松山湖房?jī)r(jià)比深圳部分地區(qū)還高。

近期東莞房?jī)r(jià)漲幅超過深圳位居全國(guó)第一，引發(fā)廣泛關(guān)注。東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員指出，從網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)來看，最近三個(gè)月來，東莞新建商品住房、二手住房成交價(jià)格略有波動(dòng)，但總體平穩(wěn)。

東莞房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一或許有較大爭(zhēng)議，但東莞5月份房?jī)r(jià)漲幅超過深圳，可能性較大。而作為東莞區(qū)域樓市的龍頭，松山湖的房?jī)r(jià)更是頻頻創(chuàng)出歷史新高，最新均價(jià)已逼近4萬大關(guān)，超過廣州杭州等知名大城市的二手房均價(jià)，至少排在全國(guó)第六位。

近年來，松山湖房?jī)r(jià)表現(xiàn)兇猛，從2015年的1萬左右，狂飆至最新的4萬左右，5年時(shí)間飆漲近3倍。更為瘋狂的是，松山湖部分樓盤掛牌超過11萬元大關(guān)。即便是按照目前4萬左右的均價(jià)，華為員工壓力也大。

東莞房?jī)r(jià)漲幅超深圳位居全國(guó)第一?

某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名(157期)》顯示，東莞5月第4周二手房?jī)r(jià)格19751元，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，漲幅首次超過深圳，排名全國(guó)第一，并宣稱今年以來東莞房?jī)r(jià)猛漲，即將進(jìn)入“3萬時(shí)代”。

而最新的冰山指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，東莞二手房?jī)r(jià)格達(dá)到20116元，環(huán)比漲3.5%，繼續(xù)位居全國(guó)第一。

記者通過查閱冰山指數(shù)，并未找到相應(yīng)的機(jī)構(gòu);公眾號(hào)上找到了冰山指數(shù)，賬號(hào)主體為個(gè)人。據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料，冰山指數(shù)是及時(shí)、準(zhǔn)確反映房產(chǎn)真實(shí)走勢(shì)的一個(gè)指數(shù)，用當(dāng)期掛牌最低價(jià)對(duì)比上周掛牌最低價(jià)計(jì)算漲跌幅。

對(duì)此，東莞市相關(guān)單位看法有所不同。據(jù)南方日?qǐng)?bào)，東莞市住建局相關(guān)工作人員說，“不知道該指數(shù)是依據(jù)什么數(shù)據(jù)算出來的，但跟我們網(wǎng)簽系統(tǒng)的交易數(shù)據(jù)有很大差異。”

該局提供了近三個(gè)月的二手住房網(wǎng)簽價(jià)格數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，3月至5月，東莞二手房?jī)r(jià)格有兩個(gè)月環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，一個(gè)月正增長(zhǎng)。5月二手房均價(jià)16402元/平方米，比3月二手房均價(jià)16541元/平方米還低。無論從總體價(jià)格水平還是價(jià)格趨勢(shì)，都與該“冰山指數(shù)”存在較大差異。

東莞5月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲為大概率事件

有分析人士表示，不論是二手房冰山指數(shù)，抑或是住建局?jǐn)?shù)據(jù)，都存在一定不足，難以全面的反映二手房市場(chǎng)的真實(shí)面貌。前者反映的是最低掛盤價(jià)的變化，而缺失成交價(jià)格的變化;后者關(guān)注了網(wǎng)簽二手房交易均價(jià)，但這個(gè)數(shù)據(jù)往往有延遲的現(xiàn)象，難以如實(shí)反映當(dāng)下的市場(chǎng)。

各個(gè)房地產(chǎn)中介網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，同樣出現(xiàn)不同的聲音。其中，安居客數(shù)據(jù)顯示，東莞二手房?jī)r(jià)格在4月、5月均出現(xiàn)環(huán)比下跌。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)則非常驚人，東莞5月份二手房成交均價(jià)達(dá)到29179元，環(huán)比大漲21.47%，深圳環(huán)比下跌1.48%。中國(guó)房?jī)r(jià)行情數(shù)據(jù)顯示，東莞5月份二手房均價(jià)為17768元，環(huán)比上漲5.02%，同比上漲11.9%。深圳5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.64%。樂有家數(shù)據(jù)顯示，東莞5月二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲5.5%，深圳環(huán)比下跌0.6%。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份東莞一手房網(wǎng)簽4452套，環(huán)比上漲14.5%，成交量連續(xù)3個(gè)月呈攀升態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)為22750元/平米，環(huán)比微漲1%。二手房網(wǎng)簽2716套，環(huán)比上漲9.7%，成交均價(jià)為20082元/平米，環(huán)比上漲5.2%。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，近期東莞二手房市場(chǎng)比較活躍。根據(jù)鏈家成交來看，預(yù)計(jì)6月份，東莞二手房成交量與5月持平，環(huán)比4月增長(zhǎng)18%。從價(jià)格方面看，6月首周，東莞二手房成交均價(jià)為每平方米23400元，環(huán)比上漲3.6%。而5月份深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.66%。

