【仲量聯行供稿】
2022年4月26日，昆明——在西部陸海新通道構架下，云南建設高速推進。而作為云南核心城市的昆明，第三產業發展穩健，消費場景加速迭代。甲級辦公樓市場，基建、保險以及通訊類需求持續注能辦公樓需求端，低供應下，空置水平持續下滑，租金跌幅開始收窄；優質零售物業市場，受疫情影響，短期內市場需求疲軟，政府出臺一系列舉措助力消費回暖。
仲量聯行華西大區董事總經理喬裕生表示：“當前，市場多方主體積極尋求策略以應對市場的短期沖擊。長期來看，‘穩投資’的經濟重點將在提升產業消費活力的同時長效改善城市生產生活場景。而這也將成為辦公樓、零售市場穩健發展的底層邏輯。此外，隨著跨入RCEP開局之年，來自南亞，東南亞以及西部其他省市的春風已經吹至昆明，如何提升城市基建、配套、營商環境等維度，從而高效迎接人才、產業導入，將成為未來昆明實現高速發展的關鍵。”
甲級辦公樓市場
短期供應端壓力縮小，市場空置率降至8年間最低水平
自2015年起，昆明進入供應周期。市場陸續迎來本土及外省市頭部開發商項目。2015-2018年間，昆明新增甲級辦公樓面積達56.9萬平方米，占當前總存量的40.8%。伴隨2019年底恒隆廣場的交付，昆明甲級辦公樓市場存量正式步入百萬大關（成都：2012年，重慶：2015年，西安：2017年）。大體量項目的集中供應導致城市空置率長期居高不下，2015年更是達到64.5%的峰值。但在進入2020年后，市場供應有所放緩。盡管2021年新增面積達23.3萬平方米，但超八成來自總部自用樓宇，新增租賃面積仍處于低位水平。歷經8年去化，截至2022年第一季度末，昆明甲級辦公樓市場空置率實現25.4%，環比降低1.5個百分點，處8年間歷史最低點。
長期經濟平穩發展激活辦公樓需求，短期政策變化驅動租戶結構性升級
經濟平穩發展構筑辦公樓市場去化的基礎邏輯。2015年-2019年，昆明GDP年平均增速達8.2%，甲級辦公樓市場年均凈吸納量實現9.7萬平方米。城市化的持續建設推動房地產建筑行業高速發展，而生產、生活水平的高速提升助力昆明現代服務業需求穩步上揚。截至2022年第一季度，昆明甲級辦公樓租戶前四類行業占比達76.1%，分別為：房地產建筑業（26.2%）、金融業（19.5%）、科技互聯網（15.2%）以及服務業（15.2%）。
進入2021下半年后，政策變動催化房地產建筑業細分領域出現變化。一方面，由于全國房地產政策收緊，房企及相關產業鏈行業需求減弱明顯。而其作為昆明辦公樓最主要需求行業，此次波動對辦公樓市場影響顯著。僅第一季度，近半數甲級辦公樓退租面積來自房產開發類企業。另一方面，昆明乃至云南省積極推動基礎設施升級，2021年昆明實現中老鐵路的通車，渝昆高鐵全面啟動建設，昆明火車站南北廣場改造完成。基建類公司辦公需求明顯上漲，第一季度，該行業新租需求占比達15.1%。因此，盡管第一季度房地產建筑大類仍為市場最主要需求來源，但其細分結構已存在變遷。
更新換代，供應端高性價比項目持續激活企業升級類需求
從2015年到2020年，昆明市場迎來多個高標準甲級物業。不論是對標一線城市的硬件要求，例如：外立面、層高、電梯、衛生間等，抑或是單一業權下租戶結構優化以及精細化的物業服務，這些物業的入市改變了本土企業對于辦公場景的預期。昆明市場對于高品質樓宇的需求開始被釋放。而近年來不斷走低的租金價格則將這一需求全面激活。由于較低土地、能源與勞動力價格，西部甲級辦公樓租金相較更低。加之，近幾年高供應壓力，昆明業主多采用降價策略吸引優質客戶。昆明甲級辦公樓平均租金錄得78.8元/平方米/月，甲乙級市場租金價差僅為21.8元/平方米/月，部分子市場價差僅在10元/平方米/月左右。2022年第一季度，昆明甲級辦公樓市場超六成成交為升級類需求。
