于商住房總價較純住宅而言更低，在租金沒有太大變化的前提下，商住房的租售比在不斷升高，有部分項目的租售比約為1：256，租金回報率則超過7.1%，這一數(shù)值已經(jīng)高于一般銀行的活期存款利率。

近日，《華夏時報》記者調(diào)查了多個商住房項目，發(fā)現(xiàn)自2017年“326政策”落地3年多以來，商住房項目價格遲遲未能回血，仍然處于低位水平。同時，記者注意到，由于商住房總價較純住宅而言更低，在租金沒有太大變化的前提下，商住房的租售比在不斷升高，有部分項目的租售比約為1：256，租金回報率則超過7.1%，這一數(shù)值已經(jīng)高于一般銀行的活期存款利率。

據(jù)記者了解，十幾年來，由于房地產(chǎn)價值增長迅速，“租售比”幾乎很少作為房產(chǎn)價值衡量標(biāo)準(zhǔn)被投資者重視，然而，商住房價格的低迷，卻反向拉升了“租售比”，這也開始引起了部分長期投資者的關(guān)注。

“326新政”后商住房進(jìn)入寒潮期

2017年3月26日，北京商住房火熱的成交態(tài)勢出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點。當(dāng)日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》。公告顯示，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用。再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。

同時，嚴(yán)格的限購政策也開始實施。“北京社保滿5年，名下無北京房產(chǎn)，必須是全款購買。我們這個樓盤是在3·26政策前開盤銷售的，所以還是可以賣給個人。”北京順義商住樓盤尚峯壹號的置業(yè)顧問齊風(fēng)(化名)對《華夏時報》記者表示。《華夏時報》記者了解到，盡管已經(jīng)開盤3年有余，該樓盤仍然剩有不少房源沒有賣完。

對于商住房而言，無論是開發(fā)商在商業(yè)用地上設(shè)計出住宅戶型，抑或是“商改住”進(jìn)行出售，其產(chǎn)品與純商品住宅相比仍有較大差別。除了產(chǎn)權(quán)僅有40年或50年之外，商住房因不能落戶，也無法享受到學(xué)區(qū)等相關(guān)配套。

新政發(fā)布后，北京的商住房市場瞬間降溫，成交量和成交價格均開始出現(xiàn)下滑。《華夏時報》記者在查閱了多個數(shù)據(jù)機構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，關(guān)于北京市商住房成交量以及成交價格的數(shù)據(jù)最早只能追溯至2019年。中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在政策落地后的兩年內(nèi)，北京商住房的網(wǎng)簽量僅有6523套，成交量跌幅超過90%。

此前，商住房由于不限購、價格較低等特點，受到許多購房者青睞。同時，各類小戶型的“loft”、公寓等產(chǎn)品入市，也一度成為北京樓市的“網(wǎng)紅產(chǎn)品”。上述置業(yè)顧問向《華夏時報》記者表示，樓盤內(nèi)剩余的小戶型項目剩的不多，一般未賣出的主要為中大戶型。

3年半價格仍在陰跌

“和新政之前的價格相比，確實是跌了，而且是跌了不少。尚峯壹號最小的戶型是107平米，整套的價格最低是405萬元。”齊風(fēng)向《華夏時報》記者表示。按此計算，該樓盤的單價在37800元/平米左右。而距離該樓盤僅25分鐘車程的純商品住宅金辰府售價則在53000元/平米左右。

“由于戶型小，單價相對于純商品住宅也較低，所以客戶購買商住房的資金壓力不會太大。但新政出臺后，我們的房源價格也出現(xiàn)了下調(diào)，賣不上此前42000-45000元/平米的價格。”齊風(fēng)向《華夏時報》記者講述了北京該樓盤價格的走勢。

同樣，中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在“3·26新政”落地的兩年內(nèi)，北京商辦市場二手房的價格平均下降了35%，市場整體顯得格外低迷。“要求社保、限購、不能夠貸款。那么，符合資格的客戶就變得格外少了。而且在新政發(fā)布后，北京基本上沒有新入市的商住房，都是在賣沒有去化完成的存量房。”齊風(fēng)對《華夏時報》記者說。

齊風(fēng)認(rèn)為，嚴(yán)格的限購政策將許多購房人擋在了門外。至此，商住房相比較純商品住宅的優(yōu)勢也不再明顯，降價銷售成了去化主要渠道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時報》記者說：“目前來看，市場對于商住房還是實行著較為嚴(yán)厲的限購政策。商住房也的確面臨著價格、去化等方面的一些問題。”

租售比持續(xù)升高

“3·26新政”落地前，并不限購的商住房也吸引了眾多的投資客。但目前，談及到商住房的投資價值，齊風(fēng)則是直言：“只能是保值，投資價值我們這邊是不能向客戶保證的。這邊沒有通地鐵，交通相對來說不太方便。但樓盤周邊的環(huán)境比較好，好多人買來養(yǎng)老。”

同樣，對于買入商住房后，其在二手房市場上的流通情況，齊風(fēng)同樣表示：“一般價格合適還是能夠賣出去的，但是具體好不好賣，我們也不好打包票。”

那么，購買商住房真的是“無利可圖”了嗎?盡管面臨著限購以及無法出售給個人這一嚴(yán)控局面，和普通住宅一樣，商住房仍可以出租。值得關(guān)注的是，一般的商住房項目內(nèi)多配套健身房、籃球館等娛樂基礎(chǔ)設(shè)施，社區(qū)氛圍較輕松時尚，類似“loft”類型的戶型設(shè)計也抓住了不少年輕人的心，很多商住房的租金和周邊普通住宅的租金相比會更高一些。而隨著購入商住房總價的走低，北京商住房的租售比也在持續(xù)攀升。

“49平米，目前業(yè)主的報價是118萬，價格還有商議空間。出租的話，月租金一般在7000元左右。”北京像素的一位中介向《華夏時報》記者介紹了一處房源。北京像素是北京商住房市場中的代表樓盤，其蜂巢式的建筑風(fēng)格在泛CBD地區(qū)格外顯眼，也是許多“北漂們”的落腳站。

若以租金7000元/月、總價118萬為計算標(biāo)準(zhǔn)，那么，購入這套房源的租售比可以達(dá)到1:170，租金回報率為7.1%，這一數(shù)值已經(jīng)超過了一般銀行的活期存款利率。同樣，《華夏時報》記者又咨詢了位于立水橋的商住房項目潤楓欣尚，中介表示，60平米的房源一般售價在180萬元左右，單月租金則可以達(dá)到7000元。那么，房源的租售比則可以達(dá)到1:256。

記者采訪到另一事例或更能反映北京商住房的租售比情況。購買了北京華僑城項目的業(yè)主王彤(化名)對《華夏時報》記者說：“我是在2005年買的房子，單價是6000元/平米，房子面積是100平，總價60萬元。一個月的租金是3000元-4000元。”以最低的租金價格3000元/平米來計算，2005年時的租售比為1:200。對比來看，上述北京像素、潤楓欣尚房源目前的租售比與15年前純住宅的租售比相差不大，甚至超過了15年前。

但同時，商住房自身面臨一些政策風(fēng)險。“我們不能保證后續(xù)的政策走向，也不能說買商住房沒有風(fēng)險，這些都是預(yù)料不到的。”齊風(fēng)對《華夏時報》記者表示。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)，既有的商住房市場要積極想辦法進(jìn)行流通，但也要管控新房市場以及新入市的項目數(shù)量。

關(guān)鍵詞： 商住房價