松山湖逼近4萬，超過廣州杭州全國(guó)第六

綜合多個(gè)信息源，5月份東莞房?jī)r(jià)環(huán)比上漲概率較大，且其漲幅也大概率超過深圳。作為東莞樓市的龍頭，松山湖片區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)可能更甚。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，貝殼網(wǎng)顯示，東莞松山湖片區(qū)的不少房源在4-5月間出現(xiàn)較大幅度的提價(jià)。如2019年12月以1350萬掛牌的光大錦繡山河(五期)某毛坯別墅，今年4月22日首次漲價(jià)50萬，5月29日再次提價(jià)250萬，不到半年時(shí)間售價(jià)上浮300萬。

除了漲勢(shì)兇猛，松山湖片區(qū)整體房?jī)r(jià)也達(dá)到了驚人的程度。安居客網(wǎng)站中，松山湖6月房?jī)r(jià)達(dá)到36445元/平。而在2015年同期，松山湖片區(qū)房?jī)r(jià)不過萬元左右。短短5年時(shí)間，該片區(qū)房?jī)r(jià)漲幅接近3倍水平。

多個(gè)平臺(tái)也可以佐證松山湖片區(qū)房?jī)r(jià)處于相對(duì)較高位置。東莞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有多個(gè)鎮(zhèn)街4月份新房成交均價(jià)突破3萬元大關(guān)，而松山湖因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性因素價(jià)格僅16300元?？紤]到松山湖片區(qū)的龍頭地位，其均價(jià)大概率超過3萬元。

二手房掛牌價(jià)也能說明問題。貝殼數(shù)據(jù)顯示，目前松山湖片區(qū)合計(jì)掛牌332套二手房，最高掛牌單價(jià)接近6萬，最低掛牌單價(jià)超1.3萬，中位數(shù)掛牌價(jià)3.5萬左右。

以松山湖片區(qū)3.6萬左右的房?jī)r(jià)計(jì)算，該片區(qū)房?jī)r(jià)至少可躋身全國(guó)第六。安居客房?jī)r(jià)排行榜顯示，北京房?jī)r(jià)58191元居首;深圳56036元位居次席，上海50994元位居第三位，廈門47176元位居第四，廣州30561元位居第五。若把松山湖作為一個(gè)城市，其將成為全國(guó)房?jī)r(jià)第五城。

而中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前房?jī)r(jià)最高的五個(gè)城市分別是深圳，北京、上海、廈門、三亞。松山湖將超過廣州、南京、杭州等眾多大城市，位居全國(guó)第六位。

最瘋狂掛牌價(jià)破11萬/平

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)報(bào)道，東莞業(yè)主出現(xiàn)抱團(tuán)漲價(jià)的現(xiàn)象。“業(yè)主看漲樓市，微信群里集體控價(jià)，我們也控制不了。”在房產(chǎn)中介王晨(化名)看來，已經(jīng)“上車”的業(yè)主是推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲的動(dòng)力之一，“信息透明，各個(gè)小區(qū)都有業(yè)主微信群，某個(gè)業(yè)主報(bào)了最新成交價(jià)，其他業(yè)主就會(huì)跟著漲價(jià)。”

除了抱團(tuán)漲價(jià)，業(yè)主還上演過“抱團(tuán)護(hù)盤”的戲碼。網(wǎng)傳的業(yè)主微信群聊天截圖顯示，2019年11月，松山湖某樓盤業(yè)主推出小區(qū)房源“指導(dǎo)價(jià)”，并表示“到農(nóng)歷年底預(yù)期目標(biāo)成交單價(jià)4萬/平方米。”東城某小區(qū)還被曝業(yè)主委員會(huì)換屆選舉時(shí)公開在小區(qū)張掛橫幅，組織業(yè)主把二手房?jī)r(jià)從3萬炒到5萬。

更瘋狂的是，去年網(wǎng)傳松山湖片區(qū)二手房有不止1個(gè)房源掛牌價(jià)格已經(jīng)超過10萬，超過10萬的房源都位于萬科虹溪諾雅小區(qū)，最高掛牌價(jià)單位是個(gè)4房2廳的戶型，朝東南，建筑面積168.21㎡，套內(nèi)面積135㎡，總價(jià)去到1900萬元，單價(jià)達(dá)到112954元/㎡。時(shí)至今日，樂有家網(wǎng)站這三套二手房依然在線，且報(bào)價(jià)較去年網(wǎng)傳時(shí)間點(diǎn)沒有任何變化。

