姬臣 制圖

東新、桃源、筧橋、運河新城……最近，杭州又有6宗“限房價、限地價”的地塊掛牌，將于9月10日正式出讓。

迄今，杭州市區(qū)“雙限”地塊已達16宗。由于設(shè)置了商品房限價，杭州未來一兩年的房價版圖，也隨著“雙限”地塊的增多而日漸成型。

第二批“雙限”地塊登場

新天地板塊限價4.5萬元/m2

此次掛牌的6宗“雙限”地塊中，其中4宗位于主城區(qū)的筧橋新城、運河新城、桃源和新天地板塊，其余2宗分別位于余杭區(qū)的臨平新城、仁和板塊。

起拍單價最高的東新單元地塊，位于城北新天地板塊，東新園東側(cè)，出讓面積16956m2，容積率2.1，可建面積35607.6m2，起拍樓面價23080元/m2，地價上限為29961元/m2，限商品住宅精裝銷售均價45000元/m2。東新單元已經(jīng)多年沒有宅地供應(yīng)，因此周邊無新盤在售，也沒有新房價格參考。而周邊二手房均價在4萬~4.4萬元/m2。

運河新城地塊可建面積73408.4m2，起拍價18172元/m2，地價上限23621元/m2，限商品住宅精裝均價38000元/m2。

筧橋地塊可建面積83522m2，起拍價20947元/m2，上限價27173元/m2。同時，限商品住宅精裝均價40800元/m2。地塊東面緊鄰的在售樓盤龍湖大家九龍倉·璟宸府，目前高層精裝售價40832元/m2。可以看到，該板塊高層限價幾乎未變。

另外，桃源地塊可建面積86248.4m2，起拍價16869元/m2，上限價21855元/m2，限商品住宅精裝均價34000元/m2。周邊目前在售的融創(chuàng)金成·臻藍府，近期毛坯高層成交均價31100元/m2。

再看余杭臨平新城商住地塊，由于商業(yè)比例較大，樓面價并不高?？山娣e272084.8m2，其中商業(yè)占比36%，起拍價7000元/m2，上限價9095元/m2，限精裝銷售均價24000元/m2。板塊內(nèi)在售項目金輝藍光·星奕云著，高層精裝均價19700元/m2，洋房精裝均價20486元/m2。

而仁和地塊，可建面積45247.5m2，起價7600元/m2，上限價9876元/m2，限精裝銷售均價2萬元/m2。目前板塊內(nèi)無在售新盤參考。

16個板塊房價浮出水面

杭州限價版圖逐步成型

自“雙限”新政落地以來，杭州已出讓或已掛牌的涉宅地塊共有16宗。這也意味著，杭州目前有16個板塊，未來一兩年的新房價格已經(jīng)確定，杭州樓市的全新價格版圖初步成型。

16宗地塊中，有兩宗位于豪宅板塊，分別是望江新城、江河匯，均限價6.98萬元/m2。由于錢江新城已無地可供，其他板塊也很難找出地段更優(yōu)越的地塊，因此6.98萬元/m2的價格或?qū)⒃谖磥砗荛L一段時間內(nèi)，成為杭州新房價格的“天花板”。

在主城區(qū)，新天地、筧橋板塊分別限價4.5萬元/m2、4.08萬元/m2，運河新城、下沙金沙湖、桃源分別限價3.8萬元/m2、3.75萬元/m2、3.4萬元/m2。

蕭山區(qū)的房價“天花板”無疑是錢江世紀城，限價4.5萬元/m2，已經(jīng)看齊主城區(qū)的新天地板塊;位列第二梯度的是限價3.75萬元/m2的市北板塊，看齊金沙湖;南部臥城、空港新城則分別限價2.78萬元/m2、2.05萬元/m2;

余杭區(qū)目前掛牌的地塊不多，只有喬司、臨平新城和仁和，分別限價2.87萬元/m2、2.4萬元/m2、2萬元/m2。富陽區(qū)的首宗“雙限”地塊出現(xiàn)在銀湖，限價2.2萬元/m2。

值得一提的是，錢塘新區(qū)新灣板塊限價1.8萬元/m2，這是當前唯一一宗限價低于2萬元/m2的地塊。

運河新城3.8萬元/㎡限價

引發(fā)了熱議

“運河新城要賣3.8萬元/m2?太高了!”此次掛牌的6宗“雙限”地塊中，運河新城地塊3.8萬元/m2的限價(含3500元/m2精裝)引發(fā)熱議。

此前推出的不少“雙限”地塊，限價低于或者與周邊二手房價持平。但是像運河新城地塊這樣，明顯高于周邊二手房價格的，目前還是第一個。

該地塊位于康橋謝村，金昌路以南，顧揚路以西，京杭運河的東岸。周邊除了一些安置房和經(jīng)濟適用房項目，商品房項目不多。往南約2公里，石祥路和拱康路交界處的尚堂府，目前二手房成交價3.3萬~3.5萬元/m2;往北約3公里就是大家運河之星，目前二手房均價3萬元/m2左右。與大家運河之星毗鄰的在售樓盤金科碧桂園博翠府，目前均價也還不到31000元/m2。

雖然同板塊樓盤不多，但是一橋之隔的運河西岸，卻有多個樓盤。距離最近的錦河灣僅1公里左右，距萬科北宸之光和濱江萬家名城不到2公里。目前萬科北宸之光二手房均價尚不到3.5萬元/m2，濱江萬家名城3.6萬元/m2左右。

值得一提的是，運河西岸目前的城市界面遠勝東岸。西岸樓盤林立，配套已基本成熟。東岸舉目望去尚有大片空地，各類工程車出沒，幾乎看不到商業(yè)配套。距該地塊不到2公里的半山電廠，高聳的冷卻塔冒著白煙。

既然如此，3.8萬元/m2的限價是否嚴重脫離實際?事實上，這一價格反映的是整個運河新城板塊接下去的限價。根據(jù)最新規(guī)劃，作為城北新中心的運河新城將在2022年之前基本建成，總計投入65億元，容納10萬人口。運河上的油庫碼頭將華麗轉(zhuǎn)身為藝術(shù)中心，而半山電廠要打造成城北最大的主題娛樂集聚區(qū)。產(chǎn)業(yè)上，運河新城有智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)作為支撐。

也就是說，3.8萬元/m2的限價已將運河新城的發(fā)展利好充分考慮進去了，同時這也是同板塊其他將售樓盤的價格風(fēng)向標。

當然，即便位于同板塊，各宗地塊的實際情況也各有不同。3.8萬元/m2的房價是否偏高，從最后的成交地價中，可以反映出開發(fā)商的判斷。

關(guān)鍵詞： 限房價 限地價