2022年，房地產行業持續下行。反映在土地市場，一邊是國企城投高歌猛進，成為拿地核心主力；另一邊是民營企業在銷售與融資雙重壓力下收縮戰線，少拿地或不拿地。

不過，與房企追求高周轉不同，手握大量土地的地方城投平臺開發意愿并不強烈。盡管2022年以來地方國資拿地宗數及拿地金額占比均超四成，但更多土地處于未開發狀態，而部分房企則從土地資源錯配的矛盾中嗅到了“代建”賽道的新機遇。

據不完全統計，目前已經有超過40家規模房企入局代建行業，其中既有綠城、金地這些代建元老級選手，也有萬科、保利、中海華潤、旭輝、龍湖等新玩家。

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“頭部房企相當多的都已涉入，未來代建領域的競爭將更加激烈，也會有更多優秀代建企業涌現。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水通過微信向《》記者表示。

超40家百強房企布局

盡管代建并非房地產行業的新生事物，但從2022年起，代建被行業頻頻提及，似有成為主賽道之勢。據不完全統計，百強房企中已有超40家布局代建業務。

從投資角度看，在房地產市場銷售受阻及企業資金承壓影響下，22城2021年集中供地項目開工意愿和推盤力度均不足，據中指研究院統計，目前項目整體入市率僅過三成，甚至地方國資拿地的項目入市率不足10%。

在此背景下，越來越多的房企加入“代建”賽道，城投或引入房企小股操盤，或直接委托房企操盤，代建房企提供從項目設計、產品定位、建筑工程、成本管理、營銷服務到物業服務的全流程開發服務，這意味著開發效率提升，產品溢價、項目利潤得以增長。

“入局代建首先是房企轉型的需要。房地產市場進入存量階段，增量規模有限，房企轉型服務商是行業發展的必然規律，代建則是重要的服務領域。因此，近幾年房地產企業積極向代建、物業服務、商業管理等服務領域轉型，其中，代建作為重要的服務領域的一個方向，日益受到關注。”劉水認為，“代建業務本身特點適應當前行業形勢。2021年下半年以來，房地產行業進入深度調整期，高負債、高杠桿模式不可持續，房地產企業亟需探索新的發展模式，輕資產模式受到關注，代建作為輕資產運營模式之一，具有資金需求少、低負債、高利潤率等特點。代建，為房企探索新發展模式提供了方向，為低負債、低杠桿發展提供了可能。”

代建助房企穿越周期？

那么，代建賽道能否幫助房企逆周期而行？作為“代建第一股”，綠城管理控股2022年中期業績顯示，上半年實現歸屬股東凈利潤3.6億，同比增長33.4%；實現收入12.59億元，同比增長16.4%。而衡量企業盈利能力的重要指標——毛利、毛利率，也體現出逆周期優勢：上半年綠城管理實現毛利約6.35億元，同比增長23.7%；綜合毛利率約50.4%，同比提升2.9個百分點。

另一家上市代建企業中原建業的2022年半年報顯示，上半年營業收入3.8億元，凈利潤達2.0億元，凈利潤率為54%，近5年來始終保持在50%以上的高位水平，盈利能力強勁。

“代建具有低負債、低投資特點，因為代建是輕資產，不需要大量資金投入。特別是當前民營房企流動性緊張，融資困難，發展代建，是良好選擇。代建也具有利潤率高特點，比傳統房地產企業高出10個百分點。”劉水分析認為，代建業務發展潛力較大。當前，我國房地產代建滲透率還比較低，僅6%左右，而歐美國家的代建滲透率為20%~30%。

對于代建行業未來的發展趨勢，劉水認為，首先，代建行業未來競爭會更加激烈。近期有較多房企進入代建領域，而相當多的頭部房企都已涉入代建，表明未來代建領域的競爭將更加激烈。其次，未來會有更多優秀代建企業涌現。

目前已經有綠城管理和中原建業兩家代建企業在港交所上市，隨著更多企業發力代建領域，或會有新的代建企業上市。另外，真正發力做代建的企業有較強競爭力。代建是管理服務，是乙方，房企做代建需要由甲方思維轉變為乙方思維，單獨成立代建公司及團隊，根據委托業主訴求解決問題，提供良好的服務。

新老玩家競逐“新賽道”

對于綠城管理、中原建業這類代建頭部企業而言，依靠先發優勢和龍頭效應，繼續走規模化發展路線，深化全國性布局以及多元化的業務結構。據公開數據，截至今年上半年，綠城管理項目遍布全國28個省、直轄市及自治區的107座主要城市，擁有390個代建項目；中原建業在管項目266個，其中河南省內項目241個，河南以外項目25個。

而有著國企央企性質的華潤置地、招商蛇口（001979）等，依靠和政府合作，可更多地承擔政府保障房、大型市政場館及公建配套開發及運營等項目；中交地產（000736）與信達地產（600657）則選擇以強強聯合的方式，跑步進入紓困類代建項目。

劉水表示，“民營房企較多承接的是商業代建類項目，缺乏開發經營能力及資金的中小房企委托的商業房地產項目，個別代建企業有承接較少量的政府代建項目。民營企業做代建，是為了順應市場發展趨勢，進行公司業務模式的升級，為了尋找新的業務增長點。代建不需要大量資金投入，正好符合民營房企的經營特點。”

從相關機構的研究報告可以看到，代建市場未來的發展前景充滿想象。據海通證券測算，“十四五”期間，代建業務的市場容量或將達到2000億元左右。中指研究院則預計，未來5年代建市場新增合約總建筑面積將保持23.5%的復合年增長率，合約銷售額將達3.2萬億至7.3萬億元之間，有300億元的收入。

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