被抬高的掛牌價(jià)并不代表真實(shí)成交，只片面反映了賣家的心態(tài)和預(yù)期。買家能接受的松山湖最高價(jià)是多少呢?以萬科虹溪諾雅為例，目前最高成交單價(jià)為5萬元/平米，均價(jià)每平米4萬多。這表明，以萬科虹溪諾雅為代表的松山湖二手房，炒樓現(xiàn)象突出。

華為員工直呼買不起

松山湖的房?jī)r(jià)，因華為而一路飛漲。據(jù)中國(guó)基金報(bào)消息，2014年華為設(shè)東莞松山湖基地，占地1900畝，包括終端總部、第二代數(shù)據(jù)中心、研發(fā)中心以及幾個(gè)重要實(shí)驗(yàn)室，為華為在全球最大園區(qū)。2018年7-11月，華為啟動(dòng)五次大規(guī)模搬遷，共1.68萬員工分五個(gè)批次從深圳遷移到“歐洲小鎮(zhèn)”。隨之而來，華為上下游供應(yīng)商也陸續(xù)遷往東莞，包括華勤通訊、軟通動(dòng)力、易寶軟件、華微明天等，伴隨產(chǎn)業(yè)鏈搬遷的，還有成千上萬的深圳員工。

不過，伴隨著房?jī)r(jià)飆升，即便是高薪的華為員工，也要付出巨大代價(jià)才能負(fù)擔(dān)起松山湖的房?jī)r(jià)。以部分中介網(wǎng)站松山湖二手房掛牌價(jià)來看，單套房產(chǎn)價(jià)格中位數(shù)在350萬元左右，按照月薪3萬元計(jì)算，不吃不喝需要12年才能買得起一套房。

此前有報(bào)道稱，關(guān)于松山湖房?jī)r(jià)暴漲的投訴，東莞陽光問政平臺(tái)幾乎已經(jīng)滿一屏，紛紛呼吁官方向深圳學(xué)習(xí)，對(duì)惡意控盤者出手，嚴(yán)控松山湖房?jī)r(jià)暴漲。其中一則帖子疑為華為員工，稱并不是大家都能買得起4萬/㎡的房子，請(qǐng)求東莞出臺(tái)政策，嚴(yán)厲打擊炒房行為。

華為似乎早就預(yù)感到這一點(diǎn)。早在2018年，華為就宣布在東莞會(huì)提供3萬套員工住房，包括：1、松山湖2000畝項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2萬套;2、松山湖安居房項(xiàng)目443畝，預(yù)計(jì)5500套;3、湖畔花園175項(xiàng)目，預(yù)計(jì)3000套;4、華為松山湖南區(qū)公寓115畝，預(yù)計(jì)2500套公寓。像湖畔花園，帶裝修價(jià)格僅8500元/平，比市場(chǎng)便宜了70%。

但華為的人才房有硬性規(guī)定，前5年是租賃，期滿后由員工購買(員工擁有完整產(chǎn)權(quán))，購買5年后才能轉(zhuǎn)讓。也就是相當(dāng)于總共要10年后才能入市流通。

全國(guó)最新房?jī)r(jià)漲幅榜出爐

整體來看，根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，5月份全國(guó)300多個(gè)城市，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲和下跌的城市各占一半。阜陽、興安、通遼等城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲均超過5%。其中，武漢、沈陽、東莞等新一線城市房?jī)r(jià)漲幅均超過5%。一線城市房?jī)r(jià)全部環(huán)比上漲。

跌幅較大的城市主要集中在二三線城市，甘孜、孝感、贛州等城市5月份房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅均超過5%。杭州、合肥、南昌、重慶等新一線強(qiáng)二線城市5月份房?jī)r(jià)環(huán)比也出現(xiàn)下跌。

與去年底相比，全國(guó)房?jī)r(jià)前8名城市排位沒有變化，去年底排名第十的福州升至第九，第九的天津跌至第十。深圳房?jī)r(jià)相比去年底漲幅超過11%，東莞漲幅接近12%。廣州、天津、青島等城市房?jī)r(jià)相比去年底出現(xiàn)下跌。

東莞房?jī)r(jià)大幅上漲未得到官方確認(rèn)，而深圳房?jī)r(jià)大漲，則獲得了廣東統(tǒng)計(jì)局的側(cè)面回應(yīng)。廣東省統(tǒng)計(jì)局于5月6日發(fā)布的一份《廣東房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)與效益研究》報(bào)告認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)上漲過快，居民收入跟不上房?jī)r(jià)漲幅 ，并對(duì)建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制提出了多項(xiàng)建議，包括建立健全法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)稅征收穩(wěn)步推進(jìn)等。

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