向北向南延伸，昆明辦公樓市場“倒L形”格局逐步呈現
始于市中心傳統商務區，昆明辦公樓于2015年率先向北市、南市延伸。至2022年初，市中心、北市以及南市子市場存量分別達21.4萬、17.6萬和66.9萬平方米。截至目前，各板塊商務氛圍日臻成熟，空置率分別實現19.5%、25.2%和30.6%。隨著2017年巫家壩昆明城市新中心的定位被明確，大量頭部開發商隨之進入并修建其優質辦公樓宇。昆明辦公格局將進一步南擴。盡管受道路修建影響，部分原計劃于今年交付的項目出現延期。但片區內各辦公、商業項目修建速度基本保持平穩性。預計到2025年，巫家壩子市場甲級辦公樓存量將達50.3萬平方米，僅次于南市板塊。
未來展望，租金彈性逐步失效，空間、配套與服務的提升成為市場關鍵
2022-2023年，昆明甲級市場供應相對平穩。需求端受全國疫情以及政策變動影響，產業結構性變動或將導致企業租賃活力存在一定波動，增量行業聚焦基礎建設、通訊電子、醫療生命科學等領域。未來空置率預計將維持在25%左右，去化情緒仍為市場主導。但由于項目空置壓力已相對較小，且當前可降價空間收窄，價格彈性作用未來或將逐步失效。部分甲級項目降租幅度預計將有所收緊，價格競爭或將逐步轉向配套與服務的競爭。進入2024年，市場預計再次迎來小幅供應攀升，全市空置率或將再次被拉升。
RCEP助力昆明開放型經濟顯現，城市吸引力有望實現全面提升
始發于昆明的中老鐵路于去年起陸續開通運行，2021年昆明進出口總額同比增速更是達到53.6%。隨著1月1日RCEP正式生效，作為西部地區面向南亞、東南亞的門戶城市，昆明迎來突破性發展機遇，相關制造、貿易、結算類產業需求將在未來逐步呈現。仲量聯行云貴首席代表李佳恒表示：“面向南亞、東南亞，昆明地緣優勢得天獨厚，再加上勞動力資源豐富、制造業要素成本較低等優勢，昆明城市吸引力正在加速提升，高端制造業與現代服務業的持續入駐將長期注能昆明辦公樓市場。”
優質零售物業市場
優質零售項目總存量持平，市場空置率有所上升
季內，昆明無新增優質零售項目入市，全市總存量保持397.7萬平方米。疫情導致客流下滑，注重線下體驗的大型中餐品牌出現較多退租。同時，部分生鮮超市因經營問題也出現閉店，兩家華潤萬家超市相繼關店并退出昆明市場。此外，“雙減”政策后學科類培訓機構退租留下的空置面積去化緩慢，加之部分老舊存量項目逐步展開新一輪調改，市場空置率短期上升。2022年第一季度,昆明優質零售物業市場平均空置率較去年年末上升1.6個百分點，報14.1%。租金方面，能夠順應市場變化趨勢精準招商的項目，其租金表現相對穩健；而應對策略遲緩的項目，仍以降低租金預期的方式換取更多品牌進駐。受此影響，全市優質購物中心首層平均租金環比下降0.2%，報368.0元/平方米/月。
消費載體、場景、內容迭代升級，刺激消費品零售總額上揚
隨著消費政策相繼落地，帶動消費市場逐步回暖。近日，云南省政府和昆明市政府相繼出臺《關于2022年穩增長的若干政策措施》，涉及零售商業改造升級、夜間經濟地標建設打造、品牌連鎖店擴店發展等多個領域，刺激零售需求釋放，昆明市消費市場穩中有升。據昆明市統計局顯示，1-2月全市社會消費品零售總額為480.5億元，同比增長5.0%。
