2023年前三季度，全國房地產開發投資同比降幅較前兩季度有所擴大，商品房累計銷售金額的同比增速持續下降。業界認為，房地產開發投資的回暖仍需等待地產銷售的進一步復蘇。

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國家統計局18日公布了2023年前三季度全國房地產開發投資和銷售數據。數據顯示，1—9月份，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%；其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。全國房地產開發投資和住房投資累計金額的同比降幅均較上半年有所增加。

圖片來源：國家統計局

商品房銷售繼續下行。1～9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

第一財經注意到，全國商品住宅累計銷售金額已連續兩月出現同比負增長。1～7月，全國商品住宅銷售額增長0.7% ；1～8月，全國商品房住宅銷售額下降1.5%，該累計降幅在9月份進一步擴大。

圖片來源：國家統計局

三季度以來，全國商品房庫存規模也在逐步增長。全國商品房待售面積在9月末達到 64537萬平方米，同比增長18.3%，居于近年來較高水平。

分地區來看，民生證券固收分析師譚逸鳴根據國家統計局數據進一步分析發現，截至8月，除了北京、上海和內蒙古外，絕大多數省份今年前8月商品房累計銷售規模均較去年同期下降。其中，江西、廣西、貴州等省商品房銷售面積和銷售金額的同比降幅均達 30%以上。

環比方面，多數省份在3～5月出現了商品房銷售額的環比正增長，4月銷售額有大幅度增長，5月銷售額增長整體有一定幅度收縮，但除了上海、山西出現小幅下降外，絕大多數省份仍然維持正增長；6～7月全國商品房銷售額整體再次收縮，絕大多數省份呈現環比下降；8月份，部分省份出現一定反彈增長。

面對市場下行趨勢，據市場機構監測，各地優化政策頻次自7月份以來整體呈上升態勢，并在9月達到去年四季度起的單月最高水平。當月，政策內容主要涉及降低購房成本及增加城市購房需求。比如，一線城市全面“認房不認貸”、廣深房貸利率下調、多個強二線城市取消限購等。

在銷售整體低迷的背景下，房企到位資金受到影響。國家統計局數據顯示，1～9月，房地產開發企業到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，定金及預收款33631億元，下降9.6%；個人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

由于房企現金流繼續承壓，加之對后市的預期改善有限，前三季度，全國房地產開發投資整體繼續探底。9月份，房地產開發景氣指數(“國房景氣指數”)為93.44，是近一年來最低水平。

房地產投資主要由建安工程投資和土地購置費組成。從建安工程投資來看，根據國家統計局數據，1～9月，房地產開發企業住宅施工面積574250萬平方米，下降7.4%；住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。

從土地市場交易來看，根據中泰證券相關研報，2023 年三季度，全國土地市場的成交仍維持低位，前三季度大多數省份的累計土地出讓金同比為負數。溢價率方面，三季度各線城市溢價率均較二季度有所下行。其中，一線城市4-6 月份溢價率均在 7%以上，而在 7-9月，沒有月份溢價率超過 7%，二線城市的溢價率則在7-9 月基本降至 4%以下。

中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為，據媒體報道，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，其中包括：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等內容。短期來看，取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產市場均將產生一定積極影響。

針對當前房地產市場的弱復蘇情況，有業界人士分析認為，核心還是要解決居民就業、收入等基本面問題，以進一步提振房地產市場底層的剛需和改善型需求。

不過，從金融指標來看，近期房地產市場已出現一些積極變化。央行貨幣政策司司長鄒瀾在13日召開的2023年第三季度金融統計數據新聞發布會上表示，從信貸數據看，主要銀行9月房地產開發貸款和個人住房貸款合計較上月多投放1000多億元，保持明顯回升態勢，信貸資金對在建項目建設竣工和住宅銷售的支持力度持續增強。

進入四季度以后，億翰股份董事長陳嘯天進一步分析提出，由于國慶前后全國樓市回暖不及預期，房地產政策還存在兩個調整空間：一是二線城市在限價層面可能松動；二是北上廣深的外圍區域可能會放松限購。

來源：第一財經日報

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