基礎設施基金(REITs)的風險收益特征因與保險資金需求相吻合，這一新型權益類資產得以在問世半年后就納入險資可投品種池。

但與此前的類REITs項目不同，基礎設施公募REITs項目投資回報的獲取完全基于底層資產，無主體提供補差或擔保等增信措施，因此，投資此類REITs產品需要更深入細致地分析底層資產的潛在風險。比如，底層項目權屬是否清晰，底層項目質量是否較高，底層項目與產品期限是否錯配，基金管理人是否有能力以及如何參與項目的管理，原始權益人實力如何，等等。

究竟什么樣的基礎設施公募REITs項目能入險資“法眼”?記者與多位研究REITs數年的投資經理交流后發現，評估一只基礎設施公募REITs產品是否有投資價值，大致有以下三個維度：

第一個維度是“定收益率”。之所以不用“定價”這個常規易懂的字眼，是因為現階段相對于給REITs確定一個合理的價格或估值，投資人更容易做的是關注“以某個凈值買入REITs，能獲得多少投資回報”。

這主要基于兩方面考慮。首先，從保險資金的投資訴求來看，投資REITs的資金久期相對較長，這意味著保險資金買入REITs后，大概率不會頻繁交易，也就意味著保險公司不會特別在意投資期間二級市場價格的波動，而更關注每年的分紅。

其次，如果真要給REITs做定價，無論是用絕對估值還是相對估值，都會有一些參數難以確定，相關參數究竟取多少合理，這需要積累一段時間的市場表現后才能發現，而且也和市場環境息息相關。對于問世才半年的基礎設施公募REITs來說，保險公司很難去比較和權衡。

第二個維度是“收益穩定性”。如果只通過“定收益率”來判斷哪個基礎設施公募REITs產品更有吸引力，那也存在一定的片面性。因為，收益率衡量的是收益預期，但缺少另一個維度——風險。REITs的投資回報并不是固定的，很可能會和預測值發生一定偏離。

在受經濟、政策、相關風險事件等因素影響下，哪些基礎資產的REITs分紅率受到的沖擊更小?這需要投資人持續思考，也與所投資資金的風險偏好有一定關系。

第三個維度是“REITs的治理結構”。一家大型保險資管公司相關人士直言，這一點在投資REITs時往往會被投資人忽視，而且境內外的差異非常大。在美國，已經擁有了很多非常成熟的REITs管理人，他們會利用自己的資產運營能力不斷通過“投、融、管、退”來實現REITs資產的增值，為投資人創造回報。在這種治理結構之下，REITs投資人可能反而更希望進來的資產并沒有那么優質，因為經過專業的管理人改造升級之后，可能會有更大的增值空間。

但對于試點不久的境內REITs市場來說，各參與主體尚處于蹣跚學步階段，原始權益人在REITs的運營過程中仍然繼續扮演著非常重要的角色。這就需要保險公司對REITs的治理結構進行評估，比如，是否存在利益沖突，原始權益人是否給予較為合適的激勵機制來保證資產的高質量運營，原始權益人對REITs平臺的長期戰略有何規劃，等等。

由于基礎設施公募REITs鏈條上涉及資產、運營管理人、公募管理人等多個方面，因此，審視和衡量產品收益及風險的角度也應是多維的——穩健經營、升值預期、分配可實現性、分紅收益，缺一不可。

關鍵詞： 公募REITs 保險資金需求 新型權益類資產 底層資產