· 消費載體：存量項目積極調改，切小鋪提升入駐率并引入更多新穎業態。當前，存量項目積極調改升級已經成為煥新市場活力的一種熱門方式。一方面，通過面積切割重構，以更小的單店面積來提升單位租金收益，實現收益增長；另一方面，門店面積的適配范圍變廣，利于豐富品牌組合，引入更具競爭力和吸引力的業態和品牌，增強消費者粘性，如：七彩METOWN、南亞風情第壹城等。此外，南亞風情第壹城將與地鐵5號線連通，以期引流獲客使得收益增長。零售項目的升級煥新，仍以商業化邏輯為主線，專注業態煥新、運營優化、業績增長等關鍵點。
· 消費場景：夜間消費場景被激活，特色小酒館表現活躍。雖然大型餐飲受疫情影響較大，但小酒館、演出場館等租賃面積相對較小的業態持續活躍，成為新興增長業態。受益于政策紅利和年輕消費客群偏好，與夜間經濟相關的餐酒吧、小酒館、演出場館等業態表現活躍，積極進駐優質購物中心，如：Wave Live House、C86山茶坊的璞玉書店、小酒館進駐同德昆明廣場；蹦酒吧入駐海樂世界等。同時，與盒子商業相鄰的街區商業，因擁有良好的展示面、較多的外擺空間、靈活的營業時間及能夠承接盒子商業帶來的消費客群，已成為夜間消費業態新興聚集地，如：海樂世界209酒吧街、同德昆明廣場悅匯坊、南亞NEW MALL賽博朋克樂園、大悅城悅見酒吧街等夜間消費場景，均深受年輕消費人群喜愛。
· 消費內容：政策支持本土品牌連鎖化發展，積極拓展省外市場。云南作為農作物生產寶地，擁有眾多全國卓著的優質產品，孵化的本土茶飲咖啡品牌如：麒麟大口茶、顏葉浮山、CLOVES四葉杯等，均積極在購物中心開店。同時，政策紅利加持促進本土品牌連鎖化發展，政府對直營門店達到10家以上的品牌將給予獎勵。為鼓勵品牌向一線城市擴張，總部在昆的特色餐飲企業入駐一線城市也將獲得裝修補助。受益于此，本土品牌布局向外延伸，包括麒麟大口茶在內的品牌已獲取外省代理。本土電子數碼九機也積極搶占市場，已在西南地區擁有線下實體店。預計未來將有更多如霸王茶姬、九機、Winona薇諾娜的本土品牌“走出去”。
政策利好加持，助力零售商業市場快速復蘇
在“雙循環”新發展格局背景下，RCEP的生效將助力昆明經濟持續增長，為消費市場發展帶來新動能。仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表示：“昆明作為面向南亞和東南亞的門戶城市，正積極融入國際國內雙循環中，借助RCEP帶來的政策利好契機，加快推進消費轉型升級，通過關稅減免提高商品要素流通效率，降低商品價格，促進消費需求有效釋放，為市場帶來新的機遇與活力。”
昆明商業地產市場不斷發展，在實體經營優化改善及消費政策持續發力的雙重利好下，零售市場將保持良好復蘇態勢。在政策支持下，年內昆明計劃引入國內外品牌首店、旗艦店、連鎖店50家以上，促進消費市場加快恢復。對于改造升級項目而言，緊跟消費新趨勢、抓住政策利好的契機、更注重多元靈活品牌組合的構建，將有助其實現收益穩中求升；對于新增項目而言，更多優質開發商包括華潤、龍湖、北京華聯等入局，將對本地商業發展注入無限活力，同時加快汰弱留強的進程；對于停工在建項目，市住建局發布《昆明市“十四五”房地產業發展規劃》提出了加強銀、政、企合作以對資金困難的地產項目提供應急解決方案。未來，停工項目有望重啟，辦公和零售商圈的發展將持續受到市場關注。
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