手機、家電“以舊換新”是常有的事，近期，多個城市開始提倡房產“以舊換新”。

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日前，浙江省海寧市發布房產新政，其中一條即鼓勵房產“以舊換新”，2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業總購房款2%的財政補貼。該政策表示，購房人所得房款用于置換新建商品房，將解決部分改善性購房人因首付不足，或為了享受首套房優惠利率而產生的先賣房再買房的需求。

今年以來，濟南、青島、淄博、日照、太倉等多個城市均開啟了“以舊換新”活動。有房地產行業人士表示，在當前二手房普遍難賣的情況下，“以舊換新”將加快置換群體舊房的賣出，從而激活市場的改善需求，不過，因為舊房可能存在樓齡較大等問題，大范圍推廣可能比較難。

另外，還有觀點認為，對于房企來說，“以舊換新”并非百利而無一害，因為“以舊換新”相當于購房者提前鎖定房源，意味著被鎖定房源將不能上市另行出售，一旦置換的購房者舊房賣出不順利，即會導致退訂，無形中拉長了新房去化周期，將增加房企的流動性壓力。

兩種模式

對于海寧市房產“以舊換新”的政策，第一財經以有”以舊換新“需求的購房者身份咨詢了海寧市當地的房產中介，不只一名房產中介對第一財經表示，不了解該政策，也不清楚哪些樓盤可以“以舊換新”，甚至有房產中介告誡記者，“別被忽悠了”。

海寧市一名房產中介則表示：“沒有房企愿意收舊房，房企買一套舊房，賣一套新房，相當于自己的房子沒有賣。房企沒錢賺，自然沒有動力。”

具體來看，當前各地房產“以舊換新”分為兩種模式，一種是房企或者房企尋找的第三方接手購房者的舊房，購房者補上舊房與新房的差價即可獲得一套新房，上述海寧市倡導的即是這種模式；第二種是，購房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介掛牌購房者的舊房，開發商給予購房者一定期限，期限內若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發商則退還購房者定金。

濟南市一樓盤即是第一種模式——開發商接盤舊房。根據濟南當地媒體報道，2023年8月，濟南一樓盤“以舊換新”，主要是由開發商牽頭，項目合作方（項目施工方、承包商）參與，開發商對購房者的舊房進行收購，用于買賣或者工抵。

濟南“以舊換新”的對象為有改善需求、對項目感興趣，在濟南有存量住宅的購房者，房產中介按照以往小區成交價評估其舊房市場價，購房者認可舊房評估價和意向新房的價格后，交3萬元定金鎖定房源，舊房過戶給開發商的合作方，一旦舊房房款到賬，就可抵用為部分新房房款。

不過，并不是任意舊房都可以置換，例如，該樓盤要求舊房房齡需控制在10年以內，擁有有不動產權證，不存在墻體開裂、承重墻損壞等問題，最終是否能進行換新，根據舊房的整體情況判定。另外，舊房總價不能超新房總價的60%。

青島也是上述模式，與濟南不同的是，青島意向購房者的第一步即是登記舊房源，鎖定新房房號，購房者需要交5000元“誠意金”，另外，舊房在過戶前需要撤銷抵押。

相比之下，更多的城市實行的是第二種模式，舊房的接盤房不定，只是“以舊換新”的舊房會被優先推介，日照、淄博、威海等城市就是這種模式。

9月，山東省日照市推出房產“以舊換新”，主要由當地房地產業協會和房產中介協會引導，參與該活動的樓盤共37個。2022 年7月1日起至2024 年3月31日，購房者委托房產經紀公司出售舊房，房產經紀機構依據同類存量房源的委托銷售價格初步預估該房產價格，獲得購房者認可后，經紀機構介紹新房樓盤信息，若購房者選定意向房源，向開發商繳納2～5萬元的新房意向金，初步鎖定意向房源。

購房者分別與房產經紀機構、開發企業簽定存量房《委托出售協議》，“以舊換新”《新房認購協議》，有效期分別為半年和三個月。三個月內，若該房源價格上漲，按認購簽約價執行，若該房源價格下調，按下調后價格執行。若舊房在有效期限內未能成功售賣，則三方協商合同延期或終止，若購房者選擇終止合同，開發商退還意向金，客戶無需承擔違約風險。

簽訂《委托出售協議》后，房產經紀機構利用線上線下聚焦推廣，采取VIP看房等加快舊房去化的專屬服務。此外，參與“以舊換新”的購房者在享受售樓處公示的普惠價格基礎上還能享受“以舊換新補貼，補貼范圍為總房價款的2%～3%。

難以大范圍推廣

為什么近期多個城市推出房產“以舊換新”？廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經表示，主要因為當前房地產市場最主要的需求就是換房需求，但是當前換房需求實現的難度比較大，二手房掛牌量比較大，降價賣房是主流，二手房交易周期越來越長，購房者換房第一步——賣掉手里的房源就遇到困難。

58安居客研究院院長張波認為，“以舊換新”模式的本質即是置換，為了賣房，開發商在購房者舊房未賣出之前，先行收取新房意向金，提前鎖定購房意向。“在當下市場復蘇不明顯的背景下，尤其是很多三四線城市新房去化難度增大的情形下，房企有著很強的參與熱情，誰搶到了這波置換需求，誰就更容易在當下市場環境下取得先機。”張波說。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，“以舊換新”的購房者群體是房地產市場復蘇中的第一波力量，每個城市都應該找到讓房地產市場的“第一瓢水”。雖然很難說“以舊換新”能夠帶動市場交易量有多大的提升，但是起碼讓第一波購房需求率先活躍了起來。

李宇嘉表示，“以舊換新”有利于促成舊房的賣出，因為只要購房者確定了要購買新房，開發商和中介就會合力優先推介購房者的舊房。與此同時，李宇嘉也表示，“以舊換新”并沒有想象中那么容易，大范圍推廣可能比較難，因為在現實中，既然業主想換房，房產本身可能就存在樓齡較長、區位不好等問題，不然購房者也不會有換房的需求，另外，對于置換的購房者來說，換房是建立在有房的基礎上的，若換房意愿不是那么強，大幅降價的意愿也比較小，而通常情況下，房企和房產中介肯定是希望大幅度降價賣房的。上述因素都會導致舊房難賣。

張宏偉提及，盡管“以舊換新”一般會在在操作流程里明確，若約定期限內舊房無法賣出，房地產開發企業按約定退還意向定金，但實際操作中，退定金或者退房往往流程比較復雜，尤其是資金面緊張的開發商，退款周期比較長，短的可能1～2個月，長的可以拖半年以上。

另外，張波還表示，對于房企來說，“以舊換新”也并非百利而無一害，“如果購房者提前鎖定了房源，這一房源將不能在市場上另行出售，一旦后續置換人群舊房賣出不順利，亦會導致退訂風險上升，無形中拉長了新房去化周期，更大程度上影響到房企的銷售資金回流，從而使得房企流動性壓力增加。

來源：第一財經

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