一次次的傳言、猜想，貝殼找房(以下簡稱“貝殼”)IPO一事終于塵埃落定。

7月24日晚，貝殼找房正式在美遞交招股書，擬登陸紐交所，股票代碼為“BEKE”。招股書顯示，貝殼集團創始人左暉持股28.9%，為第一大股東。其次為騰訊持股12.3%，軟銀10.2%、高瓴資本5.3%。

此次IPO，貝殼的承銷商包括高盛、摩根士丹利、華興資本等，募資規模預計為10億至20億美元，若上市順利，貝殼有望成為年度最大的中國企業赴美IPO項目。

貝殼的“野心”

就交易額和交易量來看，貝殼已經是國內最大的居住服務平臺。招股書顯示，2019年貝殼集團房產及租賃交易總額(GTV)已經達到2.1萬億元，交易量突破220萬筆。

貝殼三大主營業務為存量房交易、新房交易、其他新興業務，主要收入來自于住房交易和服務的費用和傭金。總收入從2017年的255億元人民幣增加12.3%至2018年的286億元人民幣，2019年則增長60.6%至460億元人民幣(65億美元)。以營收計算，貝殼的收入相當于房地產交易平臺58(安居客母公司)2019年收入的近3倍。

分業務來看，貝殼的二手房交易GTV從2018年的8219億元提升為2019年的12970億元，增長58%，二手房板塊2019年收入為245.7億元;新房交易GTV從2018年的2808億元提升到2019年的7476億元，增長166%，新房板塊在2019年實現202.7億元收入。以成交額計算，貝殼找房是所有行業中的第二大平臺，僅次于阿里。

招股書中，貝殼還展望了未來美好的發展。貝殼表示，根據中投公司報告，按GTV和2019年現房和新房銷售、以及房屋租賃的成交量計算，中國擁有全球最大的住房市場，在經歷了一段明顯增長期后，市場有望進入平穩增長時代。中投公司的報告還顯示，現房交易市場將變得更加重要，年復合增長率將達到12.4%，從2019年的8.4萬億元人民幣增長到2024年的15.1萬億元人民幣。

除此之外，預計到2024年，中國通過房地產經紀服務實現的房屋銷售和租賃GTV總額將從2019年的10.5萬億元人民幣增長到19.1萬億元人民幣，經紀服務的滲透率將從2019年的47.1%提高到2024年的62.2%。

蛋糕是如此的誘人，所以貝殼也在兩周年成立大會中向外界公開了自己的“野心”，未來其將要連接100萬服務者，滿足3億家庭買賣、租賃、裝修家居、社區服務等需求。

截至2020年6月30日，貝殼已經進駐了全國103個城市，連接了265個新經紀品牌的超過45.6萬經紀人和4.2萬家經紀門店。

貝殼立志于將自己打造成“衣食住行”里面“住”的領軍企業。

連續三年近44億虧損

分析招股書中財務指標，我們得到了一個規模增長迅猛、盈利能力強勁的貝殼。但這粒貝殼真就如表面看上去那般成功且完美嗎?

成立3年來，貝殼找房始終未達到盈虧平衡將會是資本市場較為關注一個核心問題。

招股書顯示，2017-2019年，貝殼連續三年虧損。2017-2019年的凈虧損額分別為5.376億元、4.277億元、21.801億元，對應的凈虧損率分別為2.1%、1.5%、4.7%。2020年一季度凈虧損額為12.31億元，凈虧損率達到17.3%。三年多的時間里貝殼虧損累計虧損了43.76億元。可謂是規模與虧損齊飛。

對于今年第一季度虧損率的大幅上漲，貝殼將主要原因歸咎于受疫情影響，企業辦公室及線下門店都無法投入使用，貝殼找房平臺上的中介機構經營也遇到巨大阻礙。

同時，貝殼還在招股書中提示，預計未來會繼續產生大量成本和支出以進一步拓展業務。這意味著，短期內，貝殼大概率還將持續虧損。

貝殼的成本主要分為三部分，其中占比最大的為傭金及內部補償費用，指的是向協助完成交易的其他機構及渠道支付的傭金，以及向中介及銷售人員支付的交易提成。第二大塊為傭金分割，指的是對協助完成交易的機構和銷售渠道，貝殼將會向它們支付收入的總傭金中的一部分。

據招股書，2017 年到2019 年，貝殼的收入成本為207.2 億、217.8 億和247.1 億元。而其中貝殼所支付的傭金及內部報酬費成本分別為156.63億元、157.68億元、194.44億元，這一數據在不斷地增長。

