì)、更讓消費者放心、省心的長租平臺獲得了用戶的長期喜愛。

5.2頭部長租機構(gòu)經(jīng)營穩(wěn)健，自如全國入住率超9成

2020年，自如已經(jīng)營穩(wěn)健地邁入第十個年頭，全國布局九個城中入住率均超過90%，其中南京、北京、成都三城入住率最高。

不僅如此，自如憑借強大的品牌實力與經(jīng)營口碑，獲得了越來越多租客的肯定。數(shù)據(jù)顯示，自2018年以來，自如客平均連續(xù)租住時長逐年遞增，2019年租住時長增長8.3%，2020年增長9.0%，目前自如客平均連續(xù)租住時長接近1整年。

5.3頭部機構(gòu)租金波動小于市場均值，業(yè)主、租客更有保障

一直以來，長租相較于普租在穩(wěn)定租金上有著模式性優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，在2020年，從全國9大城市平均租金月均波動率來看，頭部長租機構(gòu)的租金波動明顯小于城市均值，有效保障了業(yè)主收益穩(wěn)定，并讓租客能夠安心居住。

5.4“大且好”長租機構(gòu)優(yōu)勢凸顯，成為業(yè)主省心托管首選

一直以來，房東直租或者中介出租，即C2C模式，占據(jù)著住房租賃市場的主流。與之對應(yīng)的是，對于城市業(yè)主而言，居高不下的尋客成本、房屋管理成本、空置成本，難以避免拖欠房租、損壞家具等問題。省心出租，一直是城市業(yè)主最為核心的需求。

從出租行為數(shù)據(jù)來看，在出租房屋遇到的問題上，相比于傳統(tǒng)普租業(yè)主，長租機構(gòu)業(yè)主表示“從來沒有遇到過問題”的占比是傳統(tǒng)業(yè)主的近3倍;在看房、查房頻率上，有超4成的長租機構(gòu)業(yè)主在2年及以上時間未查看房屋，而在普租業(yè)主中有85%在半年到1年內(nèi)查看過房屋。

數(shù)據(jù)顯示，有超過7成業(yè)主在托管時，更加看重平臺規(guī)模與資金實力;有超過5成業(yè)主更加看重平臺提供的收益表現(xiàn)，同時有超過6成業(yè)主會選擇與頭部長租機構(gòu)合作。

結(jié)語

不難看出，頭部長租企業(yè)憑借著多樣化有品質(zhì)的租住產(chǎn)品、專業(yè)化的居住服務(wù)、便捷高效的科技工具占據(jù)著城市青年租房的“首選”之位。

實際上，在2020年，自如走過了發(fā)展最快的一年：在企業(yè)實力上，自如邁過了管理超100萬間的世界級門檻，成功在中國住房租賃市場孕育出世界規(guī)模;在業(yè)務(wù)形態(tài)上，自如完成了從租住產(chǎn)品提供商到居住生活服務(wù)商的轉(zhuǎn)型升級，為“租后”發(fā)展指明了方向;在用戶培育上，自如從疫情期間開始，持續(xù)推出租金補貼、服務(wù)折扣等優(yōu)惠福利，收獲了大批“打工人”的稱贊。

自如CEO熊林表示，“中國租賃行業(yè)的大方向不會變，因為租客的需求、業(yè)主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之后，這個行業(yè)一定會變得更加理性。”從2010年興起以來，頭部長租企業(yè)在民生價值上走到了前所未有的高度。

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