在貝殼現在的由存量房交易、新房交易、新業務三大業務板塊中，存量房交易目前是最為重要且最為核心的收入。高客單價的房產成交同時也伴隨著高昂的成本，也就是房產銷售的傭金。若未來政策不變，隨著貝殼的業務不斷擴大增長，而相應地傭金及內部報酬費也會增長，成本也會不斷增長。

對于虧損，貝殼董事長左暉在《致股東的一封信》中表示， 一個“正確”的決定往往帶來的不是收益的增長而是下降 。這種下降是階段性的，過了這個階段自然會進入長期增長的通道。

用犧牲短期盈利來換長遠發展的未來是平臺型企業通常的做法，但存量房與新房業務的傭金顯然不是可以用來押寶的未來。而且，雖然定位為平臺，但是貝殼收入的大部分仍然依賴于旗下自有公司貝殼與鏈家的房地產交易傭金。

那么，貝殼押寶的可以長期增長的夢想又是什么呢?

重構房產經紀夢想

整合不同經紀品牌建立平臺，打通中國房產經紀底層的房源、客源與經紀人的數據，并通過技術手段將這些資源分發的更加有效率。左暉真正的野心是要重構整個房產經紀行業。

左暉說：“通往成功的唯一道路是建立在做正確的事情上，即使這很難。”對貝殼來說，重構房產經紀的夢想與三年連續的虧損就是那件“難而正確”的事情。

談論貝殼未來押寶的夢想之前，我們要先看看它的前身鏈家因為做了什么難事而成功。

2004年前，房產經紀人利用買賣雙方信息不對等情況，壓低賣家價格，抬高買家價格，“吃差價”賺取暴利是常見現象。在2004年，鏈家在行業內率先推出只收取交易傭金，交易時買賣雙方都共同到場，與經紀公司三方簽約，讓房屋價格信息對雙方透明的交易模式。

得益于透明的信息共享，鏈家成為“亂象叢生”市場中難得的“清流”。有了信譽與口碑，鏈家此后迎來了爆發式增長。

2011年，左暉再向假房源問題開炮，帶領鏈家推出“真房源”行動。因為假房源一直是房產中介行業慣用的手段，其目的在于通過低價假房源吸引到店顧客，再向顧客兜售其它高價房源。

為了攻克真房源這個行業痛點，鏈家開展了多年的數據基礎設施建設。2008年，在貝殼還沒有出生之前，鏈家就已經開始搭建國內樓盤字典數據。貝殼能在短短兩年時間內快速融資兩輪，營收實現兩位數的增速，其實依賴的就是鏈家19年的數據積累。

從傳統的線下模式走到貝殼今天線上化的平臺模式，不吃差價、真房源，“理工男”的左暉只用了兩個中介本就應該做到的服務就顛覆了房產中介行業。

可以說，因為鏈家的出現，讓房產經紀行業的信息透明度得到了很大的提高，行業的規范也越來好。

2001年的鏈家顛覆了房地產中介行業，那2020的貝殼在下一個二十年又將顛覆什么呢?

雖然鏈家已經很成功，但仍然沒解決國內房產經紀行業混亂不堪、標準缺乏、用戶不滿等一系列問題，左暉一直在思考如何改變行業的面貌。

左暉認為，中國的房屋交易和服務行業仍處于“工業化前”階段，擁有足夠的空間和機會通過互聯網和大數據進行轉型。而貝殼的目標是成為一個中介服務平臺，將鏈家的服務標準與資源拓展到每一個中介公司身上。

簡單來說，貝殼是一個更大的平臺，以真實的房源信息為基礎，吸引所有的經紀人或經紀公司都來入駐，而用戶可以這里得到高效、優質的服務。

但貝殼找房的夢想，意味著讓房產經紀公司交出自己房產信息、客戶信息，還要上交服務費，除了這些，他們還要與左暉的親兒子鏈家競爭。“既做裁判，又做參賽員”，這引起了行業內鏈家的競爭對手的強烈抵制，多家房產中介公司甚至還組建了“反殼聯盟”對抗貝殼找房。

貝殼找房的平臺模式會成功嗎?從鏈家的發展道路來看，貝殼成功的關鍵還是要看貝殼解決了什么。

鏈家的成功得益于從消費者的需求與痛點出發建立起了其對鏈家的信任。而如何收獲房產中介公司的信任，貝殼也必須和當年鏈家所做的一樣，從房產中介公司的真實需求痛點出發，而不是從貝殼的利潤點來出發。隨著中介公司需求痛點的解決，收獲了高度信任的貝殼將創造出驚人的商業張力，并帶來左暉夢想中行業的質變。

關鍵詞： 貝殼找房